2026년 9월 Texas 30년 모기지 6.95% — 5주 만에 +0.30%p, Frisco 월 +$102·Sugar Land +$71·Houston +$42, NJ보다 충격이 절반인 이유
9월 17일 발표된 Freddie Mac 주간 조사에서 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.95%로, 한 주 전 6.76%보다 0.19%p 뛰었습니다. 8월 20일 6.65%에서 시작해 5주 연속 오르며 0.30%p가 붙은 셈인데, 같은 기간 Frisco 평균 주택가는 $638,512(전년 대비 −4.1%), Sugar Land $442,326(+0.2%), Carrollton $400,642(−1.8%), Katy $331,839(−3.3%)로 텍사스 집값은 오히려 내려가는 중입니다. 집값은 내리고 금리는 오르는 이 엇갈림이 이번 주 텍사스 매수자의 계산서를 어떻게 바꾸는지 숫자로 따라가 봅니다.
1. 5주 동안 무슨 일이 있었나 — 6.65%에서 6.95%까지
Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey 기준 최근 5주 흐름은 이렇습니다.
| 주간(목요일 기준) | 30년 고정 평균 | 전주 대비 |
|---|---|---|
| 8월 20일 | 6.65% | — |
| 8월 27일 | 6.66% | +0.01%p |
| 9월 3일 | 6.71% | +0.05%p |
| 9월 10일 | 6.76% | +0.05%p |
| 9월 17일 | 6.95% | +0.19%p |
앞선 4주는 매주 0.01~0.05%p씩 완만하게 올랐는데, 이번 주 한 번에 0.19%p가 뛰면서 사실상 7% 문턱에 다시 붙었습니다. 다음 발표는 9월 24일이며, 지금 계약 진행 중인 매수자라면 락(rate lock)을 걸었는지 먼저 확인해야 하는 주간입니다.
금리 0.30%p는 숫자로는 작아 보이지만 30년 원리금 총액에서는 결코 작지 않습니다. 대출 원금 $100,000당 월 납입금은 6.65%에서 $642, 6.95%에서 $662로 $20 차이가 나고, 이것이 원금 $500,000이면 매달 $100, 1년이면 $1,200, 30년 만기까지 가면 $36,000 규모입니다.
2. 텍사스 주요 도시별 월 납입금 — 20% 다운, 6.65% vs 6.95%
Zillow 9월 기준 도시별 평균 주택가에 20% 다운페이먼트를 넣고, 나머지 80%를 30년 고정으로 빌렸을 때 원리금(P&I)만 계산한 표입니다. 재산세·보험은 아래 3절에서 따로 더합니다.
| 도시 | 평균 주택가(YoY) | 대출 원금 | 6.65% 월납 | 6.95% 월납 | 월 차이 | 30년 차이 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Frisco | $638,512 (−4.1%) | $510,810 | $3,279 | $3,381 | +$102 | $36,747 |
| Plano | $518,000 (8월 기준) | $414,400 | $2,660 | $2,743 | +$83 | $29,811 |
| Allen | $485,393 (−5.4%) | $388,314 | $2,493 | $2,570 | +$78 | $27,935 |
| McKinney | $472,118 (−5.6%) | $377,694 | $2,425 | $2,500 | +$75 | $27,171 |
| Sugar Land | $442,326 (+0.2%) | $353,861 | $2,272 | $2,342 | +$71 | $25,456 |
| Richardson | $438,611 (+0.3%) | $350,889 | $2,253 | $2,323 | +$70 | $25,243 |
| Cypress | $401,610 (−1.3%) | $321,288 | $2,063 | $2,127 | +$64 | $23,113 |
| Carrollton | $400,642 (−1.8%) | $320,514 | $2,058 | $2,122 | +$64 | $23,057 |
| Pearland | $380,787 (−0.6%) | $304,630 | $1,956 | $2,016 | +$61 | $21,915 |
| Katy | $331,839 (−3.3%) | $265,471 | $1,704 | $1,757 | +$53 | $19,098 |
| Dallas 시 | $305,765 (−1.7%) | $244,612 | $1,570 | $1,619 | +$49 | $17,597 |
| Houston 시 | $261,740 (−2.3%) | $209,392 | $1,344 | $1,386 | +$42 | $15,063 |
Frisco처럼 $600K대 집을 사는 가구는 5주 사이 월 $102, 30년 $36,747이 늘었고, Houston 시 평균가 수준이면 월 $42, 30년 $15,063입니다. 같은 0.30%p라도 집값이 비쌀수록 절대 금액이 커지기 때문에, 이번 금리 상승은 Collin 카운티 북부(Frisco·Allen·McKinney) 매수자에게 가장 무겁게 떨어집니다.
3. 재산세·보험까지 넣은 실제 월 부담 — 텍사스의 두 번째 계산서
텍사스는 주 소득세가 없는 대신 재산세율이 1.6~2.5%로 전국 최상위권입니다. 금리 하나만 보고 예산을 짜면 클로징 후 에스크로 고지서에서 놀라게 되는 이유입니다. 아래는 6.95% 기준 원리금에 재산세(도시별 대략적 총 세율 적용)와 주택보험(연 $2,400 가정, 월 $200)을 더한 값입니다.
| 도시 | 원리금(6.95%) | 재산세(월) | 보험(월) | 합계 월 부담 |
|---|---|---|---|---|
| Frisco (세율 약 2.0%) | $3,381 | $1,064 | $200 | $4,645 |
| Plano (약 1.9%) | $2,743 | $820 | $200 | $3,763 |
| Sugar Land (약 2.1%) | $2,342 | $774 | $200 | $3,316 |
| Carrollton (약 2.0%) | $2,122 | $668 | $200 | $2,990 |
| Katy (약 2.3%, MUD 포함) | $1,757 | $636 | $200 | $2,593 |
주목할 점은 재산세가 금리 인상분보다 훨씬 큰 항목이라는 것입니다. Frisco에서 이번 금리 상승으로 늘어난 월 $102는 같은 집의 재산세 월 $1,064의 10분의 1 수준입니다. 즉 텍사스에서는 금리 0.3%p보다 세율 0.3%p 차이가 예산에 더 크게 작용합니다. 신축 단지의 MUD/PID 세율(2.4~3.0%)이 붙는 매물이라면 이 격차는 더 벌어집니다. 집을 고를 때 카운티 감정평가 사이트(CAD)에서 총 세율을 먼저 확인하고, Homestead Exemption 신청으로 학군세 과표 $140,000 공제를 받는 것이 금리 쇼핑만큼 중요합니다.
4. 뉴저지·뉴욕·캘리포니아와 비교하면 — 금리는 같고 집값이 다르다
30년 고정 금리는 전국 평균이라 텍사스나 뉴저지나 큰 차이가 없습니다. 다르게 만드는 것은 집값입니다. Zillow 9월 기준 주 평균 주택가와 20% 다운 후 6.95% 월 원리금은 다음과 같습니다.
| 지역 | 평균 주택가(YoY) | 대출 원금 | 6.95% 월납 | 5주간 인상분 |
|---|---|---|---|---|
| California | $764,158 (+0.4%) | $611,326 | $4,047 | +$122 |
| New Jersey | $580,353 (+3.9%) | $464,282 | $3,073 | +$93 |
| New York | $526,714 (+5.6%) | $421,371 | $2,789 | +$84 |
| Texas 주 평균 | $299,367 (−1.6%) | $239,494 | $1,585 | +$48 |
| Austin | $497,418 (−3.7%) | $397,934 | $2,634 | +$80 |
이번 금리 상승으로 뉴저지 평균 집 매수자는 월 $93, 텍사스 평균 집 매수자는 월 $48이 늘었습니다. 금리 인상의 충격이 텍사스에서 절반 수준인 이유는 단순히 원금이 작기 때문입니다. 여기에 뉴저지·뉴욕·캘리포니아는 집값이 전년 대비 +0.4~+5.6% 오르고 있는 반면, 텍사스는 −1.6%, Frisco −4.1%, McKinney −5.6%로 내리는 중이라, 금리가 올라도 집값 하락이 일부를 상쇄합니다.
다만 재산세를 넣으면 그림이 조금 달라집니다. 뉴저지 평균 세율 약 2.2%를 $580,353에 적용하면 월 $1,064로 Frisco와 거의 같은 금액입니다. 텍사스가 세율은 높지만 과표(집값)가 낮아 절대 세액은 비슷하거나 낮고, 소득세가 없다는 점까지 더하면 연소득 $150K 가구 기준으로 연 $7,000~$10,000의 차이가 남습니다.
5. 금리 0.30%p는 집값 3%와 같다 — 협상 카드로 바꾸는 법
같은 월 납입금을 유지하려면 6.95%에서는 6.65%일 때보다 대출 원금이 약 3.0% 적어야 합니다. Frisco $638,512 집이라면 약 $19,000, Sugar Land $442,326 집이라면 약 $13,000을 가격에서 빼야 5주 전 예산과 같아진다는 뜻입니다.
지금 텍사스 시장은 이 요구를 할 수 있는 시장입니다. Zillow 기준 매물이 계약(pending)까지 걸리는 기간이 Frisco 48일, Austin 49일, McKinney 41일, Katy 39일, Houston 37일로, 뉴저지 22일·뉴욕 25일·캘리포니아 23일의 두 배 가까이 됩니다. 매물이 오래 남아 있다는 것은 셀러가 가격 인하나 클로징 비용 지원(seller concession)을 받아들일 여지가 크다는 뜻입니다.
실제 협상 순서는 이렇게 잡습니다. 첫째, 옵션 기간(Option Period, 통상 7~10일) 안에 인스펙션 결과와 함께 금리 상승분을 근거로 가격 재협상을 요청합니다. 둘째, 가격 인하가 어렵다면 셀러 클로징 비용 지원 $10,000~$15,000을 받아 영구 바이다운(permanent buydown)에 씁니다. 원금 $400,000 기준 1포인트($4,000)로 금리를 약 0.25%p 낮출 수 있으므로, 셀러 지원 $12,000이면 3포인트로 6.95%를 6.2%대까지 끌어내릴 수 있습니다. 셋째, 신축 단지라면 빌더 제휴 렌더의 금리 인센티브(5%대 30년 고정 또는 2-1 바이다운)와 기존 매물의 가격 인하를 같은 월 납입금 기준으로 놓고 비교합니다.
6. 지금 계약 중이라면 — 락, 플로트다운, 그리고 리파이낸스 계획
이미 계약서에 서명하고 클로징을 기다리는 매수자라면 세 가지를 점검합니다.
락(rate lock) 상태 확인. 6.65~6.76% 구간에서 락을 걸었다면 그대로 두는 것이 맞습니다. 락 만료일이 클로징 예정일보다 앞서면 연장 비용(보통 원금의 0.125~0.25%)을 내더라도 연장하는 편이, 6.95%로 다시 락을 거는 것보다 30년 기준 훨씬 유리합니다.
플로트다운(float-down) 옵션. 아직 락을 안 걸었다면, 9월 24일 발표까지 기다리기보다 지금 락을 걸되 플로트다운 조항이 있는 렌더를 고릅니다. 다음 주 금리가 내려가면 한 번 낮출 수 있고, 올라가면 지금 금리가 보호됩니다.
리파이낸스 전제 매수. 6.95%에 사더라도 금리가 6% 초반으로 내려오면 리파이낸스로 월 $150~$250을 회수할 수 있습니다. 다만 리파이낸스 비용이 원금의 2~3%($400,000 기준 $8,000~$12,000) 들기 때문에, 최소 3년은 보유할 집이어야 손익분기가 맞습니다. 2~3년 안에 이사할 가능성이 크면 7/6 ARM(초기 7년 고정)이 30년 고정보다 0.4~0.6%p 낮은 금리로 나오는 경우가 많으니 함께 견적을 받아봅니다.
7. 도시별로 보는 이번 주 매수 전략
Frisco·Allen·McKinney(Collin 카운티 북부): 집값이 전년 대비 −4.1~−5.6%로 DFW에서 가장 크게 빠진 곳이고, 계약까지 41~48일이 걸립니다. 금리 부담이 가장 큰 구간(월 +$75~$102)이지만 가격 협상 여지도 가장 큽니다. $19,000 안팎의 인하나 셀러 지원을 요구할 근거가 충분합니다.
Plano·Richardson·Carrollton: 집값이 −1.8%~+0.3%로 상대적으로 버티는 지역입니다. 계약까지 22~28일로 빠르기 때문에 큰 폭의 가격 인하는 기대하기 어렵고, 대신 클로징 비용 지원으로 바이다운을 협상하는 편이 현실적입니다.
Sugar Land·Pearland·Cypress·Katy(Houston 권역): 집값 자체가 $330K~$440K로 DFW 북부보다 낮아 금리 상승분이 월 $53~$71에 그칩니다. 다만 Katy와 Cypress의 신축 MUD 지역은 세율 2.3~2.6%로 재산세가 원리금의 3분의 1을 넘기 때문에, 같은 월 부담이면 세율이 낮은 기존 동네가 유리할 수 있습니다.
Houston 시·Dallas 시 안쪽: 평균가 $261,740·$305,765로 금리 인상분이 월 $42~$49에 불과합니다. 첫 주택 매수자라면 금리 6.95%가 예산을 크게 흔들지 않는 구간이며, FHA(3.5% 다운) 금리도 컨벤셔널보다 0.3~0.5%p 낮게 나오는 경우가 많아 비교해 볼 만합니다.
8. 정리 — 이번 주 숫자 네 가지
첫째, 30년 고정 6.95%, 5주 만에 +0.30%p, 다음 발표는 9월 24일. 둘째, 텍사스 주요 도시 매수자의 월 원리금 증가는 $42(Houston)에서 $102(Frisco)까지이며, 30년으로는 $15,000~$37,000. 셋째, 같은 금리 상승으로 뉴저지 매수자는 월 $93, 캘리포니아는 월 $122가 늘어 텍사스보다 충격이 크고, 텍사스 집값은 전년 대비 −1.6%로 내리는 중이라 일부 상쇄. 넷째, 텍사스에서는 재산세(1.6~2.5%)가 금리 0.3%p보다 월 예산을 더 크게 좌우하므로, 렌더 비교와 함께 카운티 총 세율과 Homestead Exemption을 반드시 확인.
금리가 7%에 다시 다가섰다는 헤드라인은 불안하게 들리지만, 텍사스 매수자에게 이번 주 금리 상승은 월 $50~$100의 문제이고, 그 금액은 옵션 기간 안의 협상 한 번으로 상쇄할 수 있는 크기입니다. 금리보다 세율을, 헤드라인보다 자기 도시의 계약 소요 일수를 보고 움직이는 것이 이번 주 텍사스 시장에서 유리한 순서입니다.
자료: Freddie Mac PMMS(FRED, 2026-09-17), Zillow Home Value Index(2026년 9월). 재산세율·보험료는 도시별 대략치이며 실제 금액은 매물별 감정평가액과 세율에 따라 다릅니다.
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