2026년 1월 시행된 'Stay NJ' — Senior Freeze·ANCHOR·Stay NJ 통합 신청서 PAS-1 한 장으로 시니어 재산세 최대 50% 돌려받는 법

뉴저지에 사는 65세 이상 한인 홈오너라면 올해부터 재산세 환급 신청 방식이 완전히 달라졌다는 사실을 반드시 알아야 한다. 2024년 주의회를 통과한 Stay NJ Act가 2026년 1월 1일자로 발효되면서, 2025 과세연도(tax year 2025)분부터 뉴저지의 세 가지 핵심 시니어 재산세 감면 프로그램 — Senior Freeze(Property Tax Reimbursement), ANCHOR, 그리고 새로 도입된 Stay NJ — 가 하나의 통합 신청서로 묶였다. 더 이상 프로그램마다 따로 서류를 내지 않아도 되고, 신청서 한 장이면 주 재무국(Division of Taxation)이 세 프로그램 자격을 동시에 심사한다. 동시에 혜택 한도와 상계(offset) 구조가 새로 정해졌기 때문에, 구조를 모르면 받을 수 있는 돈을 놓치거나 기대했던 금액과 다르게 나올 수 있다. 핵심을 정확한 금액·소득 기준·날짜와 함께 정리한다.

가장 큰 변화: 신청서 'PAS-1' 한 장으로 통합

과거에는 Senior Freeze는 PTR 신청서, ANCHOR는 별도 온라인 신청, 이렇게 프로그램마다 따로 신청해야 했다. 2025 과세연도부터는 PAS-1(Property Tax Relief Application)이라는 단일 통합 신청서가 도입됐다. PAS-1을 제출하면 주 재무국이 신청인의 나이·소득·거주 정보를 바탕으로 ANCHOR, Senior Freeze, Stay NJ 세 프로그램의 자격을 한 번에 평가한다. 65세 이상 또는 사회보장 장애수당(Social Security Disability) 수급자인 홈오너가 대상이다. 즉, 시니어 홈오너는 이 한 장만 제대로 작성하면 받을 수 있는 모든 감면을 자동으로 검토받는다는 뜻이다.

Stay NJ 핵심 — 재산세의 50%, 최대 $6,500

새 프로그램인 Stay NJ의 골자는 재산세 부담의 절반을 주가 돌려준다는 것이다. 구체적으로는 재산세 청구액 중 최대 $13,000까지를 기준으로 그 50%, 즉 최대 $6,500을 환급한다. 자격 요건은 다음과 같다. 첫째, 과세연도 말 기준 만 65세 이상이어야 한다. 둘째, 연 총소득(gross income)이 $500,000 이하여야 한다. 소득 상한이 50만 달러로 상당히 높게 설정돼 있어, ANCHOR나 Senior Freeze 소득 기준을 초과해 그동안 혜택을 못 받던 중상위 소득 시니어도 Stay NJ는 받을 수 있는 경우가 많다. 셋째, 해당 과세연도에 본인 소유 주택에서 12개월 동안 실거주했어야 한다. 다만 모빌홈(mobile home) 소유자는 Stay NJ 대상에서 제외되며, 별장이나 임대용 부동산도 인정되지 않는다.

반드시 알아야 할 '상계(offset)' 구조 — 중복 수령은 없다

여기서 한인 홈오너들이 가장 혼동하는 지점이 있다. 세 프로그램을 모두 받으면 금액이 다 합산될 것이라고 기대하기 쉽지만, 실제로는 그렇지 않다. Stay NJ는 ANCHOR와 Senior Freeze로 이미 받은 혜택 금액을 차감(offset)한 뒤 나머지를 채워주는 구조다. 다시 말해 세 프로그램을 합친 총 감면액이 재산세의 50%(최대 $6,500)를 넘지 않도록 설계돼 있다. 예를 들어 재산세가 연 $12,000인 시니어가 ANCHOR로 $1,750(기본 $1,500 + 시니어 추가 $250), Senior Freeze로 $1,250을 받았다면, 50% 목표액인 $6,000에서 이미 받은 $3,000을 뺀 약 $3,000을 Stay NJ가 채워주는 식이다. 따라서 'Stay NJ 단독으로 $6,500을 다 받는다'는 오해는 금물이며, 본인이 다른 두 프로그램에서 얼마를 받느냐에 따라 Stay NJ 금액이 달라진다.

ANCHOR — 직접 현금 지급, 시니어는 $250 추가

ANCHOR는 재산세 청구서에서 깎아주는 크레딧이 아니라 직접 현금으로 지급되는 프로그램이다. 홈오너 기준 총소득 $150,000 이하는 $1,500, $150,001~$250,000은 $1,000을 받는다. 홈오너 소득 상한은 $250,000이다. 세입자(렌터)는 소득 $150,000 이하일 때 $450, 65세 이상이면 $700을 받는다. 또한 만 65세 이상 거주자에게는 기본 ANCHOR 혜택에 $250이 추가된다. 따라서 소득 15만 달러 이하의 시니어 홈오너라면 ANCHOR만으로 $1,750을 받을 수 있다.

Senior Freeze — '동결' 기준연도 이후 인상분 환급

Senior Freeze(Property Tax Reimbursement)는 재산세가 오른 만큼을 돌려주는, 이름 그대로 '동결' 프로그램이다. 기준연도(base year)의 재산세액을 동결해 두고, 이후 해마다 늘어난 재산세 인상분을 환급한다. 자격은 만 65세 이상 또는 사회보장 장애수당 수급자, 뉴저지 거주자여야 하며, 2021년 12월 31일 이전부터 현재 주택에 소유·거주하고 있어야 한다. 소득 기준은 2025 과세연도 기준 총소득 $172,475 이하(2024년분은 $168,268 이하)다. 별장·세컨드홈, 타인에게서 임차한 주택, 4세대를 초과하는 건물이나 상업용 유닛이 포함된 부동산은 제외된다.

신청 마감과 지급 일정 — 날짜를 놓치지 말 것

2025 과세연도 PAS-1 신청 마감일은 2026년 11월 2일이다. 지급 일정은 프로그램마다 다르다. 주 재무국은 Senior Freeze분을 2026년 7월, ANCHOR분을 2026년 9월, 그리고 Stay NJ분을 2027년 2월에 지급할 예정이라고 밝혔다(Stay NJ 지급은 주 예산 승인을 조건으로 한다). 또한 2026년 가을에는 Stay NJ 자격이 있는 PAS-1 신청인에게 재산세액·세금 크레딧·확정 혜택 금액이 담긴 통지서(notice)를 발송한다. 통지서를 받으면 금액이 본인의 실제 재산세·소득과 맞는지 반드시 대조해 봐야 한다.

한인 시니어 홈오너를 위한 체크포인트

첫째, PAS-1 한 장에 모든 것이 달려 있으므로 소득·거주 정보를 정확히 기재해야 한다. 누락이나 오류가 있으면 세 프로그램 모두에서 혜택이 줄거나 거절될 수 있다. 둘째, 소득 기준이 프로그램마다 다르다는 점을 기억하자. Senior Freeze는 약 $172,475, ANCHOR는 $250,000, Stay NJ는 $500,000으로 상한이 다르므로, 소득이 높아 한 프로그램에서 탈락하더라도 다른 프로그램은 받을 수 있다. 셋째, Stay NJ는 다른 두 혜택을 차감한 뒤 채워주는 구조이므로 '합산'이 아니라 '상한선 50%'라는 개념으로 이해해야 한다. 넷째, 65세 이상이면 받을 수 있는 연 $250 재산세 공제(Property Tax Deduction)와는 별개 제도라는 점도 혼동하지 말자.

뉴저지는 전국에서 재산세가 가장 높은 주 중 하나로, 시니어 홈오너에게 이 통합 제도는 연 수천 달러의 실질적 부담 경감을 의미한다. 다만 자격 요건과 상계 구조가 복잡하므로, 소득이 경계선에 있거나 상속·공동명의 등 복잡한 사정이 있는 경우에는 신청 전 세무사나 부동산 전문 변호사와 상담해 본인에게 가장 유리한 신청 방식을 확인하는 것이 안전하다. 본 기사는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률·세무 자문을 대신하지 않는다.