2026년 10월 Texas 무소득세의 진짜 값 — 모기지 7.32%, 연소득 $150K 가구는 $277K, $250K 가구는 $603K 집에서 재산세와 맞바뀐다

2026년 10월 22일 기준 30년 고정 모기지 금리는 7.32%(FRED)이고, Zillow 지표로 본 DFW 전형 주택 가격은 약 $399K, Houston은 약 $345K, Plano는 약 $501K(2026년 2월 ZHVI $501,564, 전년 대비 -5.1%), Frisco는 약 $652K입니다. Texas는 주 소득세가 없다는 말을 누구나 알지만, 그 "무소득세"가 집을 살 때 실제로 얼마의 현금으로 돌아오고, 높은 재산세가 그중 얼마를 다시 가져가는지는 계산해 본 사람이 많지 않습니다. 이 글은 같은 소득의 가구가 동네별 집을 샀을 때 소득세 절감액과 재산세 부담을 나란히 놓고 손익분기 집값을 구합니다.

1. 무소득세는 얼마나 되는 돈인가

Texas는 근로소득·사업소득에 주 소득세를 부과하지 않습니다. 같은 소득을 New Jersey에서 신고하면 부부 합산 기준 주 소득세율이 1.4%에서 시작해 소득 구간별로 올라가고, 연 $80K~$150K 구간은 5.525%, $150K~$500K 구간은 6.37%입니다. 이 구간표로 단순 계산하면(공제는 부부 기본 공제 약 $2,000만 반영한 근사치입니다) 부부 합산 연소득 $150K 가구의 주 소득세는 약 $5,400, 연소득 $250K 가구는 약 $11,800입니다. Texas로 옮기면 이 금액이 그대로 사라집니다. 월로 환산하면 $150K 가구는 약 $450, $250K 가구는 약 $980입니다. 실제 세액은 공제·세액공제·소득 종류에 따라 달라지므로 세무사 확인이 필요한 근사치입니다.

2. 같은 돈이 재산세로 되돌아가는 구조

Texas는 주 소득세가 없는 대신 학군(ISD), 카운티, 시, 특별구(MUD 등)가 재산세를 나눠 걷습니다. 총 실효 세율은 대체로 1.6%~2.5% 범위입니다. 이 글에서는 동네별 대략적인 총 세율을 Dallas권 1.9~2.0%, Houston권 2.0~2.4%로 가정했습니다. 실제 세율은 필지마다 다르므로 매수 전에 해당 카운티 Appraisal District에서 확인해야 합니다.

20% 계약금, 30년 고정 7.32%를 기준으로 동네별 월 원리금과 연 재산세를 계산하면 다음과 같습니다.

가격이 $345K 안팎인 Houston 전체 평균 가구도 재산세가 연 $7,590입니다. 소득세 절감액 $5,400을 재산세가 이미 넘어섭니다.

3. 손익분기 집값: 소득세 절감과 재산세가 같아지는 지점

소득세 절감액을 재산세로 나누면 "무소득세 효과가 재산세에 모두 상쇄되는 집값"이 나옵니다. 세율 1.95%를 쓰면 $150K 가구의 손익분기는 약 $277K, $250K 가구는 약 $603K입니다.

• 연소득 $150K 가구: $277K보다 비싼 집을 사면 재산세가 소득세 절감분보다 큽니다. DFW 전체 평균($399K)만 사도 이미 넘습니다.
• 연소득 $250K 가구: $603K까지는 소득세 절감분이 재산세보다 큽니다. Plano $501K는 연 약 $1,970 순이득, Frisco $652K는 연 약 $950 순손실입니다.

즉, 무소득세는 "소득이 높고 집값이 상대적으로 낮은 가구"에게 가장 유리합니다. 소득이 같다면 집을 작게 살수록, 같은 집이라면 소득이 높을수록 이득이 커집니다. 임차 가구, 은퇴 후 연금·투자소득 중심 가구도 재산세가 없으니 무소득세 이점이 그대로 남습니다.

4. 동네별로 본 "순효과" 계산

$250K 가구(소득세 절감 $11,755)를 기준으로 동네별 순효과를 봅니다.

• Katy $339K: 재산세 $7,966, 순이득 약 $3,800
• Houston 평균 $345K: 재산세 $7,590, 순이득 약 $4,200
• DFW 평균 $399K: 재산세 $7,581, 순이득 약 $4,200
• Sugar Land $442K: 재산세 $9,061, 순이득 약 $2,700
• Plano $501K: 재산세 $9,780, 순이득 약 $2,000
• Frisco $652K: 재산세 $12,714, 순손실 약 $960

$150K 가구(절감 $5,402)로 바꾸면 Katy는 약 -$2,560, Houston 평균은 약 -$2,190, DFW 평균은 약 -$2,180, Plano는 약 -$4,380입니다. 같은 도시라도 소득에 따라 부호가 바뀝니다. Texas가 "세금이 싼 주"라는 말은 소득과 집값의 조합에 따라 맞기도 하고 틀리기도 합니다.

5. Homestead Exemption으로 재산세를 줄이는 방법

본인이 거주하는 주택에는 Homestead Exemption을 신청할 수 있습니다. 학군 재산세에서는 주 전체 공제 $140K가 적용되고, 평가액 상승은 연 10%로 제한됩니다. 가정 세율 1.95% 중 학군 몫을 약 1.0%로 보면 $140K 공제로 연 약 $1,400이 줄어듭니다. 위 표의 재산세는 공제 전 금액이므로, 실제 부담은 이만큼 낮아집니다. 이 공제를 반영하면 Frisco $652K의 순손실(약 $960)은 약 $440 순이득으로 바뀝니다. 신청은 소유권 취득 후 해당 카운티 Appraisal District에 하며, 비용은 거의 없습니다. 신청하지 않으면 공제가 자동 적용되지 않으니 클로징 직후 챙겨야 합니다.

6. 월 현금흐름으로 다시 보기

연간 숫자보다 월 숫자가 체감이 큽니다. $250K 가구가 Plano $501K를 사면 월 원리금 $2,756에 월 재산세 $815를 더해 월 $3,571(보험·HOA 제외)을 냅니다. 무소득세 효과는 월 $980이므로, 같은 집을 소득세가 높은 주에서 샀다면 월 $980를 더 내야 했다는 뜻이 됩니다. 반대로 Katy $339K 가구는 월 원리금 $1,863에 재산세 $664로 월 $2,527이 나갑니다. 소득이 $250K라면 이 정도는 소득세 절감분으로 거의 흡수되고도 남습니다.

주의할 점은 보험료입니다. Texas는 홍수·강풍·우박 보험료가 높은 편이어서, 월 $150~$400의 보험 비용이 추가될 수 있고, 이는 위 계산에 포함되지 않았습니다. 최종 부담은 보험, HOA, MUD 별도 부과금을 모두 합쳐 확인해야 합니다.

7. 매수 전 체크리스트

1. 예상 소득세 절감액을 이전 거주 주의 최근 세금 신고서로 직접 계산합니다. 근사치와 실제는 수천 달러 차이날 수 있습니다.
2. 관심 매물의 필지별 총 재산세율(ISD+카운티+시+MUD)을 Appraisal District에서 확인합니다. 같은 Katy라도 MUD 유무로 세율이 0.5%p 이상 갈립니다.
3. Homestead Exemption과 10% 평가 상한을 반영한 두 번째 해 이후 세금을 계산합니다.
4. 신축 단지는 MUD 세율이 높아 첫해 월 부담이 작아 보여도 3년차에 역전될 수 있으므로 5년 시나리오를 만듭니다.
5. 재산세 평가액에 이의신청(protest)을 준비합니다. 평가액이 5% 낮아지면 Frisco $652K 기준 연 약 $640이 줄어듭니다.
6. 모기지 7.32% 구간에서는 금리 변동이 월 원리금을 가장 크게 흔듭니다. 금리 0.25%p는 $400K 대출에서 월 약 $70 차이입니다.

8. 정리

무소득세는 분명 큰 혜택이지만, 자동으로 이득이 되는 제도는 아닙니다. 소득 $150K 가구에게는 $277K 이하 집에서만 재산세를 앞서고, 소득 $250K 가구에게는 $603K 이하까지 앞섭니다. Homestead Exemption으로 약 $1,400을 줄이고, 재산세 이의신청으로 평가액을 낮추고, 동네별 세율을 비교하면 손익분기를 훨씬 위로 올릴 수 있습니다. 이 글의 세율과 가격은 단순 가정 및 공개 지표에 기반한 근사치이므로, 실제 계약 전에는 세무사와 Appraisal District 자료로 반드시 검증하시기 바랍니다.

출처: FRED MORTGAGE30US(2026-10-22 주간 7.32%), Zillow ZHVI(Plano 2026년 2월, Frisco 2025년 12월 기준 $651,683), CultureMap Dallas.