SALT 공제 $40,400 시대 2년차 — 재산세 '전액 공제' 부활했지만 소득 $505,000 넘는 순간 '30% 회수 절벽', NY·NJ 한인 홈오너가 2030년 일몰 전 챙겨야 할 절세 전략

올해 4월, 2025년치 세금 보고를 마친 뉴저지·뉴욕 한인 홈오너들 상당수가 환급 수표를 받아들고 눈을 의심했다. 2018년부터 7년간 $10,000에 묶여 있던 주·지방세 공제, 이른바 SALT(State and Local Tax) 공제 상한이 지난해 연방 세법 OBBBA(One Big Beautiful Bill Act)로 $40,000까지 풀리면서, 재산세와 주 소득세를 사실상 전액 공제받은 첫 세금 시즌이었기 때문이다. 그리고 지금 진행 중인 2026 과세연도에는 상한이 $40,400으로 한 번 더 올라간다.

그런데 이 혜택에는 두 개의 시한폭탄이 붙어 있다. 하나는 조정총소득이 $505,000을 넘는 순간 초과분의 30%씩 공제가 깎여나가는 '회수 절벽(phase-down)'이고, 다른 하나는 2030년이면 상한이 다시 $10,000으로 되돌아가는 일몰(sunset) 조항이다. 지금 뭘 어떻게 챙겨야 하는지 순서대로 정리한다.

$10,000 상한 7년 만의 해방 — 무엇이 어떻게 바뀌었나

2017년 감세법 TCJA(Tax Cuts and Jobs Act)는 2018년부터 SALT 공제에 $10,000 상한을 씌웠다. 재산세가 전국에서 가장 비싼 뉴저지(평균 재산세 고지서 약 $10,000, 버겐카운티는 $13,000 이상)와 웨스트체스터·롱아일랜드($14,000~$15,000대가 흔하다) 홈오너들에게는 사실상 '재산세 공제 폐지'나 다름없었다. 재산세만으로 상한이 차버려서 주 소득세는 한 푼도 공제하지 못하는 가구가 대부분이었기 때문이다.

2025년 7월 4일 서명된 OBBBA는 이 상한을 다음과 같이 바꿨다.

• 2025년: $40,000 (부부 별도 보고 시 $20,000)
• 2026년: $40,400 — 이후 2029년까지 매년 1%씩 인상
• 2030년: 다시 $10,000으로 회귀 (연장 입법이 없는 한)

즉 지금부터 2029년까지 약 4년이 '공제 골든타임'이다.

2026년 숫자: $40,400 상한과 '$505,000 절벽'

핵심은 소득 기준이다. 2026년에는 수정조정총소득(MAGI·Modified Adjusted Gross Income)이 $505,000(부부 합산 기준)을 넘으면, 초과분 $1당 30센트씩 공제 상한이 깎인다. 계산해 보면 MAGI가 약 $606,300에 도달하는 지점에서 상한은 옛날 그대로의 $10,000 바닥까지 떨어진다. $10,000 밑으로는 더 깎이지 않는다.

예시를 보자. 포트리에 사는 맞벌이 부부의 2026년 MAGI가 $560,000이고, 재산세 $18,000과 NJ 주 소득세 $32,000을 합쳐 SALT가 $50,000이라고 하자.

• 초과 소득: $560,000 − $505,000 = $55,000
• 상한 축소: $55,000 × 30% = $16,500
• 적용 상한: $40,400 − $16,500 = $23,900

$50,000을 냈지만 공제는 $23,900까지만 된다. 그래도 옛 $10,000 시절보다는 $13,900 더 공제받는 셈이다.

실효세율 45.5% '토피도 존(Torpedo Zone)'

이 회수 구간($505,000~약 $606,300)에는 숨은 함정이 있다. 이 구간에서 소득이 $1 늘면 ① 그 $1에 대한 세금(연방 35% 구간 가정)에 더해 ② SALT 공제가 30센트 줄어 과세소득이 그만큼 늘어난다. 실효 한계세율로 환산하면 약 45.5%(35% × 1.3)에 달한다. 세무 업계에서 '토피도 존'이라 부르는 이유다. 연말 보너스, RSU 베스팅, 양도차익 실현으로 MAGI가 이 구간에 걸리는 한인 전문직·사업가라면 소득 인식 시점을 조절하는 것만으로 수천 달러가 왔다 갔다 한다.

표준공제와의 갈림길 — 항목별 공제 다시 계산하라

2026년 표준공제(Standard Deduction)는 부부 합산 $32,200, 싱글 $16,100이다. $10,000 상한 시절에는 SALT $10,000에 모기지 이자를 더해도 표준공제를 못 넘겨 항목별 공제(Itemized Deduction)를 포기한 가구가 많았다. 이제는 계산이 완전히 달라진다.

재산세 $15,000 + 주 소득세 $18,000이면 SALT만 $33,000으로 이미 부부 표준공제를 넘는다. 여기에 모기지 이자 $20,000을 더하면 항목별 공제가 $53,000. 표준공제 대비 $20,800을 더 공제받고, 32% 세율 구간이라면 연방세만 연 $6,600가량 절감된다. 지난 몇 년 표준공제로만 보고해 왔다면, 올해는 반드시 항목별 공제를 다시 돌려봐야 한다.

절세 전략 6가지

1. MAGI를 $505,000 아래로 관리하라. 문턱 근처라면 $1을 줄일 때마다 공제 30센트가 살아난다. 2026년 401(k) 불입 한도는 $24,500(부부 합산 최대 $49,000), HSA 가족 한도는 $8,750이다. 여기에 이연보상(deferred compensation), 손실 수확(tax-loss harvesting)까지 동원하면 문턱 아래로 내려올 수 있는 가구가 적지 않다.

2. 재산세 납부 시점을 몰아라(Bunching). 소득이 해마다 출렁이는 자영업자라면, 소득이 낮은 해에 재산세 분기 납부를 앞당겨 두 해치에 가까운 금액을 한 해에 몰아 내는 전략이 유효하다. 뉴저지 타운 대부분은 다음 해 1·2분기 고지분의 연내 선납을 받아준다. 단, AMT(대체최저세) 적용 여부는 먼저 확인해야 한다.

3. 사업체 오너라면 PTET·BAIT를 계속 활용하라. 입법 과정에서 패스스루 사업체의 주(州) 단위 우회 납세, 즉 뉴욕 PTET(Pass-Through Entity Tax)와 뉴저지 BAIT(Business Alternative Income Tax)를 막는 조항이 논의됐지만 최종안에서 빠졌다. S-corp·파트너십으로 사업하는 한인 오너는 사업체 단에서 주 세금을 내고 연방 공제를 무제한으로 받는 이 통로가 여전히 열려 있다. 상한 회수 구간에 걸린 고소득 오너일수록 효과가 크다.

4. 부부 별도 보고(MFS)의 함정. 별도 보고 시 상한은 절반($20,200), 회수 문턱도 절반($252,500)이다. 배우자 한쪽 소득이 낮다고 MFS로 갈아탔다가 오히려 손해 보는 경우가 많으니 반드시 양쪽 시나리오를 비교하라.

5. 주택 매수 계산에 반영하라. 재산세 $18,000짜리 테너플라이·크레스킬 주택의 실효 보유 비용은 $10,000 상한 시절보다 눈에 띄게 낮아졌다. 32% 구간 기준 연 $2,500~$3,000의 세후 부담 차이는 모기지 $40,000~$50,000의 이자에 해당한다. 다만 이 혜택을 집값 계산에 반영할 때는 다음 항목을 기억해야 한다.

6. 2030년 일몰을 잊지 마라. 현행법대로면 2030년 상한은 $10,000으로 되돌아간다. 고가·고재산세 주택의 장기 보유 계산은 보수적으로 $10,000 기준으로 세우고, 2029년까지의 확대 공제는 '보너스'로 취급하는 것이 안전하다. 반대로 향후 3~4년 내 실현할 수 있는 공제(재산세 선납, PTET 전환, 항목별 공제 전환)는 가능한 한 이 기간 안에 당겨 쓰는 것이 유리하다.

마무리 — 올해 안에 할 일

첫째, 2025년 보고를 표준공제로 했다면 회계사에게 항목별 공제 재계산을 요청하라(3년 내 수정 보고 1040-X로 환급 가능). 둘째, 2026년 예상 MAGI를 지금 뽑아 $505,000 문턱과의 거리를 확인하라. 셋째, 사업체 오너는 12월 31일 전에 PTET·BAIT 선택(election) 마감을 챙겨라. 뉴욕 PTET는 원칙적으로 3월 15일까지 선택해야 해당 연도에 적용된다.

7년 만에 돌아온 재산세 공제는 NY·NJ처럼 세금 비싼 동네에 사는 한인들에게 가장 체감이 큰 감세다. 다만 문턱과 일몰이 정교하게 설계된 만큼, 소득 구간에 따라 전략이 정반대가 된다. 본 기사는 일반 정보 제공 목적이며, 개별 상황에 대한 적용은 반드시 CPA·세무 전문가와 상담하시기 바란다.