셀러가 내야 할 양도수수료를 계약서로 바이어에게 넘기는 관행, 법으로 막는다 — 뉴저지 A2797 완전정리: 위반 시 환불 + $1,000 + 변호사비, $350,000 경계에서 수수료가 $635 뛰는 요율표 '절벽', 변호사 검토 3일에 확인할 5가지… 그리고 뉴욕은 셀러·바이어 세금이 처음부터 나뉘어 있다

뉴저지에서 집을 팔 때 클로징 비용 중 가장 큰 덩어리 중 하나가 '부동산 양도수수료(Realty Transfer Fee, RTF)'입니다. 법에는 분명히 셀러가 낸다고 적혀 있는데, 현실의 매매계약서에는 "바이어가 부담한다"는 한 줄이 슬쩍 들어가 있는 경우가 있습니다. 이 관행을 아예 금지하자는 법안이 올해 뉴저지 주의회에 올라와 있습니다. 브라이언 럼프(Brian E. Rumpf) 의원이 발의한 A2797입니다. 아직 법이 된 것은 아니지만, 지금 계약서를 쓰는 셀러와 바이어 모두 알아 두어야 할 내용이라 정리합니다.

먼저, 오늘 확인한 사실과 범위

이번 글은 정책 사이트와 주 의회 원문을 직접 확인해 작성했습니다. NJ 주지사 보도자료 페이지는 접속 오류로 열리지 않았고, IRS 뉴스룸에는 주택 거래와 직접 관련된 새 항목이 없었으며(9월 28일 농지 매각 분할납부 관련 규정안 정도), FHFA 뉴스 페이지에서는 새 컨포밍 한도 발표가 확인되지 않았습니다. 그래서 이번에는 뉴저지 의회 원문(A2797)과 NJ 재무부 세무국의 요율표를 근거로 삼았습니다. A2797은 원문 기준으로 입법 검토(Legislative Counsel 기술 검토) 단계의 발의 법안이며, 통과·서명 여부는 확인되지 않았습니다. 아래 금액은 세무국이 공개한 요율표를 제가 계산한 예시이므로, 실제 비용은 타이틀 회사나 변호사의 정산서(Settlement Statement)로 확인하셔야 합니다.

A2797은 무엇을 하려는 법안인가

법안 원문의 요지는 단순합니다. 부동산을 넘기는 사람(Grantor, 셀러)은 N.J.S.A. 46:15-7과 46:15-7.1에 따라 셀러에게 부과되는 양도수수료를 바이어가 내도록 하는 매매계약을 맺을 수 없다는 것입니다. 위반하면 바이어가 셀러를 직접 고소할 수 있는 사적 소송권(Private Right of Action)이 생깁니다. 법원이 명령할 수 있는 구제는 두 가지입니다.

첫째, 바이어가 그 수수료로 낸 돈 전액의 환불에 $1,000을 더한 금액입니다. 둘째, 판결을 받기 위해 쓴 합리적인 변호사 비용, 소송 접수비 등 기타 비용입니다. 시행일은 법 제정 후 '세 번째 달의 첫날'입니다. 법안의 설명문은 현행법이 이미 수수료 부담을 셀러에게 지우고 있는데도 많은 매매계약서가 이를 무시하고 바이어에게 떠넘긴다는 문제의식에서 출발한다고 밝히고 있습니다.

지금 법은 누구에게 내라고 하나

NJ 재무부 세무국 안내는 분명합니다. 양도수수료(RTF)와 그래듀에이티드 퍼센트 수수료(Graduated Percent Fee, 예전 '맨션세')는 모두 셀러가 법적 책임자입니다. 특히 2025년 7월 10일 이후 완전히 체결된 계약부터는 100만 달러 초과 거래의 그래듀에이티드 수수료도 셀러가 냅니다(이 부분은 지난 맨션세 기사에서 자세히 다뤘습니다). 이번 A2797이 겨냥하는 것은 그 이전부터 있던 일반 양도수수료와 그에 얽힌 계약 관행입니다. 즉 "법은 셀러가 낸다고 하지만, 계약으로 바이어에게 넘기는 것"을 막겠다는 이야기입니다.

얼마나 큰 돈인가: 일반 양도수수료 요율표

세무국이 공개한 일반 양도수수료는 $500당 얼마라는 방식이며, 거래가가 $350,000을 넘는지에 따라 적용하는 표 자체가 달라집니다.

거래가 $350,000 이하 (일반 거래)

거래가 $350,000 초과 (일반 거래)

이 표를 구간별로 누적해서 계산한 예시는 다음과 같습니다(저의 계산이며 최종 금액은 정산서로 확인하세요).

• 거래가 $400,000: 약 $3,215
• 거래가 $600,000: 약 $5,185
• 거래가 $900,000: 약 $8,415
• 거래가 $1,000,000: 약 $9,575
• 거래가 $1,200,000: 약 $11,995 (이 금액대부터는 별도로 그래듀에이티드 수수료가 붙습니다)

수천 달러에서 1만 달러 안팎입니다. 이 돈이 계약서의 한 줄로 셀러 몫에서 바이어 몫으로 옮겨 가면, 바이어의 클로징 비용(Closing Cost)이 그만큼 늘어납니다. 융자를 받는 바이어라면 현금으로 더 내야 하는 금액이 늘어나는 셈이라 렌더 승인 단계에서도 부담이 됩니다.

$350,000의 '절벽'

표를 자세히 보면 흥미로운 지점이 있습니다. $350,000 이하 거래와 초과 거래는 아예 다른 표를 쓰기 때문에, 요율이 연속적으로 이어지지 않습니다. 제 계산으로 $350,000에 팔면 약 $2,105인데, $350,500에 팔면 약 $2,740으로 약 $635가 점프합니다. 거래가를 $500 올렸는데 수수료는 $600대로 뛰는 구조입니다. 이런 경계에서는 가격 협상 한 번이 수수료에 미치는 영향이 가격 자체보다 클 수 있으니, 매매가를 $350,000 근처에서 정할 때는 변호사에게 반드시 수수료 영향을 계산해 달라고 요청하세요.

시니어·장애인·저중소득 주택은 다른 요율

세무국 안내에 따르면 65세 이상 시니어, 시각장애인, 장애인, 그리고 저·중소득 주택(Low and Moderate Income Housing)은 낮은 요율표를 씁니다. 예를 들어 $350,000 이하 거래는 $150,000까지 $0.50, $150,000~$350,000은 $1.25(각각 $500당)이고, $350,000 초과 거래는 $150,000까지 $1.40, $150,000~$550,000은 $2.15, $550,000~$850,000은 $2.65, $850,000~$1,000,000은 $3.15, $1,000,000 초과는 $3.40입니다. 이 감면을 받으려면 면제·감면 신청서(Form RTF-1 등)를 제출해야 하므로 해당되는 분은 클로징 전에 변호사에게 신청 여부를 확인하세요. 또한 배우자 간, 부모와 자녀 간 양도 등 일부 거래는 수수료가 면제될 수 있는 것으로 안내되어 있습니다.

지금 계약서에서 확인할 5가지

A2797이 통과되기 전이라도, 지금 계약 단계에서 할 수 있는 일이 있습니다.

1. 계약서에 '바이어가 양도수수료를 부담한다'는 문구가 있는지 찾아보세요. 뉴저지는 서명 후 3영업일 동안 변호사 검토(Attorney Review)로 계약을 수정하거나 취소할 수 있습니다. 이 기간에 문구를 지우자고 요청할 수 있습니다.
2. 정산서(Settlement Statement)에서 수수료 항목이 누구 칸에 있는지 클로징 전에 확인하세요. 클로징 당일에 알게 되면 협상할 여지가 거의 없습니다.
3. 신축(New Construction) 계약은 특히 주의하세요. 빌더 표준 계약서에서 수수료를 바이어에게 넘기는 조항이 자주 보인다고 알려져 있습니다. 표준 계약서라도 수정 요청은 가능합니다.
4. 셀러라면 오퍼 비교 시 순수익(Net Proceeds)으로 계산하세요. 같은 가격이라도 수수료를 누가 내는지에 따라 손에 쥐는 돈이 수천 달러 달라집니다.
5. 법안 진행 상황을 확인하세요. A2797은 아직 법이 아니므로, 지금 체결하는 계약에 이 법안이 적용된다고 기대해서는 안 됩니다. 통과 시 시행일은 제정 후 세 번째 달의 첫날이므로, 시행 전후에 체결되는 계약은 날짜로 구분됩니다.

뉴욕은 어떻게 다른가

뉴욕은 수수료 체계가 다릅니다. 뉴욕주 양도세(Transfer Tax)는 거래가 $500당 $2(0.4%)이고, 뉴욕시에서는 시 부동산 양도세(RPT)가 추가로 붙습니다. 이들은 관행적으로 셀러가 내는 세금입니다. 반면 바이어는 뉴욕주 맨션세(Mansion Tax) 1%(100만 달러 이상 주거용)와 모기지 기록세를 냅니다. 즉 뉴욕은 "셀러 세금과 바이어 세금이 처음부터 나뉘어 있는" 구조이고, 뉴저지처럼 셀러 몫을 계약으로 바이어에게 넘기는 일이 상대적으로 드뭅니다. 다만 요율과 부담 주체는 거래 유형(코압·콘도·신축 등)에 따라 달라질 수 있으므로, 뉴욕 거래도 반드시 변호사의 정산 예상서(Estimated Closing Statement)를 받아 확인하세요. 이 요율은 일반적으로 알려진 내용이며 이번에 별도로 원문을 확인하지는 않았습니다.

정리

A2797은 "법에 이미 있는 원칙을 계약서로 우회하지 못하게 하자"는 법안입니다. 위반 시 환불 + $1,000 + 변호사 비용이라는 구조는 바이어에게 실질적인 무기가 됩니다. 하지만 법안이 입법 절차를 통과하고 서명되기 전까지는 어디까지나 '발의된 안'입니다. 가장 현실적인 대비책은 3일 변호사 검토 기간에 수수료 부담 주체를 한 줄 한 줄 확인하는 것입니다. 이 글은 일반 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 거래는 뉴저지·뉴욕 면허 변호사와 상의하세요.

출처: NJ 의회 A2797 원문(pub.njleg.gov), NJ 재무부 세무국 Realty Transfer Fee 안내(nj.gov/treasury/taxation), NJ Realtors 양도수수료 안내, IRS 뉴스룸(IR-2026-115)