2026년 11월 Passaic County 시세 — 중간가 $584,692(-2.6%)·DOM 33일, 호가의 103.4%에 팔린다: Clifton $619,590 vs Paterson $604,600, 모기지 7.18%에서 월 원리금 $3,161~$3,358

이번 주 Freddie Mac 30년 고정 모기지(Mortgage) 금리는 7.18%로, 7.40%였던 10월 중순에서 3주 연속 내려왔습니다. 같은 시점 Redfin 기준 Passaic County의 9월 중간 판매가는 $584,692로 1년 전보다 2.6% 낮지만, 중간 DOM(Days on Market)은 33일로 1년 전 66일의 절반이고 판매가는 호가의 103.4%였습니다. 가격은 살짝 내려왔는데 팔리는 속도와 웃돈은 오히려 빨라진, Bergen 바로 옆 카운티의 숫자를 풀어봅니다.

1. Passaic County 9월 숫자 한눈에 보기

Redfin이 집계한 2026년 9월 Passaic County 전체 주택(All Home Types) 지표입니다. 가격 하락과 거래 속도 상승이 동시에 나타나는 드문 조합입니다.

• 중간 판매가: $584,692 (최근 3개월 기준 약 $585K), 전년 대비 -2.6%
• 평방피트당 가격: $367, 전년 대비 +1.7% — 총액은 내렸지만 단가는 올랐으니 작은 집 거래 비중이 늘었다는 신호입니다
• 중간 DOM: 33일 (1년 전 66일)
• 판매가/호가 비율: 103.4% (+0.2%p) — 호가 $500,000 집이 평균 $517,000 근처에서 계약된다는 뜻입니다
• 호가 초과 거래 비중: 65.6% (+1.3%p) — 10채 중 6~7채가 호가보다 비싸게 팔렸습니다
• 가격 인하 매물 비중: 12.7% (+3.9%p) — 인하 매물도 늘고 있어 시장이 두 갈래로 갈립니다
• 거래 건수: 290건 (전년 316건, -8.2%)

2. 가격은 -2.6%인데 DOM은 절반 — 어떻게 읽을까

중간가가 내려간 이유는 집이 싸진 것이 아니라 거래 구성이 바뀐 것에 가깝습니다. 평방피트당 가격이 +1.7% 올랐다는 점이 그 근거입니다.

• 작은 집·낮은 가격대 거래 증가: 단가는 오르는데 총액이 내려가는 전형적인 믹스(Mix) 효과입니다
• DOM 66일 → 33일: 잘 맞는 매물은 한 달 안에 끝납니다. 다만 33일은 중간값이라 절반은 그보다 오래 걸립니다
• 거래 건수 -8.2%: 사는 사람이 늘어서가 아니라 나오는 매물이 적어서 빨라진 면이 있습니다
• 인하 매물 +3.9%p: 호가를 잘못 잡은 집은 확실히 벌을 받습니다. 매수자 입장에서는 이 12.7%가 협상 대상입니다

3. 동네별 차이 — Clifton $619,590, Paterson $604,600, Passaic시 $583,183

카운티 중간가 $584,692 아래에서는 도시마다 속도가 크게 다릅니다. 아래 숫자는 Redfin 도시 페이지의 월별(All Home Types) 값이며 데이터 월이 다릅니다.

• Clifton (2026년 8월): 중간가 $619,590(+3.3%), DOM 35일(1년 전 60일), 판매가/호가 105.8%, 거래 181건, 호가 초과 71.7%. Redfin Compete Score 79로 "매우 경쟁적"입니다
• Paterson (2026년 8월): 중간가 $604,600(+13.0%), DOM 67일, 판매가/호가 102.7%, 거래 162건(-7.4%), 호가 초과 60.2%(+9.4%p). Compete Score 61
• Passaic시 (2026년 6월): 중간가 $583,183(-2.8%), DOM 69일, 판매가/호가 104.6%, 거래 31건. 표본이 31건으로 작고 데이터가 가장 오래되었습니다

참고로 각 페이지의 메타 설명 문구는 본문 지표와 숫자가 달라, 본문의 월별 지표만 사용했습니다. Paterson의 +13.0%는 소수 거래의 영향이 클 수 있어 추세로 단정하기는 이릅니다.

4. 최근 실거래로 보는 호가와 낙찰가 (10월 20~21일 계약)

중간값만으로는 감이 오지 않으니 같은 시기에 기록된 개별 거래를 봅니다. 개별 거래는 평균이 아니라 사례입니다.

• Clifton, Delawanna Ave: 호가 $589,000 → $635,000 (+$46,000), DOM 72일
• Clifton, Oak Ridge Rd: 호가 $535,000 → $570,000 (+$35,000), DOM 41일
• Wayne, Pinecrest Ter: 호가 $549,910 → $570,000 (+$20,090), DOM 42일
• Glen Rock, Lincoln Ave: 호가 $1,190,000 → $1,100,000 (-$90,000), DOM 49일
• West Milford, Apshawa Cross Rd: 호가 $550,000 → $500,000 (-$50,000), DOM 72일
• Paterson, Edmund Ave: 호가 $265,000 → $251,000 (-$14,000), DOM 127일
• Passaic, Van Houten Ave 콘도: 호가 $299,000 → $290,000 (-$9,000), DOM 146일

패턴이 분명합니다. $535K~$590K대 Clifton·Wayne 주택은 호가를 넘겼고, $1.1M대 상위 가격과 DOM 120일 이상 오래된 매물은 호가 아래에서 끝났습니다. 가격대와 상태가 협상 여지를 가릅니다.

5. 모기지 7.18%에서 월 원리금 계산

20% 다운, 30년 고정, 금리 7.18% 기준 월 원리금(P&I)입니다. 재산세·보험은 제외했고 NJ 재산세는 별도로 크게 얹힙니다.

• 카운티 중간가 $584,692: 다운 $116,938, 월 $3,169
• Clifton $619,590: 다운 $123,918, 월 $3,358
• Paterson $604,600: 다운 $120,920, 월 $3,277
• Passaic시 $583,183: 다운 $116,637, 월 $3,161
• Wayne 사례 $570,000: 다운 $114,000, 월 $3,089
• Paterson 사례 $251,000: 다운 $50,200, 월 $1,360

금리가 7.40%에서 7.18%로 내려오면 $584,692 집의 월 원리금은 $3,239에서 $3,169로 $70 줄어듭니다. 반면 호가 대비 3.4% 웃돈은 약 $19,900이어서, 금리 하락으로 아낀 월 $70이 웃돈 하나에 상쇄됩니다.

6. 매수자 전략 — 경쟁이 센 곳과 협상되는 곳 구분

Clifton처럼 DOM 35일에 호가의 105.8%로 팔리는 곳과 Paterson·Passaic처럼 DOM 67~69일인 곳은 전략이 달라야 합니다.

• Clifton·Wayne $550K~$650K대: 인스펙션 포기보다 어프레이절 갭 보장 한도를 미리 정하는 쪽이 안전합니다. 호가 +$20,000~$46,000을 예산에 넣고 시작합니다
• DOM 60일 이상 매물: 인하 매물(12.7%) 위주로 보면 4~7% 협상이 실제 사례에 있습니다. 위 West Milford 사례는 9%, Paterson 사례는 5%가 내려갔습니다
• 사전 승인(Pre-approval) 2곳 이상: 금리가 3주 연속 내려가는 구간에서는 락(Lock) 시점을 놓고 은행별 차이를 비교할 가치가 있습니다
• Bergen과 비교: Bergen 중간가 $761K 대비 Passaic $584,692는 약 $176,000 낮고, 월 원리금으로 약 $1,000 차이입니다

7. 매도자가 알아둘 점

DOM이 33일로 빨라졌어도 인하 매물이 12.7%라는 사실은 가격을 잘못 잡으면 바로 벌을 받는다는 뜻입니다.

• 호가 전략: 판매가/호가 103.4%를 믿고 높게 잡은 집이 DOM 120일을 넘기면 Passaic시 콘도처럼 호가 아래에서 끝납니다
• 가격대별 차이: $600K 이하 Clifton·Wayne는 경쟁이 있고, $1.1M대 상위 가격은 협상이 붙습니다
• 첫 2주: 오픈하우스 첫 주말에 반응이 없으면 한 번에 인하하는 것이 DOM을 지키는 방법입니다

8. 이번 주 체크리스트와 데이터 한계

숫자를 쓸 때 기준을 정확히 알아야 합니다.

• 데이터 월이 다름: 카운티는 9월, Clifton·Paterson은 8월, Passaic시는 6월 기준입니다
• 표본 크기: 도시별 월 거래가 31~181건이라 한 달 숫자로 방향을 단정하지 마세요
• 계산 가정: 월 원리금은 20% 다운, 30년 고정, 7.18%이며 세금·보험·HOA는 제외입니다
• 다음 확인 시점: Freddie Mac 금리는 11월 12일 다시 발표되고, Redfin 10월 데이터는 11월 중순 이후 반영됩니다

시세는 이미 움직이고 있습니다. 관심 도시의 최근 3개월 중간가와 DOM을 직접 확인하고, 월 원리금 $3,161~$3,358 범위에서 예산을 다시 맞춰보세요.