은행이 내 재산세 예치금에 주던 '연 2% 이자'가 6월 18일부로 사라졌다 — OCC, 뉴욕 52년 된 에스크로 이자법(GOL §5-601) 무효화: 체이스·BofA·웰스파고 융자면 연 $200 증발, 주 인가 은행·논뱅크 서비서는 그대로… 8월 11일 뉴욕 등 10개 주 소송, 이번 가을 에스크로 분석서에서 확인할 것

매달 모기지 페이먼트에 얹혀 나가는 재산세·보험료 예치금, 즉 에스크로(Escrow)에 뉴욕 은행들은 52년 동안 연 2% 이상 이자를 붙여줘야 했다. 1974년 제정된 뉴욕 일반채무법 §5-601(General Obligations Law §5-601)이 그렇게 정해놨기 때문이다. 그 의무가 지난 6월 18일부로 사실상 사라졌다. 연방 통화감독청(OCC, Office of the Comptroller of the Currency)이 5월 15일 확정한 두 건의 규정이 발효되면서, 국법은행(National Bank)과 연방저축은행(Federal Savings Association)은 뉴욕을 포함한 12개 주·2개 준주의 에스크로 이자법을 지키지 않아도 되게 됐다.

가만히 있을 뉴욕이 아니다. 8월 11일 레티샤 제임스(Letitia James) 뉴욕 검찰총장이 오리건 검찰총장과 함께 캘리포니아·코네티컷·메인·메릴랜드·매사추세츠·미네소타·로드아일랜드·버몬트까지 10개 주 연합으로 오리건 연방지방법원에 OCC를 제소했다. 도드-프랭크법(Dodd-Frank Act)이 2008년 금융위기 이후 OCC의 주법 무력화 권한에 걸어둔 제한을 어겼다는 것이다. 소송은 몇 달, 길면 몇 년이 걸린다. 그동안 규정은 살아 있다. 체이스(Chase)·뱅크오브아메리카(Bank of America)·웰스파고(Wells Fargo)·시티(Citi)·TD Bank 같은 국법은행에서 융자를 받았거나 그쪽으로 융자가 팔려간 뉴욕 홈오너라면, 이번 가을 도착하는 연간 에스크로 분석서(Annual Escrow Analysis)부터 이자 항목이 비어 있을 수 있다.

에스크로 이자가 뭔가 — 내 돈인데 은행이 굴리는 돈

모기지 상환액은 원금·이자(P&I)에 재산세·주택보험료(T&I)를 더한 PITI 구조다. 뒤의 T&I는 은행이 대신 걷어 에스크로 계좌에 쌓아뒀다가 세금 고지서와 보험료 청구서가 올 때 대신 낸다. 연방 RESPA 규정상 은행은 연간 지출액의 1/6(두 달치)까지를 여유분(Cushion)으로 추가로 쌓아둘 수 있다.

문제는 이 돈의 규모다. 롱아일랜드 낫소 카운티(Nassau County)에서 재산세 $14,000, 보험료 $2,400을 내는 집이면 연간 $16,400, 월 $1,367이 에스크로로 들어간다. 세금은 1년에 두 번, 보험료는 한 번 빠져나가므로 계좌에는 연중 평균 $8,000~$11,000이 잠겨 있다. 미국 모기지의 약 80%에 에스크로 계좌가 붙어 있다. 1930년대부터 은행들은 이 돈을 사실상 무이자 대출처럼 굴렸고, 1970년대 들어 주 정부들이 "이자를 줘라"는 법을 만들기 시작했다. 뉴욕이 1974년, 캘리포니아도 비슷한 시기다.

뉴욕 법의 골자는 간단하다. 소유주가 거주하는 1~6가구 주택의 모기지 에스크로에 연 2% 이상 이자를 지급하라. 위 낫소 카운티 집이라면 평균 잔액 $10,000 기준 연 $200, 30년이면 이자만 $6,000 안팎이다. 요즘 일반 저축계좌 전국 평균 금리가 0.38%(FDIC 집계)인 것을 감안하면, 2%는 은행이 자발적으로는 절대 주지 않을 숫자다.

OCC가 5월 15일 한 일 — 규정 두 개로 14개 관할권 법을 껐다

OCC의 첫 번째 규정은 국법은행과 연방저축은행이 에스크로 계좌의 조건을 스스로 정할 권한이 있다고 못 박았다. 이자를 줄지 말지, 에스크로 관리 수수료를 물릴지까지 포함이다. 두 번째 규정은 선점 결정(Preemption Determination)이다. 연방 은행법이 다음 관할권의 에스크로 이자법에 우선한다고 공식 선언했다. 뉴욕·캘리포니아·코네티컷·메인·메릴랜드·매사추세츠·미네소타·오리건·로드아일랜드·유타·버몬트·위스콘신, 그리고 괌·미국령 버진아일랜드다. OCC의 논리는 주법이 국법은행의 에스크로 운영 "유연성"을 훼손한다는 것이다.

뉴저지는 이 명단에 없다. 뉴저지에는 애초에 에스크로 이자 의무 자체가 없다. 뉴저지 법(N.J.S.A. 17:16F-15 이하)은 은행이 세금을 제때 대납하도록 강제할 뿐 이자는 요구하지 않는다. 그래서 버겐 카운티 홈오너는 이번 규정으로 잃을 것도 없다. 반대로 뉴욕 홈오너는 뉴저지 이웃이 한 번도 받아본 적 없는 혜택을 52년 만에 잃는 셈이다.

법원은 12년째 같은 질문을 돌리고 있다

이 싸움은 OCC가 시작한 게 아니다. 뉴욕 주민 알렉스 칸테로(Alex Cantero)가 뱅크오브아메리카를 상대로 "2% 이자를 왜 안 주냐"고 낸 집단소송 Cantero v. Bank of America가 시작이다. 2022년 제2연방항소법원은 국법은행법(National Bank Act)이 뉴욕 법을 선점한다며 은행 손을 들어줬다. 그런데 2024년 5월 30일 연방대법원이 9-0 만장일치로 이 판결을 파기했다. 주법이 국법은행의 권한을 "막거나 심각하게 방해(prevents or significantly interferes)"하는지 사안별로 따져야지, 뭉뚱그려 선점이라고 하면 안 된다는 것이었다.

환송심 결과는 2026년 5월 5일 나왔다. 제2항소법원은 소수의견의 강한 반대에도 불구하고 다시 "선점된다"고 판결했다. 정확히 열흘 뒤 OCC가 규정을 발표했다. 반면 로드아일랜드 사건을 다룬 제1연방항소법원은 정반대로 "주법은 살아 있다"고 봤다. 항소법원 간 판결이 갈렸으니 5월 22일 두 번째 상고 허가 신청이 대법원에 접수됐다. 대법원이 받아들이면 2027년 상반기 판결이 나온다. 10개 주 소송과 대법원 사건, 두 개의 시계가 동시에 돌고 있다.

내 융자는 해당되나 — 서비서(Servicer)의 인가 종류를 봐라

핵심은 은행 이름 뒤의 세 글자다. "N.A."(National Association)가 붙으면 국법은행이다. JPMorgan Chase Bank, N.A. / Bank of America, N.A. / Wells Fargo Bank, N.A. / Citibank, N.A. / TD Bank, N.A. / PNC Bank, N.A. / U.S. Bank N.A. / Capital One, N.A. 모두 해당한다. "FSB"(Federal Savings Bank)도 연방저축은행이라 마찬가지다.

반대로 다음은 이번 규정과 무관하고, 뉴욕 법이 그대로 적용된다.

1. 주 인가 은행(State-Chartered Bank): 뉴욕주 또는 캘리포니아주 금융감독국 인가를 받은 은행. 한인 커뮤니티가 많이 쓰는 은행 상당수가 주 인가 은행이다. 은행 홈페이지 하단 "Member FDIC" 옆의 인가 표기나 명세서의 법인명으로 확인할 수 있다.
2. 크레딧유니언(Credit Union): 연방 신용조합감독청(NCUA) 소관이며 OCC 규정 대상이 아니다.
3. 논뱅크 서비서(Non-bank Servicer): Rocket Mortgage, Mr. Cooper, PennyMac, Freedom Mortgage, loanDepot 같은 비은행 대출·서비싱 회사. 은행이 아니므로 국법은행법의 보호를 받지 못하고, 주법을 그대로 따라야 한다.

주의할 점 하나. 융자를 받은 곳과 지금 돈을 받는 곳이 다를 수 있다. 클로징은 모기지 브로커나 논뱅크에서 했는데 몇 달 뒤 서비싱 이전(Servicing Transfer) 통지가 와서 체이스로 넘어갔다면, 그 순간부터 국법은행 소관이다. 반대로 웰스파고에서 받았는데 논뱅크로 서비싱이 팔렸다면 이자를 다시 받게 될 수도 있다. 매달 명세서 상단의 서비서 법인명이 기준이다.

은행이 이자를 끊으면 어디에 나타나나

OCC 규정은 은행에 이자 지급을 금지한 게 아니라 선택권을 준 것이다. 그래서 은행마다, 심지어 같은 은행 안에서도 기존 융자와 신규 융자에 다르게 적용될 수 있다. 확인 경로는 세 가지다.

첫째, 연간 에스크로 분석서. RESPA에 따라 1년에 한 번 반드시 보내야 하는 서류로, 지난 12개월 입출금과 함께 "Interest Paid" 또는 "Interest Credited" 항목이 있다. 작년에는 숫자가 있었는데 올해 0이거나 항목 자체가 사라졌다면 은행이 규정을 적용한 것이다. 둘째, 월 명세서의 에스크로 잔액 변화. 2% 이자면 잔액 $10,000당 월 $16~17이 붙는다. 셋째, 연말 1099-INT. 에스크로 이자는 과세 소득이라 은행이 연 $10 이상이면 1099-INT를 발급한다. 내년 1월 이 서류가 안 오면 이자가 끊긴 것이다.

이자가 끊겼다면 서비서에 서면으로 확인을 요구하라. RESPA상 정보요청(Request for Information)을 보내면 서비서는 30영업일 내 답해야 한다. 나중에 10개 주 소송이나 대법원에서 주법이 살아나면 소급 지급 다툼이 생길 수 있는데, 그때 "언제부터 얼마가 빠졌는지" 기록이 있어야 한다.

실제 손실은 얼마이고, 피할 방법은 있나

숫자만 보면 연 $100~$250이다. 크지 않다. 그런데 은행업계가 낸 연구(Bank Policy Institute, 2018~2024 데이터)를 뒤집어 읽으면 다른 그림이 보인다. 이 연구는 이자 의무가 있는 주에서 은행들이 오리지네이션 수수료(Origination Fee)를 올려 이자 비용을 회수했고, 그 효과가 저소득 바이어에게 가장 컸다고 밝혔다. 은행 입장에서 "이자 의무는 소비자에게 이득이 없다"는 논거로 낸 자료지만, 홈오너 입장에서는 "그럼 이자를 끊었으니 수수료도 내려가느냐"고 물어야 할 대목이다. 지금까지 그런 발표를 한 국법은행은 없다.

피할 방법은 두 가지다.

에스크로 면제(Escrow Waiver). 컨벤셔널 융자에서 LTV 80% 이하(다운페이 20% 이상)면 대부분의 렌더가 에스크로 없이 세금·보험을 직접 내는 것을 허용한다. 대신 Fannie Mae·Freddie Mac 기준으로 융자액의 0.125~0.25% 수수료가 붙는다. $500,000 융자면 $625~$1,250, 일회성이다. 대신 $10,000을 고금리 저축계좌(현재 연 3.5~4%대)에 넣어두면 연 $350~$400을 번다. 2~3년이면 수수료를 뽑는다. 다만 FHA·VA 융자는 에스크로 면제가 불가능하고, 재산세를 한 번이라도 늦게 내면 렌더가 에스크로를 강제로 다시 설정할 수 있다.

리파이낸스 시 서비서 선택. 어차피 리파이를 고려 중이라면 주 인가 은행이나 크레딧유니언, 논뱅크 렌더의 조건을 함께 받아보라. 금리 0.125% 차이가 에스크로 이자보다 훨씬 크지만, 조건이 비슷하다면 2% 이자가 붙는 쪽이 낫다. 뉴욕에서 리파이할 때는 이 매거진에서 다룬 CEMA로 모기지 기록세를 아끼는 것도 잊지 말 것.

앞으로의 일정

• 9~10월: OCC의 답변서 제출, 오리건 연방지법에서 예비적 금지명령(Preliminary Injunction) 심리 가능성.
• 10~11월: 연방대법원이 Cantero 두 번째 상고 허가 여부 결정(10월 회기 시작 후 첫 컨퍼런스에서 다룰 전망).
• 2027년 상반기: 대법원이 사건을 받으면 구두변론 및 판결.

뉴욕 홈오너에게 지금 당장의 행동은 하나다. 다음 명세서와 연간 에스크로 분석서에서 이자 항목을 확인하고, 없어졌다면 서면으로 기록을 남겨라. 연 $200은 작지만, 대법원이 뒤집으면 소급 정산의 근거가 된다. 그리고 다운페이 20% 이상 넣은 컨벤셔널 융자라면, 에스크로 면제 수수료와 고금리 저축계좌 이자를 계산기에 넣어볼 때다.

본 기사는 일반 정보 제공 목적이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 개별 융자 조건은 서비서 및 부동산 전문 변호사에게 확인하시기 바랍니다.