연준이 9월 16일 3년 2개월 만에 금리를 올렸다, 30년 고정 6.95% — 셀러의 '3% 융자'를 그대로 넘겨받는 어섬션(Assumable Mortgage) 완전정리: 은행이 융자를 회수할 수 있는 'Due-on-Sale' 조항과 그걸 막는 1982년 연방법의 예외 6가지, FHA 어섬션 수수료 상한 $1,800·VA 0.5%… 그리고 뉴욕 바이어가 CEMA 한 장으로 모기지 기록세 수천 달러를 아끼는 법

9월 16일 수요일 오후 2시, 연방준비제도(Federal Reserve) 연방공개시장위원회(FOMC)는 12대 0 만장일치로 기준금리를 0.25%포인트 올려 3.75%~4.00%로 결정했다. 2023년 7월 이후 3년 2개월 만의 첫 인상이다. 케빈 워시(Kevin Warsh) 의장은 기자회견에서 "냉정한 결정(sober decision)"이라고 표현했지만, 위원 대다수는 올해 안에 최소 한 차례 더 인상을 점도표에 찍었다. 8월 소비자물가는 전년 대비 3.4%, 중동 전쟁으로 튀어오른 에너지 가격이 배경이다.

모기지 시장은 이미 먼저 움직였다. 10년물 국채 수익률이 19년 만의 최고치를 찍으면서 9월 17일 프레디맥(Freddie Mac) 주간 조사 기준 30년 고정 평균은 6.95%, 4주 연속 상승이자 2025년 1월 이후 최고치다. 1년 전 같은 주(6.26%)보다 0.69%포인트 높다. 전미부동산협회(NAR) 수석이코노미스트 로렌스 윤은 "7%대가 당분간 새 표준"이라고 말했다.

이 숫자가 뉴욕·뉴저지 한인 바이어에게 던지는 질문은 하나다. 2020~2021년에 2.5%~3.25%로 융자를 받은 셀러의 그 융자를, 내가 그대로 이어받을 수는 없을까. 답은 "경우에 따라 가능하다"이고, 그 '경우'를 가르는 것이 계약서 한 줄과 1982년 연방법 한 조항이다. 오늘은 이 어섬션(Mortgage Assumption) 의 법률 구조를 처음부터 끝까지 정리한다.

1. 모든 모기지 계약서에 들어 있는 한 줄 — 'Due-on-Sale' 조항

미국 주거용 모기지 계약서(Fannie Mae/Freddie Mac 표준 Security Instrument 기준 제19조)에는 예외 없이 이 조항이 있다.

> "If all or any part of the Property or any Interest in the Property is sold or transferred… Lender may require immediate payment in full of all sums secured by this Security Instrument."

이것이 매도 시 전액상환 조항(Due-on-Sale Clause) 이다. 집의 소유권(또는 소유권상의 어떤 이익이라도)이 넘어가면 은행은 남은 잔액 전부를 즉시 갚으라고 요구할 수 있다. 셀러가 3%짜리 융자를 남겨둔 채 명의만 바이어에게 넘기는 '몰래 인수'가 법적으로 위험한 이유가 여기 있다. 은행이 알게 되면 30일 안에 잔액 전부를 갚으라고 통지할 수 있고, 갚지 못하면 차압(Foreclosure) 절차가 시작된다.

1970년대 말 금리가 급등했을 때 캘리포니아 등 여러 주 법원은 "은행이 금리를 올리려는 목적만으로 이 조항을 발동하는 것은 불공정하다"고 판결했고, 은행들이 반발했다. 그 갈등을 연방법으로 정리한 것이 아래 법이다.

2. 1982년 연방법(Garn-St Germain Act)이 만든 예외 6가지

Garn-St Germain Depository Institutions Act of 1982, 연방법전 12 U.S.C. §1701j-3은 두 가지를 동시에 했다. 첫째, Due-on-Sale 조항이 주법과 상관없이 전국에서 유효하다고 못 박았다. 둘째, 그 대신 은행이 절대 이 조항을 발동할 수 없는 예외를 열거했다. 1~4가구 주거용 주택에 적용되는 핵심 예외는 다음과 같다.

① 배우자·자녀에게 이전 — 부모가 자식에게 집을 넘겨도 은행은 융자 회수를 못 한다.
② 이혼·별거 판결에 따른 배우자 간 이전 — 이혼 합의로 집을 한쪽이 가져가도 기존 융자는 그대로 유지된다.
③ 차용인 사망에 따른 상속인·공동소유자 승계 — 조인트 테넌시(Joint Tenancy) 생존자, 상속인 모두 해당.
④ 차용인이 수익자(Beneficiary)로 남는 생전신탁(Inter Vivos Trust)으로의 이전 — 리빙 트러스트에 집을 넣을 때 은행 허락이 필요 없는 근거 조항이다.
⑤ 3년 이하 임대(매수옵션 없는 경우) — 집을 임대 주는 것은 '이전'이 아니다.
⑥ 후순위 담보(2nd 모기지, HELOC) 설정 — 기존 은행 동의 없이 2차 융자를 받을 수 있는 근거다.

이 여섯 가지 밖에 있는 거래 — 즉 제3자에게 파는 일반 매매 — 는 은행의 동의가 있어야만 융자를 이어받을 수 있다. 그리고 은행이 동의하도록 처음부터 계약서에 명시된 융자가 있다. 바로 정부보증 융자다.

3. 어떤 융자가 인수 가능한가 — FHA·VA·USDA는 Yes, 컨벤셔널은 원칙적으로 No

FHA 융자(FHA Loan): 1989년 12월 15일 이후 발행된 모든 FHA 융자는 인수 가능(Assumable) 하되, 인수자가 FHA 신용심사를 통과해야 한다(HUD Handbook 4000.1). 부채상환비율(DTI), 신용점수, 거주 의무(Owner-Occupancy) 등 새 융자와 거의 같은 심사를 받는다. 심사 통과 시 셀러는 채무면제(Release of Liability) 를 서면으로 받아야 한다. 이걸 안 받으면 바이어가 나중에 연체해도 셀러의 크레딧이 같이 망가진다.

VA 융자(VA Loan): 1988년 3월 1일 이후 융자는 대출기관·VA 승인을 받아 인수 가능하며, 인수자가 재향군인이 아니어도 된다. 다만 이 경우 셀러의 VA 자격(Entitlement)이 그 집에 묶여 다음 VA 융자를 못 받는 함정이 있다. 인수자가 재향군인이면 자격 대체(Substitution of Entitlement) 로 풀린다.

USDA 융자: 인수 가능하되, 소득 한도(지역 중위소득 115%)와 농촌 지역 요건을 인수자도 충족해야 한다.

컨벤셔널(Fannie Mae·Freddie Mac) 고정금리: 원칙적으로 인수 불가. 예외는 일부 변동금리(ARM) 상품으로, 계약서에 "assumable after the initial fixed period" 문구가 있는 경우만 가능하다. 2020~2021년 저금리 융자의 다수가 컨벤셔널 30년 고정이라는 점이 어섬션 시장의 한계다.

내 집(또는 사려는 집)의 융자가 어느 쪽인지는 셀러의 모기지 스테이트먼트 상단, 또는 카운티 등기소(NJ: County Clerk, NY: ACRIS/County Clerk)에 기록된 모기지 서류의 첫 페이지 'FHA Case No.' 'VA Loan No.' 표기로 확인할 수 있다.

4. 수수료와 절차 — FHA $1,800 상한, VA 0.5% 펀딩피

FHA 어섬션 수수료: HUD는 2024년 8월 19일부터 대출기관이 받을 수 있는 어섬션 처리 수수료 상한을 $900 → $1,800으로 올렸다(2016년 이후 첫 인상). 여기에 크레딧 리포트·재직확인 실비, 채무면제 서류 작성비 최대 $45가 추가된다. 새 융자를 받을 때 내는 감정비($500~$800), 융자 개설비(Origination Fee, 보통 융자액의 0.5~1%), 그리고 FHA 선납 모기지보험료(UFMIP, 융자액의 1.75%)가 모두 발생하지 않는다. $500,000 융자를 새로 받는 대신 인수하면 UFMIP만 $8,750이 사라진다.

VA 어섬션 수수료: 잔액의 0.5% 펀딩피(Funding Fee) 가 VA에 납부되고(장애 보상 수령 재향군인 인수자는 면제), 대출기관 처리비는 최대 $300 + 크레딧 리포트 실비로 상한이 있다.

심사 기한: FHA와 VA 모두 서비서(Servicer)는 완비 서류 접수 후 45일 이내 승인 여부를 결정해야 한다. 다만 현장에서는 60~90일이 걸리는 경우가 흔하다. 클로징 일정을 짤 때 어섬션 계약은 모기지 컨틴전시 기한을 최소 75일로 잡는 것이 안전하다.

5. 가장 큰 벽 — '갭(Gap)'과 갭 파이낸싱

어섬션의 진짜 문제는 금리가 아니라 에쿼티 갭 이다. 셀러가 2021년 $650,000에 산 집을 지금 $850,000에 판다고 하자. 남은 융자 잔액이 $480,000이라면 바이어는 융자 인수 외에 $370,000을 현금으로 준비해야 한다. 20% 다운($170,000)을 계획했던 바이어라면 $200,000이 모자란다.

이 차액을 메우는 방법이 갭 파이낸싱(Gap Financing) 이다. 2차 모기지 또는 HELOC를 인수와 동시에 설정하는 것인데, 여기에 법적 함정이 두 가지 있다.

첫째, FHA·VA 서비서는 2차 담보 설정을 알고 승인해야 한다. 2차 융자를 숨기고 인수하는 것은 대출 사기(Mortgage Fraud) 위험이 있다.
둘째, 셀러 파이낸싱(Seller Carry-back) 으로 갭을 메우는 경우, 셀러는 사실상 대출기관이 되므로 뉴욕에서는 연 이자율 상한(민사 16%, 형사 25%)과 Dodd-Frank법상 셀러 파이낸싱 예외 요건(연 3건 이하, 벌룬 없음 등)을 지켜야 한다. 변호사 검토 없는 셀러 파이낸싱 약정서는 무효 다툼의 씨앗이다.

그래서 어섬션이 현실적으로 잘 맞는 거래는 셀러가 최근(2~4년 내) 소액 다운으로 FHA·VA 융자를 받아 집값 상승분이 크지 않은 경우, 그리고 바이어가 다운페이먼트 여유가 큰 경우다. 실제로 한 어섬션 전문 리스팅 플랫폼 조사에 따르면 2021년 발행 FHA 융자의 평균 이자율은 3.0% 전후인데, 지금 6.95%와 비교하면 $480,000 융자 기준 월 상환액(원리금) 차이가 약 $1,150 이다. 30년이면 $41만이 넘는 이자 차이다.

6. 뉴욕 바이어만 쓸 수 있는 '반쪽 어섬션' — CEMA

뉴욕주는 모기지를 설정할 때 모기지 기록세(Mortgage Recording Tax) 를 낸다. 뉴욕시 기준 융자 $500,000 미만은 1.8%, $500,000 이상은 1.925% (이 중 0.25%는 대출기관 부담, 나머지 1.675%는 차용인 부담)다. 웨스트체스터·롱아일랜드 등 시 외곽은 대체로 1.05%~1.3%다. $600,000 융자면 뉴욕시 바이어가 클로징에서 내는 이 세금만 $10,050이다. 뉴저지에는 이 세금이 없다.

CEMA(Consolidation, Extension and Modification Agreement) 는 이 세금을 줄이는 뉴욕 특유의 법률 장치다. 원리는 이렇다. 셀러의 기존 모기지(예: 잔액 $400,000)를 갚아 없애는 대신, 셀러의 은행이 그 모기지를 바이어의 새 은행에 양도(Assign) 한다. 바이어의 은행은 양도받은 $400,000에 새 융자 $200,000을 더해 하나의 $600,000 모기지로 통합(Consolidate) 한다. 모기지 기록세는 새로 기록되는 $200,000에만 부과된다. 이것이 매매 CEMA(Purchase CEMA) 다.

절세 효과를 계산해 보자. $600,000 융자 중 $400,000이 CEMA로 이어지면 바이어는 1.675% × $400,000 = 약 $6,700을 아낀다. 셀러도 이득이 있다. 뉴욕주 양도세(Transfer Tax, 0.4%)와 뉴욕시 부동산양도세(RPTT, $500,000 초과 주거용 1.425%)는 1~3가구 주택·개별 콘도 유닛의 경우 양도되는 기존 모기지 잔액(Continuing Lien)을 매매가에서 뺀 금액에 부과되므로, $400,000에 해당하는 양도세 약 $7,300이 줄어든다. 그래서 CEMA 거래에서는 셀러가 아낀 양도세로 바이어에게 크레딧을 주는 협상이 흔하다.

CEMA에는 세 가지 조건이 있다. 첫째, 셀러의 은행이 협조해야 한다(양도 의무는 없다). 양도 수수료(Assignment Fee)는 은행마다 $500~$2,000이며, 일부 대형 은행은 CEMA 자체를 거절한다. 둘째, 바이어의 은행도 CEMA 상품을 취급해야 한다. 셋째, 시간 — 서류가 양쪽 은행과 두 변호사를 거치므로 클로징이 통상 30~60일 늦어진다. 절세액이 $3,000~$4,000 이하라면 시간 비용을 감안해 포기하는 것이 합리적일 수도 있다. 반대로 맨해튼 $1,500,000 콘도에 $1,000,000 융자를 받는 바이어라면 절세액이 $10,000을 넘어가는 경우가 많으므로, 계약서에 "Seller shall cooperate with Purchaser's CEMA request" 조항을 넣어달라고 변호사에게 처음부터 요구해야 한다. 코압(Co-op) 은 부동산이 아니라 주식이므로 모기지 기록세 자체가 없고, CEMA도 해당 없다.

7. 오늘 확인할 것 — 바이어와 셀러 체크리스트

바이어라면: ① 리스팅 시트에 "Assumable" 표기가 있는지, 없으면 리스팅 에이전트에게 셀러 융자 종류(FHA/VA/컨벤셔널)와 잔액·이자율을 문의한다. 셀러는 공개 의무가 없지만 물어볼 권리는 있다. ② 갭 자금 계획을 먼저 세운다. ③ 계약서에 어섬션 승인을 컨틴전시로 넣고, 승인 거절 시 예치금(Escrow Deposit) 전액 반환 문구를 확인한다. ④ 뉴욕이라면 융자액과 셀러 잔액을 대조해 CEMA 절세액을 계산해 본다.

셀러라면: ① 2020~2022년 FHA·VA 융자를 갖고 있다면 그 자체가 마케팅 자산이다. 7% 시장에서 "3.0% 융자 인수 가능"은 가격 협상력이 된다. ② 단, 반드시 채무면제(Release of Liability) 를 받아야 한다. 인수 후 바이어의 연체는 면제가 없으면 셀러 크레딧에 남는다. ③ VA 융자 셀러는 자격이 묶이는지 확인한다. ④ 뉴욕 셀러는 CEMA 협조 시 양도세 절감분을 협상 카드로 쓸 수 있다.

8. 앞으로의 일정

연준의 다음 회의는 10월 27~28일이다. 시장은 한 차례 더 0.25%포인트 인상을 가격에 반영하고 있고, 위원들의 연말 금리 전망 중간값은 4.1%~4.4%다. 이 경우 30년 고정이 7%대 초반에서 연말을 맞을 가능성이 높다. 반대로 워시 의장이 언급한 대로 유가가 진정되면 국채 수익률이 먼저 내려올 수 있다. 어느 쪽이든 셀러의 3% 융자가 갖는 가치는 당분간 줄어들지 않는다.

한 가지 분명히 할 점이 있다. 어섬션도, CEMA도, 갭 파이낸싱도 계약서에 어떻게 쓰느냐에 따라 결과가 완전히 달라지는 법률 문서 작업이다. 뉴저지는 어토니 리뷰 3영업일 안에, 뉴욕은 계약서 사인 전에, 담당 부동산 변호사에게 "이 융자 인수 가능한가, CEMA 가능한가"를 문장으로 물어보는 것이 이번 인상 국면에서 가장 싼 절세다.

본 기사는 일반 정보 제공 목적이며 개별 세무·법률 자문이 아닙니다. 구체적인 거래는 뉴욕·뉴저지 면허 부동산 변호사 및 세무 전문가와 상의하시기 바랍니다.