2026년 10월 Texas 재산세 이의신청 준비 — 모기지 7.40%에서 감정가 7.4% 인하가 Houston 연 $520·Plano $760·Frisco $960를 돌려준다

2026년 10월 둘째 주 기준 30년 고정 모기지 금리는 7.40%(FRED, 10월 8일 주간)로, 금리가 높게 머무는 동안 Texas 주택 구매자가 가장 손쉽게 줄일 수 있는 비용은 협상이 아니라 재산세입니다. 최근 집계로 Houston 중간 매매가는 $332,000(HAR, 전년 대비 -1.6%), Plano 중간가는 약 $515,000, Frisco는 약 $650,000 수준입니다. 주 소득세가 없는 대신 재산세율이 1.6~2.5%에 이르는 Texas에서는, 감정가(appraisal)를 7%만 낮춰도 한 해 $500~$960가 집에 남습니다. 이 글은 가을에 날아오는 세금 고지서를 지나 내년 5월 이의신청(protest)까지 어떻게 준비할지, 실제 숫자로 정리합니다.

1. 지금 시세와 재산세가 만드는 월 부담

모기지 7.40%에서 20%를 선지급하고 30년 대출을 받으면 원리금(P&I)은 집값에 따라 다음과 같습니다. Houston $332,000 매물은 대출 $265,600에 월 약 $1,839, Plano $515,000은 대출 $412,000에 월 약 $2,853, Frisco $650,000은 대출 $520,000에 월 약 $3,600입니다.

여기에 재산세가 별도로 붙습니다. Texas는 주 소득세가 없고 재산세가 지방 재정의 핵심이어서, 시·카운티·학군·특수구역(MUD, PID)의 세율이 모두 합산됩니다. Harris County의 중간 유효세율은 약 1.49%로 미국 중간값(약 1.02%)보다 높고, 같은 County 안에서도 Houston ISD와 시 세율을 합친 구간은 100달러당 약 2.125로 표시됩니다. 세율이 같은 조건에서 연 재산세는 Houston $332,000이 약 $7,055, Plano $515,000이 약 $10,300(세율 2.0% 가정), Frisco $650,000이 약 $13,000(같은 가정)입니다. 월로 환산하면 Houston은 $588, Plano는 $858, Frisco는 $1,083이 매달 원리금과 별도로 나갑니다. 세율은 동네와 MUD 유무에 따라 달라지니 실제 매물은 반드시 해당 County의 세금 고지서로 확인해야 합니다.

2. 감정가가 세금의 출발점인 이유

재산세는 시세가 아니라 감정가(appraised value)에 세율을 곱해 정해집니다. 매년 1월 1일 기준으로 County Appraisal District(Harris는 HCAD, Dallas는 DCAD, Collin은 CCAD)가 가치를 산정하고, 봄에 통지서를 보냅니다. 시세가 내려도 감정가가 따라 내려가지 않는 시기가 있는데, 지금처럼 Houston 중간가가 -1.6%, Austin 전형 가치가 연간 -6% 안팎으로 내려온 시장이 바로 그런 때입니다. 감정가가 작년 고점을 반영한 채 남아 있으면 내가 실제로 사거나 팔 수 있는 가격보다 높은 금액에 세금을 내게 됩니다.

3. 홈스테드 공제와 10% 상한을 먼저 챙기기

본인이 거주하는 집이라면 이의신청 이전에 두 가지를 확인합니다. 첫째는 학군세에 적용되는 홈스테드 공제 $140,000입니다. 65세 이상이거나 장애가 있으면 학군세에서 $60,000가 추가됩니다. 학군 세율이 약 1.0~1.1%(Katy ISD 약 1.117, Cypress-Fairbanks ISD 약 1.067)이므로 공제를 신청하지 않으면 해마다 약 $1,400를 더 내는 셈입니다. 둘째는 홈스테드 감정가 증가 상한 10%입니다. 거주 주택은 과세 기준 가치가 한 해 10% 이상 오를 수 없습니다. 다만 이 상한은 거주 주택에만 적용되고, 매매로 소유자가 바뀌면 상한이 풀려 시세에 가깝게 재산정됩니다. 새로 산 집의 첫 고지서가 갑자기 높아 보이는 이유입니다.

4. 이의신청 일정과 절차

마감은 보통 5월 15일이거나 감정가 통지서가 발송된 후 30일 중 늦은 날입니다. Harris County 기준 2026년 마감은 5월 15일이었고, 2027년에도 비슷한 시점으로 예상됩니다. 절차는 이렇습니다. 4월 전후로 통지서를 확인하고, 온라인 포털에서 이의신청서(Notice of Protest)를 제출하고, 비공식 협의(informal)를 먼저 시도한 뒤, 합의가 안 되면 Appraisal Review Board(ARB) 심리로 갑니다. 이의신청에는 비용이 들지 않고, 변호사나 대행사 없이 본인이 해도 됩니다. 이 단계에서 핵심은 증거입니다. 같은 동네에서 최근 6~12개월 내 거래된 비슷한 크기·연식의 매매 사례(comps) 3~5건, 수리가 필요한 부분의 견적서와 사진, 최근 감정이나 인스펙션 보고서가 있으면 제출합니다.

5. 숫자로 보는 이의신청의 효과

Harris County의 2025년 자료를 보면 성공한 이의신청은 평균 7.4%의 가치 인하를 받았고, 성공률은 약 87%로 알려져 있습니다. 반면 같은 해 주택 소유자 중 이의신청을 한 비율은 약 33%에 그쳤습니다. 이 수치는 신청 대행업체 집계에 근거한 참고치라 County마다 다르지만, 방향은 분명합니다. 평균 7.4% 인하를 가정하면 Houston $332,000 주택은 감정가가 약 $24,500 내려가 세율 2.125%에서 연 약 $520, Plano $515,000은 약 $38,100 내려가 2.0%에서 연 약 $760, Frisco $650,000은 약 $48,100 내려가 연 약 $960가 줄어듭니다. 인하된 감정가는 이후 해에도 기준이 되므로, 5년이면 합계가 $2,600~$4,800에 이릅니다. 이의신청에 쓰는 시간은 몇 시간 정도입니다.

6. 매수 협상에서 재산세를 쓰는 방법

구매자라면 계약 전에 재산세 고지서를 요구하고 현재 감정가와 최근 거래가의 차이를 봅니다. 감정가가 매매가보다 훨씬 낮은 집은 소유자가 바뀌면서 세금이 급등할 수 있으니 월 부담에 미리 반영해야 합니다. 반대로 감정가가 시세보다 높게 잡혀 있다면 이의신청 여지가 큰 집입니다. 신축 단지는 MUD 세율이 더해져 총 2.4% 이상이 되기도 하므로 같은 가격이라도 월 부담이 달라집니다. Texas의 Option Period(보통 7~10일) 동안 인스펙션과 함께 세금 구조까지 확인하는 것이 좋습니다.

7. 투자용·세컨드 주택은 다릅니다

홈스테드 공제와 10% 상한은 본인 거주 주택에만 적용됩니다. 임대용 주택이나 세컨드 주택은 감정가 상승분이 그대로 반영되고 공제도 없습니다. 임대 수익률을 계산할 때 재산세를 2% 안팎으로 잡고 매년 이의신청 비용(시간)을 고려해야 합니다.

8. 체크리스트

가을에는 연말 전에 지난 고지서를 보관하고, 1월 이후 홈스테드 신청 여부를 확인합니다. 봄에는 통지서를 받으면 즉시 포털에서 감정가를 확인하고 4~5월 안에 신청합니다. 비슷한 거래 사례를 정리해 두고, 협의에서 제안이 오면 인하 금액을 계산해 수락 여부를 정합니다. 모기지 7.40%가 이어지는 동안 월 원리금을 줄일 방법이 제한적이라면, 재산세는 매년 직접 조정할 수 있는 몇 안 되는 항목입니다.

※ 본 글은 일반 정보이며 세무·법률 자문이 아닙니다. 수치는 HAR, FRED, County Appraisal District 및 업계 공개 자료를 바탕으로 하며 지역·시점에 따라 달라질 수 있습니다.