크레딧 점수 680점이면 FHA, 740점이면 컨벤셔널 — FHA vs Conventional 완전 비교: 30년 고정 7.24% 시대, $450,000 주택에서 월 $278이 뒤집히는 지점과 MIP가 평생 따라붙는 계산

10월 29일 프레디맥(Freddie Mac) 발표 기준 30년 고정 모기지 금리는 7.24%, 15년 고정은 6.60%였고, 연준(Fed) 기준금리는 3.75~4.00%에서 동결됐습니다. 금리가 이 수준이면 "어떤 융자 상품을 고르느냐"가 월 페이먼트를 수백 달러씩 가릅니다. 특히 다운페이가 5% 안팎인 첫 주택 구매자에게 가장 흔한 질문은 FHA 융자와 컨벤셔널(Conventional) 융자 중 무엇이 유리한가입니다. 답은 하나가 아니라 크레딧 점수에 따라 갈립니다. 이 글에서는 $450,000 주택을 기준으로 두 융자를 숫자로 비교합니다.

> 안내: 컨벤셔널 금리 7.24%는 프레디맥 주간 평균(10월 29일)을 사용했고, FHA 금리는 일반적으로 컨벤셔널보다 낮게 형성되는 점을 반영해 6.99%로 가정했습니다. PMI·MIP율과 크레딧 점수별 금리 조정(LLPA)은 대표적인 수준을 가정한 예시이므로, 실제 조건은 대출 기관의 견적서(Loan Estimate)로 확인하세요.

비교 조건

주택 가격은 $450,000입니다. FHA는 최소 다운페이 3.5%($15,750), 컨벤셔널은 5%($22,500)로 잡았습니다.

• FHA: 기본 융자액 $434,250, 선취 보험료 UFMIP 1.75%($7,599)를 융자에 얹어 총 융자액 $441,849. 연간 보험료 MIP 0.55%(초기 월 $199)
• 컨벤셔널(740점): 융자액 $427,500, 금리 7.24%, PMI 연 0.60%(월 $214)
• 컨벤셔널(680점): 같은 융자액, 금리 7.49%로 상승, PMI 연 1.20%(월 $428)
• 컨벤셔널(620점): 금리 7.74%, PMI 연 1.90%(월 $677)

2026년 컨포밍 론 리밋은 단독주택 기준 $832,750이므로, 이 가격대는 두 상품 모두 한도 안에 들어갑니다.

월 페이먼트 비교 (원리금 + 보험료, 세금·홈오너 보험 제외)

740점이면 두 상품의 월 합계는 $9 차이로 사실상 같습니다. 그러나 680점으로 내려가면 FHA가 월 $278 저렴하고, 620점이면 월 $601까지 벌어집니다. FHA의 가장 큰 장점은 크레딧 점수에 따라 금리·보험료가 크게 흔들리지 않는다는 점입니다. 반대로 컨벤셔널은 점수가 높을수록 급격히 유리해지는 구조입니다.

다운페이와 현금 지출

FHA는 다운페이가 $15,750으로 컨벤셔널(5%)보다 $6,750 적게 들어갑니다. 다만 UFMIP $7,599를 융자에 얹기 때문에 융자 잔액이 처음부터 $441,849로, 컨벤셔널 740점의 $427,500보다 $14,349 큽니다. 5년(60개월) 뒤 잔액을 계산하면 FHA는 약 $415,875, 컨벤셔널 740점은 약 $403,428로 FHA 쪽이 $12,447 더 남아 있습니다. 5년간 지출한 현금(다운페이 + 월 페이먼트 합계)은 FHA 약 $203,892, 컨벤셔널 740점 약 $210,129로 FHA가 $6,237 적지만, 그 차이의 대부분은 처음에 덜 낸 다운페이입니다. 즉 월 부담이 비슷하다면 FHA는 "더 적게 내고 더 많이 빚지는" 구조입니다.

보험료가 사라지는 시점이 결정적이다

이 비교에서 가장 중요한 차이는 보험료의 수명입니다.

• 컨벤셔널 PMI: 융자 잔액이 주택 구입가 대비 80%(LTV 80%)에 도달하면 해지를 요청할 수 있고, 78%에 도달하면 자동 해지됩니다. 위 740점 예시에서는 약 133개월(11년 1개월) 만에 80%에 도달하고, 정해진 스케줄만 따를 경우 78%는 약 145개월째입니다. 집값이 올라 감정가가 오르면 더 빨리 해지할 수 있습니다.
• FHA MIP: 다운페이 10% 미만, 즉 LTV가 90%를 넘는 융자는 융자 기간 내내 MIP가 붙습니다. 위 예시에서 초기 월 $199가 30년 동안 이어집니다. 이 보험료를 없애려면 리파이낸스로 컨벤셔널로 갈아타야 하고, 그러려면 그때 LTV와 크레딧, DTI, 금리 조건이 맞아야 합니다.

따라서 FHA를 고를 때는 "처음 몇 년의 월 부담"이 아니라 "몇 년 안에 컨벤셔널로 갈아탈 수 있는가"를 함께 봐야 합니다. 금리가 내려가는 시기를 기다리는 전략과도 맞물립니다. 금리가 지금보다 낮아져 리파이낸스할 때 컨벤셔널로 옮기면 MIP도 함께 정리할 수 있기 때문입니다. 다만 금리가 내려가지 않으면 MIP를 오래 안고 가야 합니다.

자격 요건 비교

FHA

• 최소 크레딧 점수: 다운페이 3.5%는 보통 580점 이상, 500~579점은 다운페이 10% 조건
• DTI: 자동 심사(AUS) 승인 시 50% 안팎까지 가능한 경우가 있음
• 다운페이: 증여(Gift)로 전액 충당 가능
• 주거용 실거주 목적만 가능. 투자용 불가
• 감정 시 주택 상태 기준이 까다로워 수리가 필요한 매물은 불리할 수 있음

컨벤셔널

• 최소 크레딧 점수: 보통 620점 이상, 좋은 조건은 700점대 중반 이상
• DTI: 대체로 43~50% 범위. 점수와 자산이 좋을수록 여유
• 다운페이: 3%(첫 주택 구매자 프로그램)부터 가능하나 PMI 부담이 큼
• 세컨드홈·투자용도 가능
• 주택 상태 기준이 FHA보다 덜 엄격

NJ에서 따져볼 점

뉴저지는 재산세 부담이 커서 월 합계($3,136 안팎)에 재산세와 홈오너 보험이 더해지면 실제 월 지출은 $4,000을 넘기기 쉽습니다. 그러면 DTI가 승인의 병목이 되는데, 이때 DTI 한도가 넉넉한 FHA가 승인에 유리할 수 있습니다. 한편 NJ 주택금융청(NJHMFA)의 첫 주택 구매자 다운페이 지원(DPA) 프로그램은 상품별 적용 조건이 다르므로, 지원 자격과 병행 가능한 융자 종류를 반드시 먼저 확인해야 합니다.

상황별 선택 가이드

1. 크레딧 740점 이상, 다운페이 5% 이상: 컨벤셔널이 유리합니다. 월 부담은 FHA와 같거나 낮고, PMI는 약 11년 안에 사라지며, 융자 잔액도 적습니다.
2. 크레딧 680점 안팎: 이 예시에서는 FHA가 월 $278 저렴합니다. 다만 1~2년 안에 점수를 올릴 수 있다면 점수를 올린 뒤 컨벤셔널로 가는 것도 방법입니다.
3. 크레딧 620~660점: FHA가 월 수백 달러 유리한 경우가 많습니다. 대신 MIP가 평생 가는 점을 감안해 리파이낸스 계획을 세워 두어야 합니다.
4. DTI가 높은 경우: FHA의 DTI 유연성이 승인 가능성을 높입니다. 다만 자동차 할부, 학자금 같은 월 부채를 먼저 줄이면 컨벤셔널 선택지도 열립니다.
5. 다운페이가 10% 이상 가능: FHA의 MIP는 11년으로 줄어드는 대신 컨벤셔널 PMI는 더 낮아지므로, 컨벤셔널을 먼저 견적 받아 보세요.

결정하기 전에 확인할 것

• 견적서 3곳 이상: 같은 크레딧이라도 대출 기관마다 금리와 수수료가 다릅니다. 같은 날 같은 조건으로 FHA·컨벤셔널 견적을 모두 받아 APR로 비교하세요. APR에는 UFMIP와 포인트, 수수료가 반영됩니다.
• PMI 방식: 컨벤셔널은 월납 PMI 외에 선납(Single Premium) PMI, 금리에 녹이는 Lender-Paid PMI도 있습니다. 어떤 방식이든 5~7년 내 매도·리파이낸스 계획이 있는지에 따라 유불리가 달라집니다.
• 리파이낸스 계획: FHA로 시작해 컨벤셔널로 옮길 때는 클로징 비용이 $8,000~$10,000 정도 듭니다. 이 비용을 월 절감액으로 나눈 손익분기 개월 수를 미리 계산하세요.
• 감정 조건: FHA는 주택 상태 기준이 있으므로 오래된 주택은 인스펙션 결과가 승인에 영향을 줄 수 있습니다.

정리

7.24%의 금리 환경에서 FHA와 컨벤셔널의 승부는 크레딧 점수가 결정합니다. 740점이면 월 페이먼트는 $9 차이로 비슷하지만 컨벤셔널은 PMI가 11년 안에 사라지고, 680점이면 FHA가 월 $278, 620점이면 월 $601 유리합니다. 다만 FHA는 MIP가 융자 기간 내내 따라붙고 융자 잔액이 더 크게 시작하므로, 컨벤셔널로 갈아탈 수 있는 출구 전략을 처음부터 같이 설계해야 합니다. 다음 프레디맥 금리는 11월 5일 발표됩니다. 금리 흐름을 보면서 견적서를 받아 두고, 락(Rate Lock) 시점을 상담하세요.

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 금융·법률 자문이 아닙니다. 금리와 보험료, 승인 조건은 개인의 크레딧과 대출 기관에 따라 달라지므로 대출 전문가와 상담하시기 바랍니다.