2026년 9월 Union County 시세 — Summit $1.43M(+12.3%)·Westfield $1.33M·Cranford $786K·Clark $733K·Kenilworth $639K·Roselle $520K, 호가의 104.5%에 18일 만에 팔리는 카운티의 2.8배 가격 사다리와 재산세가 뒤집는 월 부담

이번 주 30년 고정 모기지(Mortgage) 금리는 6.71%(Freddie Mac, 9월 3일 기준)로 지난주 6.66%에서 다시 올랐고, 뉴저지 주 전체 중간 판매가는 7월 기준 $602,831(+7.6%)로 전국 중간가 $398,632(+2.2%)의 1.5배를 유지하고 있다. 그 뉴저지 안에서 Bergen($793,874, +6.2%)과 Essex 사이에 끼어 상대적으로 덜 언급되는 카운티가 Union County다. Zillow 7월 31일 데이터로 보면 Union County 평균 주택가치는 $636,731(+1.6%)로 주 평균보다 5.6% 높지만, 카운티 안에서는 Summit $1,433,872(+12.3%)부터 Roselle $520,191까지 2.8배 폭의 가격 사다리가 펼쳐진다. 그리고 이 사다리는 재산세를 넣는 순간 순서가 바뀐다.

1. 9월 첫째 주 숫자 — 금리는 오르고, 매물은 4년 만에 최다

전국 시장은 매수자 쪽으로 기울고 있는데 뉴저지, 그중에서도 Union County는 아직 그 흐름과 반대 방향에 서 있다. 먼저 이번 주 기준 큰 그림의 숫자부터 정리한다.

• 30년 고정 모기지(30-Year Fixed Mortgage): 6.71% (Freddie Mac, 9월 3일). 8월 6일 6.69% → 8월 13일 6.67% → 8월 20일 6.65% → 8월 27일 6.66% → 9월 3일 6.71%. 6주째 6.6~6.7% 박스권이다. Mortgage News Daily 일간 지표는 9월 2일 6.91%까지 찍어 1년 내 최고 수준을 기록했다.
• 전국 중간 판매가(Median Sale Price): $398,632 (+2.2% YoY, Redfin, 8월 30일 마감 4주). 중간 호가는 $392,828로 오히려 -0.1%. 팔린 가격은 오르는데 부르는 가격은 내려가는, 매도자가 기대를 낮추기 시작한 신호다.
• 전국 신규 매물(New Listings): 383,795건(+8%)으로 2022년 8월 이후 4년 만에 최다. 반면 계약 체결(Pending Sales)은 308,282건(-2.5%)으로 2월 이후 최저.
• 전국 매물 소진 기간(Months of Supply): 4.0개월(1년 전 3.7개월). 4~5개월이 균형 시장으로 분류되니 전국은 균형~매수자 우위 초입이다. 가격 인하 매물 비중 20.9%, 호가 이상 판매 비중 25.9%.
• 뉴저지 주 전체(7월): 중간 판매가 $602,831(+7.6%), 거래 7,312건(+1.4%), DOM(Days on Market) 43일(-3일), 매물 31,332건(+6.2%), 소진 기간 3.0개월, 호가 이상 판매 47.9%, 판매가/호가 비율(Sale-to-List) 101.2%.

전국은 호가 이상에 팔리는 집이 4채 중 1채인데 뉴저지는 2채 중 1채다. 이 차이가 Union County로 내려가면 더 벌어진다.

2. Union County 카운티 전체 — 호가의 104.5%, 18일, 매물 994건

Zillow 7월 31일 기준 Union County 지표는 주 평균보다 훨씬 더 매도자 우위에 가깝다. 가격 상승률(+1.6%)만 보면 Bergen(+6.2%)이나 주 전체(+7.6%)보다 조용해 보이지만, 거래 속도와 경쟁 강도는 정반대다.

• 평균 주택가치(ZHVI): $636,731 (+1.6% YoY)
• 중간 판매가(Median Sale Price): $656,000 (6월 30일 기준)
• 중간 호가(Median List Price): $622,483 (7월 31일) — 팔린 가격이 부르는 가격보다 $33,500 높다
• 판매가/호가 비율: 1.045 — 호가보다 4.5% 위에서 계약된다. Bergen 1.022의 두 배가 넘는 프리미엄
• 호가 이상 판매 비중: 75.8% (Bergen 60.3%, 뉴저지 47.9%, 전국 25.9%)
• 계약까지 걸리는 시간(Median Days to Pending): 18일 (Bergen 20일, 뉴저지 DOM 43일)
• 매물(For Sale Inventory): 994건, 신규 매물: 396건 — Bergen의 2,489건·918건과 비교하면 절대 매물 수가 40% 수준
• 평균 임대료: $2,535 (+2.4% YoY)

가격 상승률이 낮은 이유는 카운티 구성 때문이다. Elizabeth·Linden·Plainfield·Roselle 같은 $500K 이하 도시가 거래량의 상당 부분을 차지해 평균을 누르고, Summit·Westfield 같은 상단 도시는 두 자릿수로 뛰고 있다. 즉 "Union County +1.6%"라는 숫자는 실체가 없는 평균이고, 실제 시장은 동네별로 완전히 다른 방향으로 움직이고 있다.

옆 동네 Morris County도 같은 구조다. 평균 $717,949(+3.7%), 계약까지 16일, 판매가/호가 비율 1.049, 호가 이상 판매 76.6% — Union·Morris 두 카운티 모두 "가격은 조용한데 경쟁은 격렬한" 시장이다.

3. 아홉 개 동네 가격 사다리 — Summit $1.43M부터 Roselle $520K까지

Zillow가 카운티 페이지에 게시한 도시별 ZHVI(7월 31일)와 Summit 개별 페이지 수치를 정리하면 아래와 같다. 모두 NJ Transit Raritan Valley Line 또는 Morris & Essex Line(Summit)으로 맨해튼 Penn Station에 닿는, 같은 통근권 안의 동네들이다.

• Summit $1,433,872 (+12.3%) — Morris & Essex Line 직통(Midtown Direct), 중간 판매가 $1,488,833(6월), 중간 호가 $1,537,500(7월). 매물 35건, 신규 17건. 카운티에서 유일하게 $1.4M을 넘겼고 상승률도 유일한 두 자릿수
• Westfield $1,327,809 — Raritan Valley Line, 다운타운 상권과 Westfield High School 학군으로 Summit과 짝을 이루는 상단 도시. Redfin 7월 판매가 상승률 뉴저지 3위(+45.8%)에 올랐는데, 이는 고가 매물이 집중 거래된 결과라 ZHVI 상승률과는 성격이 다르다
• Cranford $786,339 — Raritan Valley Line, 다운타운 도보권 콜로니얼과 케이프코드가 주류. Summit·Westfield 다음 3위이지만 가격은 절반 수준
• Clark $733,350 — 기차역 없이 Garden State Parkway 접근성으로 승부하는 동네. 재산세 실효세율이 카운티 하위권이라 월 부담에서 순위가 올라간다(4장 참고)
• Springfield $720,371 — Route 22·78 접근, Short Hills·Millburn 경계. Essex 쪽 가격의 절반 가격으로 같은 쇼핑·통근권을 쓴다
• Garwood $708,488 — Westfield와 Cranford 사이에 낀 1제곱마일 남짓의 작은 보로. 두 동네 학군·상권을 옆에서 쓰면서 가격은 $600K 낮다
• Kenilworth $639,273 — 카운티 평균 수준. Route 22 인접, 신축 타운하우스 공급이 늘고 있는 지역
• Roselle Park $553,722 — Raritan Valley Line 역이 있는 동네 중 가장 저렴. 대신 재산세가 카운티 최상위권
• Roselle $520,191 — 이번 사다리의 바닥. Summit과 2.76배, Westfield와 2.55배 차이

Summit과 Roselle은 차로 20분 거리다. 같은 카운티, 같은 통근권 안에서 집값이 $913,681 벌어진다.

4. 모기지 6.71%로 계산한 월 페이먼트 — 세금을 넣으면 순위가 바뀐다

이번 주 금리 6.71%, 20% 다운페이먼트, 30년 고정 조건으로 원리금(P&I)을 계산하고, 여기에 2025년 뉴저지 재무부 공시 실효 재산세율(Effective Tax Rate)과 주택보험(가격의 0.35% 가정)을 더해 PITI(Principal, Interest, Taxes, Insurance)를 산출했다. 6.71%에서 원리금은 융자 $1,000당 월 $6.46이다.

• Summit: 다운 $286,774 / 융자 $1,147,098 → 원리금 $7,410 + 재산세 $1,762(실효세율 1.475%, 연 $21,150) + 보험 $418 = 월 $9,590
• Westfield: 다운 $265,562 / 융자 $1,062,247 → 원리금 $6,861 + 재산세 $2,003(1.810%, 연 $24,033) + 보험 $387 = 월 $9,252
• Cranford: 다운 $157,268 / 융자 $629,071 → 원리금 $4,063 + 재산세 $1,380(2.106%, 연 $16,560) + 보험 $229 = 월 $5,673
• Garwood: 융자 $566,790 → 원리금 $3,661 + 재산세 약 $1,417(약 2.4%) + 보험 $207 = 월 약 $5,285
• Springfield: 융자 $576,297 → 원리금 $3,723 + 재산세 $1,313(2.188%) + 보험 $210 = 월 $5,246
• Clark: 융자 $586,680 → 원리금 $3,790 + 재산세 $1,161(1.899%) + 보험 $214 = 월 $5,164
• Kenilworth: 융자 $511,418 → 원리금 $3,303 + 재산세 $1,067(2.002%) + 보험 $186 = 월 $4,556
• Roselle Park: 융자 $442,978 → 원리금 $2,861 + 재산세 약 $1,338(약 2.9%) + 보험 $162 = 월 약 $4,361
• Roselle: 융자 $416,153 → 원리금 $2,688 + 재산세 $1,222(2.819%) + 보험 $152 = 월 $4,062

집값 순서로는 Cranford > Clark > Springfield > Garwood였는데, 월 부담 순서로는 Cranford > Garwood > Springfield > Clark로 뒤집힌다. Clark는 Cranford보다 집값이 $53K 싸지만 월 부담은 $509 적다 — 재산세 실효세율 차이(2.106% vs 1.899%)가 연 $2,600을 만든다. Summit은 집값이 Westfield보다 $106K 비싼데 월 부담 차이는 $338뿐이다. Summit의 실효세율 1.475%가 카운티 최저이기 때문이다. 반대로 Roselle Park는 Kenilworth보다 $85K 싸지만 월 부담 차이는 $195에 그친다.

금리 민감도도 같이 봐야 한다. Westfield 융자 $1,062,247 기준 원리금은 지난주 6.66%에서 $6,826, 이번 주 6.71%에서 $6,861, MND 일간 6.91%에서 $7,003이다. 금리 0.25%p가 월 $177, 30년 누적 $64K를 움직인다. 금리가 6.0%로 내려오면 $6,369 — 지금보다 월 $492 가벼워진다.

5. 학군과 통근 — 가격 사다리를 만드는 두 개의 축

Union County 안에서 $900K의 격차를 설명하는 변수는 결국 두 가지다. 학군(School District)과 맨해튼까지의 기차 시간.

• Summit — Summit Public Schools(Summit High School), Morris & Essex Line Midtown Direct로 Penn Station까지 약 45~50분. Essex의 Short Hills·Millburn과 같은 라인을 타면서 Essex 세율을 피한다. 이것이 +12.3%의 배경이다
• Westfield — Westfield Public Schools(Westfield High School), Raritan Valley Line은 Newark Penn에서 환승(일부 시간대 직통)이라 통근 편의는 Summit보다 한 단계 아래. 대신 다운타운 상권 규모는 카운티 최대
• Cranford·Garwood — Cranford Public Schools, Raritan Valley Line. Garwood는 K-8만 자체 운영하고 고등학교는 Clark의 Arthur L. Johnson High School로 배정
• Clark — Clark Public Schools, 역 없음. Parkway 출구 135번. 뉴어크·저지시티 출퇴근 차량 통근자에게 유리
• Springfield — Springfield Public Schools(Jonathan Dayton High School), 역 없음. 대신 Short Hills 역까지 10분
• Kenilworth — Kenilworth Public Schools(David Brearley High School), 역 없음
• Roselle Park·Roselle — 각자 자체 학군, Roselle Park만 Raritan Valley Line 역 보유

정리하면 기차역 + 상위 학군이 겹치는 Summit·Westfield가 $1.3M 이상, 기차역 또는 상위 학군 중 하나만 있는 Cranford·Clark·Springfield·Garwood가 $700~790K, 둘 다 약한 동네가 $520~640K다. 이 구조는 Bergen(Ridgewood·Glen Rock vs Fair Lawn)이나 Essex(Short Hills·Montclair vs Bloomfield)와 동일하다.

6. 매수자에게 — 75.8%가 호가 위에서 팔리는 시장에서 오퍼 쓰는 법

전국은 매물이 4년 만에 최다이고 가격 인하 매물이 20.9%지만, Union County는 4채 중 3채가 호가 위에서 팔리고 18일 만에 계약된다. 이 시장에서는 전국 뉴스를 근거로 협상하면 집을 놓친다.

• 호가 대비 105%를 기준선으로 잡는다: 카운티 중간 판매가/호가 비율이 1.045다. Summit·Westfield 상단 매물은 이보다 높고, Roselle·Kenilworth 하단은 이보다 낮다. 호가 $786K Cranford 매물이면 $820K대 오퍼가 "평균"이라는 뜻이다
• 첫 주말이 사실상 데드라인: 계약까지 18일은 리스팅 → 첫 오픈하우스 → 오퍼 마감(보통 화·수요일) → 계약의 사이클 하나다. 두 번째 주말까지 남는 매물은 가격이나 상태에 이유가 있다
• 에스컬레이션 조항(Escalation Clause) 활용: "경쟁 오퍼보다 $5,000 높게, 상한 $X까지"로 쓰면 무작정 높은 숫자를 던지지 않아도 된다. 뉴저지 변호사 검토 기간(Attorney Review) 3일 안에 조건을 정리할 수 있다
• 감정가 갭 보증(Appraisal Gap Coverage): 호가 위 5%에 계약하면 감정가가 계약가에 못 미칠 위험이 있다. "감정가 부족분 $25K까지 현금으로 보전"을 명시한 오퍼가 같은 가격의 일반 오퍼를 이긴다
• Clark·Springfield·Garwood를 같이 본다: Cranford에 고정하면 경쟁만 심해진다. 4장에서 봤듯 월 부담은 Clark가 Cranford보다 $509 낮고, 학군·통근이 완전히 다른 것도 아니다
• 재산세는 집값이 아니라 실효세율로 비교: Roselle Park $554K와 Kenilworth $639K는 집값 차이 $85K인데 월 부담 차이 $195다. 리스팅에 적힌 세금 액수보다 "그 동네 실효세율 × 내가 낼 가격"으로 다시 계산해야 한다

7. 매도자에게 — 지금 내놓을 때 챙길 세 가지

매물 994건, 신규 396건이라는 숫자는 Union County가 여전히 매도자 시장이라는 뜻이지만, 전국 신규 매물 4년 최다·계약 2월 이후 최저라는 흐름이 뉴저지에 도착하는 데 보통 한두 분기가 걸린다.

• 호가를 시장가보다 3~5% 낮게 잡는다: 카운티 중간 호가 $622,483 < 중간 판매가 $656,000이 보여주듯, 이 시장에서 낮은 호가는 경쟁 오퍼를 부르는 도구다. 처음부터 높게 부르면 18일 사이클을 놓치고 "2주 넘긴 매물"이 된다
• 9월 중순~10월 초가 가을 창구: Labor Day 이후 3주가 가을 시즌 신규 매물 피크다. Thanksgiving 전에 클로징하려면 9월 셋째 주 안에 리스팅이 올라가야 한다
• 세금 고지서를 마케팅에 쓴다: Summit·Clark·Westfield처럼 실효세율이 카운티 평균(2.226~2.43%) 아래인 동네라면 "연 세금 $X, 실효세율 Y%"를 리스팅 첫 줄에 넣는다. 매수자의 PITI 계산에서 옆 동네와 월 $200~500 차이를 만드는 숫자다

8. 요약 — 이번 주 숫자로 보는 Union County

• 30년 모기지 6.71% (9월 3일), 6주째 6.6~6.7% 박스권, 일간 지표는 6.91%
• 뉴저지 중간가 $602,831(+7.6%), DOM 43일, 소진 3.0개월, 호가 이상 판매 47.9%
• Union County 평균 $636,731(+1.6%), 중간 판매가 $656,000, 판매가/호가 1.045, 호가 이상 판매 75.8%, 계약까지 18일, 매물 994건
• Summit $1.43M(+12.3%) · Westfield $1.33M · Cranford $786K · Clark $733K · Springfield $720K · Garwood $708K · Kenilworth $639K · Roselle Park $554K · Roselle $520K — 2.76배 사다리
• 6.71%·20% 다운 PITI: Summit $9,590 · Westfield $9,252 · Cranford $5,673 · Clark $5,164 · Kenilworth $4,556 · Roselle $4,062
• 재산세 실효세율(Summit 1.475% ~ Roselle 2.819%)이 집값 순위와 월 부담 순위를 뒤집는다

가격 상승률 +1.6%라는 카운티 평균은 Union County를 설명하지 못한다. 실제로는 Summit이 +12.3%로 달리고, 4채 중 3채가 호가 위에서 18일 만에 팔리며, 같은 통근권 안에서 집값이 2.8배 벌어지는 시장이다. 그리고 그 사다리의 최종 순위를 정하는 건 집값이 아니라 재산세다.

데이터 출처: Freddie Mac PMMS(FRED, 2026년 9월 3일), Redfin Housing Market Update(2026년 8월 30일 마감 4주) 및 New Jersey Housing Market(2026년 7월), Zillow Home Values(2026년 7월 31일 기준 Union County·Morris County·Summit·Bergen County), 뉴저지 재무부 2025년 실효 재산세율. Garwood·Roselle Park 세율은 근사치. 월 페이먼트는 20% 다운·30년 고정 6.71% 가정 계산값으로 실제 대출 조건에 따라 달라진다.