11월 5일 IRS가 2027년 상속·증여세 면제 한도를 $15,480,000로 올렸다 — 그런데 우리 집 '명의'를 어떻게 올렸는지가 세금과 소송을 먼저 가른다: 부부 공동명의(Tenancy by the Entirety)·조인트 테넌시(Joint Tenancy)·공유(Tenants in Common) 완전정리, 딜(Deed) 한 줄 문구 차이, 이혼·사망·채권자 앞에서 달라지는 것… 그리고 뉴욕·뉴저지 바이어가 클로징 전에 변호사에게 확인할 6가지

11월 5일, IRS가 2027년 숫자를 발표했다

국세청(IRS)은 11월 5일 Revenue Procedure 2026-35를 통해 2027년 과세연도 물가연동 조정치를 발표했습니다. 부동산을 가진 가정에 가장 눈에 띄는 숫자는 연방 상속·증여세 통합 면제 한도(Basic Exclusion Amount)입니다. 2026년 1인당 $15,000,000이던 한도가 2027년에는 $15,480,000로 올라갑니다. 부부라면 사실상 $30,960,000까지 연방 상속세 없이 물려줄 수 있다는 뜻입니다.

이 숫자만 보면 "우리 집은 상관없다"고 생각하기 쉽습니다. 하지만 뉴욕·뉴저지에서 집을 사고팔고 물려줄 때 실제로 세금과 분쟁을 가르는 것은 면제 한도가 아니라, 클로징 날 딜(Deed)에 적힌 명의 한 줄인 경우가 훨씬 많습니다. "John Kim and Jane Kim, husband and wife"라고 적혔는지, "as joint tenants with right of survivorship"라고 적혔는지, 아니면 아무 말 없이 두 사람 이름만 적혔는지에 따라 다음이 완전히 달라집니다.

한 사람이 사망했을 때 집이 유언 검인(Probate) 없이 바로 넘어가는가
한 사람의 빚 때문에 채권자가 집을 압류할 수 있는가
공동소유자 한 명이 법원에 집을 강제로 팔아달라(Partition) 요구할 수 있는가
상속 후 집을 팔 때 양도세(Capital Gains) 기준가가 얼마나 올라가는가

이 글은 뉴욕·뉴저지 바이어와 홈오너가 알아야 할 세 가지 공동명의 형태와, 클로징 전에 변호사에게 확인할 것들을 정리합니다. (이 글은 일반 정보이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 개별 상황은 반드시 변호사·CPA와 상의하세요.)

세 가지 공동명의 한눈에 보기

구분	Tenancy by the Entirety (TBE)	Joint Tenancy (JTWROS)	Tenants in Common (TIC)
누가 할 수 있나	법적 부부만 (NJ는 시빌유니언 파트너 포함)	누구나	누구나
사망 시	생존 배우자에게 자동 이전	생존 공동소유자에게 자동 이전	사망자 지분은 유언·상속법대로
지분	부부가 하나의 단위로 100% 소유	균등 지분	50:50, 70:30 등 자유
한쪽이 단독 매각	불가	가능 (그 순간 TIC로 전환)	자기 지분은 가능
한쪽 채권자	강하게 보호됨	지분 압류 가능	지분 압류 가능
Partition 소송	혼인 유지 중엔 불가	가능	가능

1. Tenancy by the Entirety — 부부만 쓸 수 있는 '방패'

뉴욕: 부부가 함께 사면 '자동으로' TBE

뉴욕 EPTL §6-2.2(b)는 부부에게 공동으로 이전된 부동산은, 딜에 다른 형태를 명시하지 않는 한 Tenancy by the Entirety로 추정한다고 정합니다. 즉 결혼한 부부가 아무 문구 없이 두 사람 이름으로 집을 사면 TBE가 됩니다.

뉴욕에서 특히 중요한 점은 코압(Co-op)입니다. 코압은 법적으로 부동산이 아니라 주식과 독점 임대계약(Proprietary Lease)이기 때문에 원래 TBE가 될 수 없었습니다. 1995년 개정으로 EPTL §6-2.2(c)가 생기면서, 1996년 1월 1일 이후 부부가 취득한 코압 주식도 TBE로 보유할 수 있게 됐습니다. 다만 그 이전에 산 코압이라면 명의가 Joint Tenancy로 되어 있을 수 있으니 주식증서(Stock Certificate)를 확인해야 합니다.

뉴저지: 시빌유니언·도메스틱 파트너까지

뉴저지 N.J.S.A. 46:3-17.2는 부부에게 이전된 부동산을 TBE로 봅니다. 2007년 시빌유니언법 이후 이 보호는 시빌유니언 파트너에게도 확대됐습니다.

뉴저지에서 핵심 조항은 N.J.S.A. 46:3-17.4입니다. 1988년 이후 설정된 TBE에서는 배우자 어느 한쪽도 상대방 동의 없이 자기 몫을 팔거나, 담보로 잡히거나, 넘길 수 없습니다. 남편이 몰래 집 지분에 대출을 받는 일이 법적으로 막혀 있는 셈입니다.

왜 '방패'라고 부르나 — 채권자 보호

TBE의 가장 큰 실익은 한 배우자만의 빚으로부터 집을 지키는 것입니다.

뉴욕: 한 배우자만 진 채무의 채권자는 그 배우자의 '생존권(Survivorship Interest)'에 판결 리엔(Judgment Lien)을 걸 수는 있지만, 다른 배우자가 살아있는 동안 집을 강제 매각해 다른 배우자를 내쫓을 수는 없습니다. 채무자 배우자가 먼저 사망하면 리엔은 사라지고, 생존 배우자가 깨끗한 집을 소유합니다.
뉴저지: 46:3-17.4에 따라 한쪽 채권자는 채무자 배우자의 권리를 넘어설 수 없으며, 비채무 배우자가 생존해 있는 한 Partition을 강제할 수 없습니다.

예를 들어 남편이 개인 사업 보증으로 $400,000 판결을 받았더라도, 부부 TBE 집은 아내가 살아있는 한 그 판결로 강제 매각되지 않는 것이 원칙입니다(파산 등 구체적 상황에 따라 달라질 수 있습니다). 반대로 부부가 함께 진 빚(공동 모기지, 둘 다 서명한 보증)에는 TBE가 아무런 보호가 되지 않습니다. 연방 세금 체납도 예외입니다. 미 연방대법원은 United States v. Craft (2002) 판결에서 한 배우자의 연방세 체납 리엔이 TBE 지분에도 붙을 수 있다고 판시했습니다.

이혼하면 자동으로 깨진다

뉴욕과 뉴저지 모두 이혼 판결이 나는 순간 TBE는 Tenants in Common으로 바뀝니다. 생존권이 사라지기 때문에, 이혼 소송 중이거나 이혼 후 집 정리가 끝나지 않은 상태에서 한쪽이 사망하면 그 지분은 상대방이 아니라 사망자의 상속인에게 갑니다. 이혼 합의서(Settlement Agreement)에서 집 명의 정리를 반드시 마무리해야 하는 이유입니다.

2. Joint Tenancy with Right of Survivorship — 가족·파트너 공동구매의 기본

결혼하지 않은 두 사람(부모와 자녀, 형제, 비혼 커플)이 함께 집을 사면서 "한 사람이 죽으면 나머지가 다 갖자"고 하려면 Joint Tenancy with Right of Survivorship(JTWROS)를 써야 합니다.

문구를 '명시'해야 한다

뉴욕 EPTL §6-2.2(a)와 뉴저지 N.J.S.A. 46:3-17는 공통적으로, 부부가 아닌 두 사람 이상에게 이전된 부동산은 Tenants in Common으로 추정합니다. Joint Tenancy를 원한다면 딜에 "as joint tenants with right of survivorship" 같은 표현이 명확히 들어가야 합니다. "and" 하나로 두 이름을 이어 놓으면 법은 TIC로 봅니다.

생존권은 '쉽게 깨진다'

Joint Tenancy의 약점은 한 사람이 혼자서도 관계를 끊을 수 있다는 점입니다.

공동소유자 한 명이 자기 지분을 제3자에게 팔거나 자기 자신에게 다시 딜을 써 주면(Self-conveyance), 그 지분은 TIC로 바뀌고 생존권이 사라집니다.
한 명의 채권자가 그 지분을 압류해 경매할 수 있습니다.
공동소유자 누구든 Partition 소송(뉴욕 RPAPL Article 9, 뉴저지 N.J.S.A. 2A:56)을 내 집 전체를 팔아 나누자고 요구할 수 있습니다.

부모가 자녀를 '이름만 얹는' 함정

한인 가정에서 흔한 실수가 "나중에 상속 편하라고" 부모 단독 소유 집에 자녀를 Joint Tenant로 추가하는 것입니다. 이렇게 하면:

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1. 증여가 발생합니다. 집 가치의 절반이 자녀에게 증여된 것으로 보고 Form 709 신고 대상이 될 수 있습니다(연간 증여 공제 한도를 넘는 경우).
2. 양도세 기준가 손해가 생깁니다. 증여받은 지분은 부모의 원래 취득가를 그대로 물려받는 Carryover Basis가 적용됩니다. 부모 사망 시 Joint Tenancy 집은 IRC §2040(a)에 따라 사망자가 기여한 만큼 상속재산에 포함되고 그 부분만 Step-Up을 받습니다. 기여 입증이 불명확하면 계산이 복잡해지고, 생전 증여로 처리된 부분은 Step-Up을 못 받을 수 있습니다.
3. 자녀의 빚·이혼이 부모 집을 위협합니다. 자녀가 소송을 당하거나 이혼하면 자녀 지분이 압류·분할 대상이 됩니다.
4. 부모가 다시 팔거나 재융자하려면 자녀 서명이 필요합니다.

상속을 쉽게 하려는 목적이라면 Joint Tenancy보다 리빙 트러스트(Revocable Living Trust)나, 뉴저지·뉴욕에서 쓸 수 있는 유언 검인 간소화 절차를 변호사와 먼저 검토하는 것이 일반적입니다. (뉴욕은 아직 Transfer-on-Death Deed를 허용하지 않으며, 뉴저지도 일반 주택용 TOD Deed 제도가 없습니다.)

3. Tenants in Common — 지분을 정해서 나누는 방식

Tenants in Common은 공동소유자 각자가 독립된 지분을 갖는 형태입니다. 지분은 균등할 필요가 없어서, 다운페이를 70:30으로 냈다면 딜에 "as tenants in common, John Lee as to a 70% interest and David Park as to a 30% interest"처럼 적을 수 있습니다.

언제 TIC가 맞나

비혼 커플이나 친구가 출자 비율이 다르게 공동구매할 때
재혼 가정에서 각자 자기 자녀에게 지분을 물려주고 싶을 때
투자용 부동산을 여러 명이 나눠 가질 때

TIC의 위험 — '공유자 계약서'가 필수

TIC 지분은 사망 시 유언이나 상속법에 따라 넘어가므로 Probate를 거칩니다. 또 생판 모르는 상속인과 집을 공유하게 될 수 있고, 지분이 1%라도 Partition 소송을 낼 수 있습니다. 그래서 TIC로 살 때는 딜과 별도로 공동소유 계약서(Co-Ownership / TIC Agreement)를 써서 다음을 정해 두는 것이 좋습니다.

누가 모기지·재산세·보험·수리비를 얼마씩 부담하는지
한 사람이 나가고 싶을 때 다른 사람에게 우선매수권(Right of First Refusal)을 주는지, 감정가 산정 방식은 어떻게 할지
Partition 소송을 일정 기간 포기한다는 조항
한 사람이 사망·장애 시 처리 방식

뉴욕은 2019년 Uniform Partition of Heirs Property Act를 도입(RPAPL §993)해, 상속으로 생긴 공유 부동산은 법원이 경매 전에 감정과 다른 공유자의 매수 기회를 주도록 했습니다. 그래도 소송 비용과 시간은 상당하므로 계약서로 미리 막는 편이 낫습니다.

세금으로 비교하면: 부부 TBE의 Step-Up은 '절반'

상속 후 집을 팔 때 양도세는 기준가(Basis)에서 시작합니다. 사망 시점 시가로 기준가가 재조정되는 Step-Up Basis(IRC §1014)가 핵심입니다.

IRC §2040(b)에 따라 미국 시민인 부부가 TBE나 Joint Tenancy로 보유한 집은 배우자 한 명이 사망하면 집 가치의 절반만 사망자 상속재산에 포함되고, 그 절반만 Step-Up을 받습니다.

예시 — 2002년 $400,000에 산 뉴저지 버겐카운티 집, 남편 사망 시 시가 $1,200,000

항목	금액
원래 기준가	$400,000 (부부 각 $200,000)
남편 몫 Step-Up	$600,000
아내 몫 기준가 (그대로)	$200,000
새 기준가 합계	$800,000
아내가 $1,200,000에 매도 시 차익	$400,000
Section 121 비과세 (사망 후 2년 내 매도·재혼 전이면 부부 한도)	최대 $500,000

이 경우 사망 후 2년 안에 팔면 IRC §121(b)(4)에 따라 생존 배우자도 부부 한도 $500,000을 쓸 수 있어 연방 양도세가 0이 될 수 있습니다. 2년이 지나면 단독 한도 $250,000만 남아 $150,000에 과세될 수 있습니다. 명의 형태와 매도 시점이 맞물려 돌아가는 구조입니다.

참고로 캘리포니아·텍사스 같은 Community Property 주는 부부 공동재산 전체가 Step-Up을 받지만, 뉴욕·뉴저지는 해당하지 않습니다.

주 상속세도 따로 본다

뉴저지: 2018년 1월 1일부터 Estate Tax는 폐지됐지만, Inheritance Tax는 남아 있습니다. 배우자·자녀·손주(Class A)는 면제지만, 형제자매(Class C)는 $25,000 초과분에 11~16%, 조카·친구 등(Class D)은 15~16%가 부과됩니다. 형제·친구와 Joint Tenancy로 집을 가졌다면 생존자가 받은 지분에 이 세금이 붙을 수 있습니다.
뉴욕: Estate Tax가 있고, 2026년 기본 면제액은 약 $7,350,000입니다. 이 한도를 5% 넘으면 면제 전체가 사라지는 'Cliff' 구조라 고가 주택 보유 가정은 연방 $15,480,000보다 뉴욕 기준이 먼저 문제가 됩니다.

비혼 커플·재혼 가정이 특히 조심할 것

1. 비혼 커플이 "and"로만 명의를 올렸다면 뉴욕·뉴저지 모두 TIC로 봅니다. 한 사람이 유언 없이 사망하면 지분은 파트너가 아니라 부모·형제에게 갑니다.
2. 결혼 전에 산 집은 결혼한다고 자동으로 TBE가 되지 않습니다. 원하면 새 딜을 써서 부부 명의로 다시 이전해야 합니다. 뉴욕은 이런 배우자 간 이전 시 Transfer Tax 면제 사유가 있고, 뉴저지도 Realty Transfer Fee가 $100 미만 대가 이전이나 배우자 간 이전 등은 면제되는 경우가 많지만 사안별로 확인해야 합니다. 기존 모기지의 Due-on-Sale 조항은 Garn-St Germain Act상 배우자에게의 이전에는 적용되지 않습니다.
3. 재혼 가정에서 TBE로 하면 먼저 사망한 배우자의 자녀는 그 집에서 아무것도 받지 못할 수 있습니다. 전혼 자녀에게 몫을 남기려면 TIC + 유언, 또는 트러스트 구조를 검토해야 합니다.

클로징 전에 변호사에게 확인할 6가지

뉴저지에서는 Attorney Review 3일 동안, 뉴욕에서는 계약 서명 전 변호사 검토 단계에서 다음을 물어보세요.

1. 딜의 명의 문구 — "husband and wife", "as joint tenants with right of survivorship", "as tenants in common" 중 무엇이 들어가는지, 지분 비율은 맞는지
2. 이름 철자와 표기 — 여권·모기지 서류와 영문 이름이 같은지. 한국식 이름 순서 차이로 나중에 타이틀 문제가 생기는 경우가 많습니다
3. 코압이라면 주식증서와 Proprietary Lease 명의 — 1996년 이전 취득분인지, TBE로 가능한지
4. 모기지 서명자와 소유자 일치 — 소유자인데 대출에 서명하지 않는 배우자가 있다면 렌더가 요구하는 서류(뉴저지의 경우 배우자 동의 등)
5. 비혼 공동구매라면 공동소유 계약서 — Partition 포기, 우선매수권, 비용 분담
6. 향후 상속 계획과의 충돌 — 리빙 트러스트로 바로 명의를 올릴지, 나중에 트러스트로 옮길 때 타이틀 보험(Owner's Policy)이 유지되는지 확인

정리

2027년 연방 상속·증여세 면제 한도 $15,480,000은 대부분의 뉴욕·뉴저지 가정에겐 직접 영향이 없는 숫자입니다. 하지만 같은 집이라도 딜에 적힌 명의 형태에 따라 사망 시 Probate 여부, 채권자 보호, Partition 위험, 양도세 기준가가 크게 달라집니다.

부부라면 대부분 Tenancy by the Entirety가 기본값이자 가장 강한 보호입니다.
가족·비혼 커플이 생존권을 원하면 Joint Tenancy 문구를 명시해야 하고, 쉽게 깨질 수 있다는 점을 알아야 합니다.
출자 비율이 다르거나 각자 상속인을 지정하고 싶다면 Tenants in Common + 공동소유 계약서가 맞습니다.

명의는 클로징 날 몇 초 만에 정해지지만, 바꾸려면 새 딜·세금 검토·렌더 동의가 필요합니다. 계약서에 서명하기 전에 변호사와 "우리 집 명의를 어떻게 올릴지" 한 번 더 확인하시기 바랍니다.

참고: IRS Rev. Proc. 2026-35 (2026년 11월 5일 발표), NY EPTL §6-2.2, N.J.S.A. 46:3-17 ~ 17.4, IRC §§1014, 2040, 121. 이 글은 일반 정보 제공 목적이며 법률·세무 자문이 아닙니다.