2026년 8월 Montgomery 카운티 I-45 북부 시세 — Conroe $326K·Willis $282K·Magnolia $290K·Montgomery $387K, The Woodlands 절반 가격의 신축 프론티어

8월 첫 주 기준 휴스턴 광역(Houston–The Woodlands–Sugar Land)의 Zillow 평균 주택 가치는 $313,936로 1년 전보다 1.6% 내렸고, 30년 고정 모기지 금리는 8월 6일 Freddie Mac 집계 기준 6.69%로 7월 초 6.49%에서 한 달 새 0.2%포인트 올랐다. 집값은 미지근하게 식는데 금리는 다시 오르는 어정쩡한 국면 — 이럴 때일수록 '같은 돈으로 어디까지 살 수 있나'가 중요해진다. 이번 달에는 The Woodlands 북쪽, I-45를 따라 올라가는 Montgomery 카운티 벨트(Conroe·Willis·Montgomery·Magnolia)를 짚는다. 휴스턴 광역 평균보다 싸거나 비슷한 가격에 신축을 살 수 있는, 사실상 휴스턴 북부의 마지막 프론티어다.

이번 달 큰 그림 — 광역은 -1.6%, 카운티 북부는 온도차

휴스턴 광역 평균 $313,936(-1.6%)는 텍사스 주 전체 평균 $302,999(-1.9%)와 거의 나란하다. 참고로 Dallas–Fort Worth 광역은 $376,817(-1.5%)로 휴스턴보다 약 $63,000 비싸다. 그런데 같은 Montgomery 카운티 안에서도 도시별 온도차가 뚜렷하다. Conroe는 1년 새 3.0% 내려 카운티에서 조정 폭이 가장 크고, Magnolia는 -0.9%로 완만하게 식었으며, Willis는 사실상 보합(0.0%)이다. 조정장에서 가격이 버티는 곳과 빠지는 곳이 갈리고 있다는 뜻이고, 매수자 입장에서는 협상 여지가 도시마다 다르다는 뜻이기도 하다.

Conroe $326K — 카운티의 심장, 조정 폭도 가장 크다

Montgomery 카운티 청사가 있는 Conroe의 평균 주택 가치는 $326,466. 1년 전보다 3.0% 내렸다. 흥미로운 건 속도다. Zillow 기준 매물이 pending으로 넘어가는 데 걸리는 시간이 약 23일로, 카운티 북부에서 가장 빠르다. 가격은 빠졌는데 거래는 살아 있다 — 셀러들이 현실적인 가격표를 달기 시작했고, 그 가격이면 사겠다는 수요가 받아주고 있다는 신호다.

Conroe의 무기는 신축 물량이다. I-45 동쪽의 Grand Central Park, 242번 도로 쪽의 Artavia 같은 마스터플랜 단지들이 $300K대 초중반부터 신축을 쏟아내고 있다. The Woodlands와 차로 15~20분 거리에서 이 가격이면, 통근 가능한 신축을 찾는 실수요자에게는 계산이 서는 조합이다. 학군은 Conroe ISD로 The Woodlands와 같은 교육구라는 점도 의외로 알려지지 않은 포인트다.

Willis $282K — Lake Conroe 북쪽, 카운티의 가격 바닥

Conroe에서 I-45를 타고 10분 더 북쪽으로 가면 나오는 Willis는 평균 $281,967. 1년 전과 사실상 같은 가격(0.0%)으로, 조정장에서 오히려 버틴 케이스다. 절대 가격이 이미 낮아서 더 빠질 여지가 크지 않았다는 해석이 가능하다. 다만 pending까지 약 50일로 Conroe의 두 배 이상 걸린다. 수요층이 얇으니 급할 게 없는 시장이고, 뒤집어 말하면 매수자가 시간을 무기로 쓸 수 있는 동네다.

Willis의 대표 신축 단지는 The Woodlands Hills. 이름처럼 The Woodlands 개발사(하워드 휴즈)가 만드는 마스터플랜으로, $200K대 후반~$300K대에 신축 단독주택이 나온다. Lake Conroe 북동쪽 호숫가 접근성까지 감안하면 카운티에서 가성비로는 첫손에 꼽힌다.

Magnolia $290K — 249 회랑의 조용한 성장주

카운티 남서쪽 Magnolia는 평균 $289,534로 1년 새 0.9% 내리는 데 그쳤다. 이 동네의 재료는 도로다. TX-249(Aggie Expressway) 유료도로가 뚫리면서 Tomball을 지나 휴스턴 도심과 College Station 양쪽으로 접근성이 좋아졌고, 그 축을 따라 Audubon, Escondido 같은 신축 커뮤니티가 올라오고 있다. 서쪽 이웃인 Tomball($356K)이나 남쪽 Cypress($404K)보다 한 단계 싼 가격에 비슷한 생활권을 얻는 구조라, 북서부 회랑 가격에 밀려난 수요가 흘러드는 자리다.

Montgomery $387K — 호수 서쪽의 프리미엄

Lake Conroe 서쪽 끝 Montgomery(도시)는 평균 $387,311로 이 벨트에서 가장 비싸다. Woodforest 같은 골프장 딸린 마스터플랜과 Bentwater 같은 호숫가 게이티드 단지가 평균을 끌어올린다. 호수 조망과 보트 선착장이 붙은 매물은 $1M을 훌쩍 넘기도 한다. 참고로 학군(Montgomery ISD)에 대한 지역 평가가 좋아서, '호수+학군' 조합으로 The Woodlands 대안을 찾는 가족 수요가 꾸준하다.

The Woodlands의 절반 — 갭이 만드는 기회

이 벨트의 존재 이유는 결국 The Woodlands와의 가격 갭이다. The Woodlands의 중위 거래가는 올봄 기준 $635K 안팎(Redfin 집계). Conroe($326K)의 거의 두 배, Willis($282K)의 2.3배다. 차로 15~30분 차이에 이 갭이면, 예산 $300K대 매수자가 어디를 봐야 하는지는 자명하다. 물론 The Woodlands의 성숙한 인프라·상권·트레일 시스템은 신흥 단지가 당장 따라갈 수 없다. 다만 Conroe ISD 학군을 공유하는 Conroe 남부, 하워드 휴즈가 개발하는 Willis의 The Woodlands Hills처럼 'The Woodlands 생태계의 확장판'에 해당하는 구역이라면 갭의 상당 부분은 시간이 메워줄 성질의 것이다.

세금 계산서 — 무소득세의 대가, MUD를 읽어라

텍사스는 주 소득세가 없다. 캘리포니아(최고 13.3%)나 뉴욕(최고 10.9%)에서 이주해 오는 가구라면 연봉 $150K 기준으로 연 $8,000~$12,000의 소득세가 통째로 사라지는 셈이다. 대신 재산세가 세다. Montgomery 카운티의 실효 재산세율은 기존 동네 기준 대략 1.6~2.1%. 여기까지는 Harris 카운티(2.1~2.3%)보다 오히려 유리하다.

함정은 신축 마스터플랜의 MUD(Municipal Utility District) 세금이다. Artavia, Audubon, The Woodlands Hills 같은 신축 단지는 상하수도 인프라 채권을 갚기 위한 MUD 세율이 얹혀 합산 세율이 2.8~3.2%까지 올라가는 경우가 흔하다. $330K 신축이라면 연 재산세가 $9,000를 넘을 수 있다는 뜻이다. 계약 전 반드시 해당 단지의 MUD 세율표를 확인하고, 입주 후에는 Homestead Exemption(2026년 기준 학군세 면제 $140,000)을 잊지 말고 신청해야 한다. 이것 하나로 연 수백~수천 달러가 갈린다.

6.69% 금리로 다시 짜보는 월 계산서

8월 6일 기준 30년 고정 6.69%, 다운페이 20% 조건으로 각 도시 평균가를 사면 원리금(P&I)은 대략 이렇다. Conroe $326,466 → 월 약 $1,684. Willis $281,967 → 월 약 $1,454. Magnolia $289,534 → 월 약 $1,493. Montgomery $387,311 → 월 약 $1,997. 여기에 재산세(세율 2.0% 가정 시 Conroe 기준 월 $544)와 보험(텍사스는 월 $200~300대가 흔하다)을 더하면 실제 월 부담은 Conroe 평균가 기준 약 $2,400~2,500 선이다.

전략은 세 가지로 요약된다. 첫째, Conroe처럼 조정 폭이 큰 도시에서는 리스팅가 아래로 과감히 오퍼를 넣어볼 만하다 — 셀러들이 이미 시장을 인정하고 있다. 둘째, 신축을 볼 때는 빌더의 금리 바이다운 인센티브(포인트 지원, 2-1 바이다운)를 MUD 세금과 함께 총비용으로 환산해 기존 매물과 비교할 것. 셋째, Willis처럼 pending까지 50일 걸리는 시장에서는 서두를 이유가 없다 — 인스펙션과 Option Period를 충분히 쓰면서 협상하면 된다. 금리가 6.7% 언저리에서 버티는 한, 이 벨트의 협상 주도권은 당분간 매수자 쪽에 있다.