2026년 7월 Passaic County 시세 — Wayne $737K(+5.6%), Clifton $514K, Totowa $507K(+12.7%), 재고 1.8개월의 셀러 마켓

7월 16일 발표된 Freddie Mac 30년 고정 모기지(Mortgage) 금리는 6.55%로, 전주 6.49%에서 반등하며 작년 8월 이후 최고치를 기록했다. 그 와중에도 Bergen County 바로 서쪽의 Passaic County는 단독주택 중간 거래가가 올봄 $636,000까지 오르며 1년 새 13.5% 뛰었다 — 지금 뉴저지 북부에서 가장 가파르게 오르는 카운티 중 하나다.

Passaic County 전체 그림 — 재고 1.8개월의 셀러 마켓

Zillow 기준 Passaic County의 전형적 주택 가치(ZHVI)는 $492,033로 Bergen County의 절반 수준이지만, 시장의 온도는 오히려 더 뜨겁다. 올봄 기준 주요 지표를 보면 방향이 분명하다.

• 중간 거래가(Median Sale Price): 단독주택 기준 $636,000 (3월, 전년 대비 +13.5%)
• 중간 리스팅가(Median List Price): $558,500 (5월)
• 매매가/호가 비율(Sale-to-List Ratio): 105% — 호가보다 5% 비싸게 팔린다
• DOM(Days on Market): 37일
• 재고(Inventory): 1.8개월치 — 6개월이 균형 시장이니 극단적 매도자 우위

Bergen에서 밀려난 수요와 NYC 통근권 수요가 Route 3·I-80·NJ Transit 라인을 타고 서쪽으로 넘어오면서, Passaic은 뉴저지에서 손꼽히는 경쟁 시장이 됐다.

Wayne — 카운티 최고가 $737K, 그래도 Bergen보다 싸다

Wayne은 Passaic County의 대장 동네다. Zillow ZHVI는 $736,842로 1년 새 5.6% 올랐고, 리스팅 중간가는 $699,999로 카운티에서 가장 높다.

• 가격대: 전형적 주택 $736,842 (+5.6% YoY)
• 비교 포인트: 비슷한 학군·규모의 Bergen 동네(Ridgewood $1.35M, Paramus $1.2M)의 55~60% 가격
• 학군: Wayne Hills·Wayne Valley 두 고등학교 모두 NJ 상위권, William Paterson University 소재
• 생활권: Willowbrook Mall, Route 23·46·I-80 교차점으로 통근 선택지가 넓다

Bergen 예산으로 학군과 마당을 포기하지 않으려는 매수자가 가장 먼저 검토하는 동네이고, 그 수요가 가격을 꾸준히 밀어올리고 있다.

Clifton — $514K에 107.8% 오버비딩, 카운티에서 가장 치열한 시장

Clifton은 숫자만 보면 Passaic County에서 경쟁이 가장 격렬한 곳이다.

• 가격대: ZHVI $514,371 (+6.2% YoY), 최근 3개월 중간 거래가는 $625K
• 매매가/호가 비율: 107.8% — 리스팅가보다 8% 가까이 높게 낙찰
• 평방피트당 가격: $451/sqft, 1년 새 16.2% 상승
• 재고: 1.7개월치, DOM 48일

Garden State Parkway·Route 3·21이 교차해 맨해튼·저지시티 통근이 모두 가능하고, Bergen 남부(Rutherford·Lyndhurst) 대비 가격이 한 단계 낮다. 오퍼를 넣는다면 처음부터 호가 이상을 각오해야 하는 시장이다.

Totowa·Little Falls·Woodland Park — I-80 남쪽의 $500K대 벨트

카운티 중남부, Route 46과 I-80 사이의 세 소도시는 올해 조용히 가격이 크게 움직인 구간이다.

• Totowa: ZHVI $506,669, 1년 새 +12.7% — 카운티 내 최고 상승률급
• Woodland Park: $546,366 (+3.9%), NYC 뷰 콘도·타운홈 공급이 상대적으로 많다
• Little Falls: 리스팅가 기준 $533,590 수준, Montclair State University 인접

세 동네 모두 Essex County의 Montclair($1.18M) 생활권을 절반 이하 가격으로 공유한다는 공통점이 있다. 특히 Totowa의 12.7% 상승은 이 벨트가 더 이상 '저평가 틈새'가 아니라는 신호다.

Paterson·Passaic 시티 — $400~550K 진입 가격대

카운티 동부의 두 도시는 첫 주택 매수자와 다세대 투자 수요가 몰리는 곳이다.

• Paterson: ZHVI $405,494 (+4.8%) — 카운티에서 가장 낮은 진입 가격, 2~3패밀리 다세대 매물 비중이 높다
• Passaic 시티: $555,666 (+1.5%) — 상승률은 둔화됐지만 절대 가격은 Clifton보다 높은 수준을 유지

Paterson은 렌트 수요가 탄탄해 하우스해킹(한 유닛 거주 + 나머지 임대) 전략이 자주 쓰이는 시장이다. 다만 블록 단위로 상태 차이가 크므로 인스펙션과 동네 실사가 다른 어느 지역보다 중요하다.

북부 — Hawthorne·Pompton Lakes·West Milford

I-287 북쪽과 호수 지역은 같은 카운티 안에서 전혀 다른 성격의 시장이다.

• Hawthorne: $534,201 (+4.5%) — 사실상 Bergen 생활권(Ridgewood 인접)으로, Glen Rock·Fair Lawn 대체재
• Pompton Lakes: 7월 리스팅 중간가 $529K, $343/sqft — 호수변 소도시 감성에 통근 가능 거리
• West Milford: 평균 $462K대 — 카운티에서 가장 저렴, 대신 통근은 차로 NYC까지 1시간 이상

Hawthorne은 Bergen 학군 수요의 우회로로 주목받는 반면, West Milford는 재택근무 비중이 높은 가구의 '공간 극대화' 선택지에 가깝다.

모기지 6.55%, 월 페이먼트로 환산하면

이번 주 금리 6.55% 기준, 20% 다운페이먼트 후 30년 고정으로 융자할 때 원리금(P&I) 월 납입액은 다음과 같다 (재산세·보험 별도).

• Wayne $736,842 → 융자 $589,474 → 월 $3,745
• Passaic 카운티 전형 $492,033 → 융자 $393,626 → 월 $2,501
• Clifton $514,371 → 융자 $411,497 → 월 $2,614
• Totowa $506,669 → 융자 $405,335 → 월 $2,575
• Paterson $405,494 → 융자 $324,395 → 월 $2,061

7월 첫째 주 6.43%였던 금리가 2주 만에 6.55%로 오르면서, $500K 융자 기준 월 페이먼트는 약 $40 늘었다. 큰 차이는 아니지만, 락인(Rate Lock) 타이밍을 저울질하던 매수자에게는 "기다리면 싸진다"는 가정이 이번 달에는 통하지 않았다는 뜻이다.

지금 Passaic에서 오퍼를 넣는다면

재고 1.8개월, 매매가/호가 비율 105%의 시장에서 매수자가 취할 수 있는 현실적 전략은 명확하다.

• 사전승인(Pre-Approval)을 오퍼 전에 완료: DOM 37일 시장에서 서류 준비로 며칠을 잃으면 그 매물은 없다
• 호가 = 시작가로 인식: 특히 Clifton·Totowa에서는 리스트가의 105~110% 낙찰이 표준에 가깝다
• 에스컬레이션 조항(Escalation Clause) 활용: 상한선을 정해두고 경쟁 오퍼에 자동 대응
• 컨틴전시(Contingency)는 줄이되 인스펙션은 지킬 것: 특히 Paterson·Passaic의 구축 다세대는 생략 리스크가 크다
• 가을 재고 증가 가능성: 금리가 6.5%대에 고착되면 여름 이후 매물이 소폭 늘어나는 계절 패턴을 노려볼 수 있다

Bergen의 절반 가격에 같은 통근권을 산다는 Passaic의 명제는 올해도 유효하다. 다만 13.5%라는 상승률이 보여주듯, 그 격차는 시장이 이미 빠르게 좁혀가는 중이다.

시세 데이터: Zillow ZHVI(2026년 4월 30일 기준), Redfin·현지 MLS 월간 리포트(2026년 3~7월), Freddie Mac PMMS(2026년 7월 16일). 개별 매물 가격은 상태·위치에 따라 크게 다를 수 있다.