'조용히 아는 사람한테만 팔기' 뉴욕서 사실상 끝난다 — 6월 1일 상원 통과 '공정·투명 리스팅법(A10679-B)' 호컬 주지사 책상 앞, 리스팅 계약 후 1일 내 공개 마케팅 의무·위반 시 리스팅 1건당 $5,000

뉴욕주 부동산 거래의 오래된 관행 하나가 법으로 막히기 직전이다. 이른바 '포켓 리스팅(Pocket Listing)' — 매물을 MLS에 올리지 않고 특정 브로커리지 내부나 초대받은 에이전트 그룹에서만 조용히 돌리는 방식이다. 뉴욕주 하원은 공정·투명 부동산 리스팅법(Fair and Transparent Real Estate Listings Act, A10679-B)을 통과시켰고, 상원은 2026년 6월 1일 매도인 옵트아웃(opt-out) 조항을 추가한 수정안으로 이를 가결했다. 8월 20일 현재 법안은 캐시 호컬(Kathy Hochul) 주지사 사무실로 이송(delivery)되기를 기다리고 있다. 이송되면 주지사는 30일 안에 서명 여부를 결정해야 하고, 서명 시 180일(약 6개월) 후 발효된다.

이 법은 부동산법(Real Property Law)에 RPL §443-b라는 새 조항을 신설한다. 지금까지 '프라이빗 리스팅'을 규율한 것은 NAR(전미부동산협회)의 클리어 코퍼레이션 폴리시(Clear Cooperation Policy)와 OneKey MLS 같은 개별 MLS의 내부 규정, 즉 '업계 자율 규칙'이었다. 어기면 MLS 벌금이나 회원 자격 문제로 끝났다. 이제는 주법(州法)이 된다. 위반 시 리스팅 1건당 최대 $5,000의 과태료, 그리고 부동산 라이선스 정지·취소까지 가능하다.

핵심 조항 1 — '리스팅 계약 후 1 캘린더 데이(calendar day) 내 공개 마케팅'

법안의 출발점은 단순하다. 주거용 부동산의 매매·임대 리스팅 계약서에 서명한 날로부터 1 캘린더 데이 이내에, 일반 대중이 접근할 수 있는 플랫폼에 공개적으로 광고·마케팅해야 한다는 것이다. '영업일(business day)'이 아니라 '캘린더 데이'라는 점이 중요하다. 금요일 저녁에 리스팅 계약서에 사인했다면 토요일까지다.

기존 OneKey MLS 규정은 "공개 마케팅을 시작한 뒤 1영업일 이내에 MLS에 제출"이었다. 야드 사인을 꽂거나, 소셜미디어에 올리거나, 블라스트 이메일을 보내는 순간부터 시계가 돌았다. 반대로 아무 공개 마케팅도 하지 않으면 '오피스 익스클루시브(Office Exclusive)'로 무기한 내부에서만 돌릴 수 있었다. 새 법은 이 구조를 뒤집는다. 트리거가 '공개 마케팅 개시'가 아니라 '리스팅 계약 체결'로 앞당겨진다. 즉 조용히 있는 것 자체가 더 이상 면죄부가 아니다.

핵심 조항 2 — 옵트아웃은 가능하다, 단 '주가 정한 문구' 그대로 이니셜을 찍어야 한다

법안은 프라이빗 리스팅을 전면 금지하지 않는다. 매도인이 원하면 공개 마케팅을 거부할 수 있다. 대신 주(州)가 정한 표준 공개서(disclosure form)에 서명해야 한다.

여기서 이 법안의 진짜 무게가 나온다. 뉴욕 입법부는 공개서 문구 작성을 통상처럼 주무부처(Department of State, DOS)에 위임하지 않고, 법조문 안에 문구 전문을 그대로 박아 넣었다. DOS는 최종 서식의 레이아웃만 정한다. 법문은 리스팅 에이전트가 "요구되는 공개 문구를 변경하거나 누락해서는 안 된다(shall not alter or omit)"고 못박았다. 브로커리지가 단어 하나 손볼 수 없다는 뜻이다.

매도인은 아래 네 가지 경고에 각각 이니셜을 찍어야 한다.

1. 바이어에 대한 노출 감소(REDUCED VISIBILITY TO BUYERS) — "나는 바이어를 대리하는 부동산 라이선시들이 내 매물이 매물로 나와 있다는 사실 자체를 모를 수 있고, 내 리스팅 에이전트나 그 브로커리지와 연결되지 않은 잠재 바이어는 내 매물을 영영 보지 못할 수 있음을 이해한다."

2. 온라인 노출 제한(LIMITED ONLINE EXPOSURE) — "나는 내 매물이 일반 대중이 매물을 검색하는 인터넷 플랫폼·웹사이트에 표시되지 않을 수 있음을 이해한다."

3. 오퍼 감소와 가격·시기에 대한 영향(FEWER OFFERS AND POSSIBLE IMPACT ON PRICE AND TIMING) — "나는 매물 노출을 줄이면 받는 오퍼 수가 줄 수 있고, 더 빨리 더 높은 가격에 팔 능력에 부정적 영향을 줄 수 있음을 이해한다."

4. 마케팅 채널 제한(RESTRICTED MARKETING CHANNELS) — "나는 해당 매물이 부동산 리스팅 웹사이트와 MLS를 포함해 일반 대중이 사용하는 어떤 공개 인터넷 플랫폼·웹사이트·디지털 서비스에도 광고·게시·배포되지 않음을 이해한다."

또 하나 중요한 제한이 있다. 공개서에 사인해 프라이빗 채널로 가더라도, 연방·주·시(市)의 보호계층(protected class) 정의에 해당하는 차별적 관행은 허용되지 않는다. 프라이버시를 이유로 한 옵트아웃이 사실상 특정 인종·민족·가족 구성을 걸러내는 통로가 되는 것을 막는 장치다.

왜 지금인가 — '17.5%'라는 숫자

입법 취지의 핵심 근거는 두 가지, 공정주거(fair housing)와 시장 형평성이다.

레드핀(Redfin) 연구는 포켓 리스팅이 공개 MLS에 노출된 비교 가능한 주택보다 평균 17.5% 낮은 가격에 팔린다는 결과를 내놨다. 브로커리지가 매물을 내부에 묶어두는 재정적 유인은 명확하다. 사내 바이어와 매칭하면 양쪽 커미션을 모두 가져갈 수 있기 때문이다. 그 이익이 매도인의 이익과 정확히 반대 방향일 수 있다는 것이 입법자들의 문제 인식이었다.

물론 반대 데이터도 존재한다. 업계 주요 플레이어들은 프라이빗 리스팅이 가격이나 거래에 실제로 악영향을 주는지에 대해 서로 충돌하는 연구를 내놓고 있다. 프라이빗 리스팅 확대의 최대 주창자인 컴퍼스(Compass) CEO 로버트 레프킨(Robert Reffkin)은 자사 프라이빗 리스팅이 관련 법을 준수한다는 입장이다.

그럼에도 뉴욕에서 법안은 사실상 무저항으로 통과됐다. 하원에서 반대표는 단 2표, 상원에서는 결석 3명을 제외하고 만장일치였다. 원안 발의자인 미셸 솔라지스(Michaelle C. Solages, 나소카운티 22선거구) 하원의원은 "이 법은 프라이빗 리스팅 네트워크(PLN) 자체를 금지하는 법이 아니어서 저항이 적었다"고 설명한다. 뉴욕주부동산협회(NYSAR)도 지지로 돌아섰다. NYSAR 정부관계 담당 부회장 마이클 켈리(Michael Kelly)는 "출발점은 '널리 마케팅할 의무'이고, 프라이빗으로 가고 싶다면 주가 요구하는 공개서에 서명함으로써만 가능하다"며 "양원을 통과한 현재 법안은 원안보다 극적으로 개선됐다"고 말했다.

이웃 주들은 이미 시행 중 — 워싱턴주는 '옵트아웃 자체가 없다'

뉴욕만의 움직임이 아니다. 워싱턴주 프라이빗 리스팅법은 2026년 6월 11일 이미 발효됐고, 옵트아웃 장치가 없는 더 강한 형태다. 컴퍼스는 이 법안 심의 과정에서 반대 로비를 했고, 현재 주 최대 MLS인 NWMLS와 법적 분쟁 중이다. 코네티컷주 버전은 2026년 10월 시행 예정이며, 뉴욕처럼 매도인이 "프라이빗 리스팅은 매매가를 낮추거나 시장 체류 기간을 늘릴 수 있다"는 점을 인지·서명하는 조건으로 PLN 사용을 허용한다.

한인 셀러·바이어가 실제로 챙길 것

셀러 입장 — 리스팅 계약서에 사인하는 순간 시계가 돌기 시작한다. "일단 계약서만 써놓고 집 정리·페인트 끝나면 올리자"는 관행이 법 발효 후에는 위험해진다. 준비가 안 됐다면 리스팅 계약 자체를 늦추거나, 정식으로 옵트아웃 공개서에 이니셜을 찍어야 한다. 그리고 그 공개서는 '읽었다는 형식'이 아니라 나중에 분쟁이 생겼을 때 매도인이 위험을 알고 선택했다는 증거로 쓰인다.

에이전트가 "우리 내부 네트워크에 먼저 올려보자"고 할 때 — 발효 후 이 제안은 반드시 주 표준 공개서와 함께 와야 한다. 공개서 없이 진행됐다면 그 자체가 RPL §443-b 위반이다. NYSAR 재무이사 앤서니 도마토티(Anthony Domathoti)는 "서명된 공개서는 그 결정이 브로커리지의 비즈니스 모델이 아니라 고객 본인에게서 나왔다는 것을 문서화해준다"고 말한다. 뒤집어 말하면, 공개서가 없으면 나중에 "에이전트가 자기 커미션을 위해 나를 유도했다"는 주장을 막을 방법이 브로커에게도 없다는 뜻이다.

바이어 입장 — 발효 후에는 "질로우·MLS에 안 보이는 좋은 매물이 따로 있다"는 상황이 구조적으로 줄어든다. 다만 옵트아웃 매물은 여전히 존재한다. 이혼 소송 중이거나 신원 노출을 피해야 하는 매도인은 정당하게 프라이빗 채널을 쓸 수 있다.

임대인·임차인도 대상 — 이 법은 매매(sale)만이 아니라 임대(lease) 리스팅에도 적용된다. 뉴욕시 렌트 시장에서 "리스팅에 안 올린 유닛"을 특정 경로로만 돌리던 관행도 같은 규율을 받는다.

타임라인 정리

• 2026년 6월 1일 — 뉴욕주 상원, 옵트아웃 조항 포함 수정안 가결(하원은 그 전 통과, 반대 2표)
• 2026년 8월 20일 현재 — 주지사실 이송 대기. 이송 시한 자체에는 법정 기한이 없다
• 이송 후 30일 — 호컬 주지사 서명·거부 결정 기한
• 서명 후 180일 — 발효. 신설 RPL §443-b 적용 개시
• 위반 시 — 리스팅 1건당 최대 $5,000, 라이선스 정지 또는 취소

법안이 아직 주지사 서명 전이라는 점은 분명히 해두어야 한다. 다만 양원 표결 결과와 업계 단체의 지지 전환을 감안하면 서명 가능성은 매우 높게 평가된다. 지금 집을 내놓을 계획이 있는 한인 홈오너라면, 리스팅 계약서를 쓰기 전에 "이 매물이 언제, 어느 플랫폼에 올라가는가"를 에이전트에게 문서로 확인받아 두는 것이 가장 확실한 대비다.

본 기사는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률 자문이 아닙니다. 개별 거래에 관한 판단은 뉴욕주 면허 변호사 및 부동산 전문가와 상담하시기 바랍니다.

참고 자료

• RISMedia, "NY Private-Listing Bill Awaits Governor Signature, Focused on 'Informed Choice'" (2026년 8월 20일)
• 뉴욕주 상원 법안 A10679 수정안 B (nysenate.gov)
• Educators Realty, "Is NY Banning Pocket Listings? What the Fair and Transparent Real Estate Listings Act Means for Long Island Homeowners" (2026년 6월 8일)