2026년 10월 Fort Worth 시세 $292,949 (-1.6%) — Crestwood $724K·Linwood $498K·Riverbend $354K·Marine Park $160K, 모기지 7.32%에서 월 부담이 $4,134 갈린다
텍사스 포트워스(Fort Worth)의 Zillow 주택가치지수(ZHVI)는 2026년 9월 말 기준 $292,949로 1년 전보다 1.6% 낮아졌고, 8월 중간 거래가는 $326,000, 계약까지 걸린 중간 기간은 32일입니다. 같은 주(10월 22일) 30년 고정 모기지 금리는 FRED 기준 7.32%입니다. 이 글은 한 도시 안에서도 동네에 따라 집값이 4배 이상 갈리는 포트워스를 동네별로 풀어 월 부담까지 계산합니다.
1. 한눈에 보는 포트워스 시장
- 도시 전체 ZHVI: $292,949 (전년 대비 -1.6%)
- 8월 중간 거래가: $326,000 — 감정 기준 가치보다 약 $33K 높게 거래됩니다. 신축과 큰 평수가 거래가 평균을 끌어올리기 때문입니다.
- 계약까지 중간 32일: 시장은 느리지만 멈춰 있지는 않습니다.
- 30년 고정 금리: 7.32% (10월 22일 주)
가격이 약간 내린 것은 매수자에게 협상 여지가 생겼다는 뜻이지만, 7%대 금리가 월 부담을 높게 붙들고 있어서 "싸졌다"고 체감하기는 어렵습니다. 그래서 가격이 아니라 월 총비용으로 비교해야 합니다.
2. 동네별 ZHVI — 같은 도시, 4.5배 차이
Zillow가 공개한 포트워스 동네별 중간 가치입니다.
| 동네 | ZHVI |
|---|---|
| Crestwood | $723,889 |
| Monticello | $712,004 |
| North Hi Mount | $649,031 |
| Linwood | $497,882 |
| Riverbend | $354,023 |
| Brookside | $214,045 |
| North Side | $188,536 |
| Marine Park | $159,822 |
가장 비싼 Crestwood와 가장 싼 Marine Park의 차이는 $564,067, 배율로는 약 4.5배입니다. 도시 전체 중간값 $292,949는 Riverbend와 Brookside 사이에 놓여 있어서, "포트워스 평균"만 보고 집을 찾으면 실제 후보 동네와 맞지 않는 경우가 많습니다.
3. 월 부담 계산 — 7.32%, 다운 20%, 재산세 2.2% 가정
계산 조건은 다운페이먼트 20%, 30년 고정 7.32%, 재산세는 Tarrant County 지역의 일반적인 범위(1.6~2.5%)의 중간인 2.2%로 두었습니다. 보험과 HOA는 제외한 원리금+재산세 합계입니다.
| 동네 | 월 원리금 | 월 재산세(2.2%) | 합계 |
|---|---|---|---|
| Crestwood | $3,978 | $1,327 | $5,305 |
| Monticello | $3,913 | $1,305 | $5,218 |
| North Hi Mount | $3,567 | $1,190 | $4,757 |
| Linwood | $2,736 | $913 | $3,649 |
| Riverbend | $1,946 | $649 | $2,595 |
| 도시 중간값 | $1,610 | $537 | $2,147 |
| Brookside | $1,176 | $392 | $1,569 |
| North Side | $1,036 | $346 | $1,382 |
| Marine Park | $878 | $293 | $1,171 |
Crestwood와 Marine Park의 월 합계 차이는 $4,134입니다. 연으로 환산하면 약 $49,600입니다. 도시 중간값 $292,949 집의 월 합계 $2,147은 Riverbend $2,595보다 $448 낮습니다.
4. 재산세 1.6%와 2.5%는 얼마나 다른가
텍사스에는 주 소득세가 없지만 그 대신 재산세 부담이 큽니다. 같은 집이라도 세율이 1.6%인지 2.5%인지에 따라 월 부담이 달라집니다.
- 도시 중간값 $292,949: 월 재산세 $391(1.6%) ~ $610(2.5%) — 차이 월 $219
- Linwood $497,882: $664 ~ $1,037 — 차이 월 $373
- Crestwood $723,889: $965 ~ $1,508 — 차이 월 $543
세율은 같은 포트워스 주소라도 학군(ISD), MUD·PID 같은 특별구역 부과 여부에 따라 달라집니다. 계약 전에 해당 주소의 총 세율 합계(카운티+시+ISD+특별구역)를 Tarrant Appraisal District에서 반드시 확인하세요.
5. 가격대별 매수 전략
$200K 이하 (Marine Park, North Side, Brookside): 월 합계가 $1,171~$1,569로 낮아 투자·첫 집 후보가 됩니다. 다만 연식이 오래된 주택이 많아 인스펙션 비용과 보수 예비비를 별도로 잡아야 합니다.
$350K 안팎 (Riverbend): 도시 중간값보다 약 $61K 높고, 월 합계 $2,595로 맞벌이 가구가 감당하기 쉬운 구간입니다.
$500K 안팎 (Linwood): 월 합계 $3,649. 소득 대비 부담비율(DTI)을 40% 이하로 보려면 세전 월소득이 약 $9,100 이상 필요합니다.
$650K 이상 (North Hi Mount, Monticello, Crestwood): 월 합계가 $4,757~$5,305. 금리가 1%p만 내려도 월 원리금이 수백 달러 줄기 때문에, 이 구간은 금리 하락 시점에 재융자(리파이낸스)를 염두에 두는 전략이 일반적입니다.
6. Texas 매수자가 챙길 제도
- Option Period: 보통 7~10일, 옵션 비용 $100~$500을 내고 인스펙션 후 계약을 해지할 권리를 삽니다. 오래된 동네일수록 더 길게 잡을 가치가 있습니다.
- Homestead Exemption: 본인 거주 주택이면 학군 세금 공제가 적용되고, 과세 가치 인상은 연 10%로 상한이 걸립니다. 입주 다음 해 1월 말~4월 30일 사이 신청합니다.
- 재산세 이의신청: 감정가가 시장 거래가보다 높으면 매년 5월경 이의신청이 가능합니다.
7. 정리
포트워스는 도시 중간값 $292,949만 보면 DFW에서 부담이 낮은 시장이지만, 동네별로 보면 $160K에서 $724K까지 4.5배 차이가 납니다. 7.32% 금리에서는 동네 선택 하나가 월 $4,134를 가릅니다. 따라서 (1) 월 총비용을 먼저 정하고, (2) 해당 주소의 총 세율을 확인하고, (3) Option Period로 집 상태를 검증하는 순서로 접근하는 것이 안전합니다.
8. 매수 전 체크리스트
첫째, 월 총비용 상한을 먼저 정합니다. 위 표처럼 도시 중간값 집은 월 $2,147, Riverbend는 $2,595이므로 보험과 HOA를 더한 금액이 소득의 얼마인지 계산해 보세요. 둘째, 같은 가격이라도 신축은 MUD·PID 부과로 세율이 높을 수 있으니 총 세율을 주소별로 확인합니다. 셋째, 계약 직후 Option Period 안에 인스펙션과 보험 견적을 모두 받아 두면 7~10일 안에 해지권을 쓸지 판단할 수 있습니다. 넷째, 금리가 7.32%인 지금은 가격 인하 협상과 셀러 크레딧(클로징 비용 지원) 중 월 부담이 더 줄어드는 쪽을 계산해 비교하세요.
시세는 Zillow ZHVI(2026년 9월 말)와 FRED(2026년 10월 22일 주)를 기준으로 했으며, 월 부담 계산은 다운 20%, 재산세 2.2% 가정의 추정치입니다. 실제 대출 조건과 세율은 개인과 주소에 따라 다르므로 대출·세무 전문가와 확인하세요. 이 글은 투자·재무 자문이 아닙니다.
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