2026년 8월 휴스턴 베이 에어리어 시세 — League City $377K·Friendswood $465K·Clear Lake $327K·Texas City $210K, NASA 옆 갤버스턴 만 벨트의 가격 사다리

휴스턴 동남쪽, NASA 존슨 우주센터와 갤버스턴 만 사이에 끼어 있는 이른바 '베이 에어리어(Bay Area)' 벨트가 2026년 8월 현재 가장 조용하게 굳어 있는 시장 중 하나가 됐다. Zillow 기준 League City 중간 주택가치는 $377,316으로 1년 전과 정확히 0.0% 변동, Friendswood는 $465,040으로 +0.4%, Clear Lake는 $327,176으로 +0.6%에 그쳤다. 같은 기간 30년 고정 모기지는 6.69%(Freddie Mac, 8월 6일 기준)까지 올라 6주 연속 상승했다. 가격은 멈췄는데 금리는 올라가는 구간 — 매수자 계산서가 조용히 나빠지고 있다는 뜻이다.

I-45 남쪽, 세 개의 다른 세계

휴스턴 도심에서 I-45 사우스를 타고 남쪽으로 30~50분을 내려가면 성격이 완전히 다른 세 벨트가 순서대로 나온다.

첫 번째는 Clear Lake다. 행정구역상 휴스턴시에 속하고 Harris 카운티다. NASA 존슨 우주센터, Bay Area Boulevard 상권, 그리고 1970~80년대에 대량 공급된 성숙한 단독주택 재고가 특징이다. 중간가 $327,176으로 이 지역에서 가장 저렴한 축이면서도 통근·상권·학군이 모두 갖춰져 있다.

두 번째는 League City다. Galveston 카운티, Clear Creek ISD(CCISD) 학군. 중간가 $377,316. 1990년대 이후 계획단지가 계속 붙어 온 도시라 재고 스펙트럼이 가장 넓다.

세 번째는 Friendswood다. Galveston과 Harris 두 카운티에 걸쳐 있고 독립 학군인 Friendswood ISD를 쓴다. 중간가 $465,040으로 벨트 최상단이며, 사실상 이 지역의 '학군 프리미엄 도시'다.

League City — 재고 500채, 호가와 실거래가의 $38K 간극

League City 숫자를 뜯어보면 지금 시장의 성격이 그대로 드러난다.

• 중간 주택가치: $377,316 (전년 대비 0.0%)
• 중간 실거래가: $379,567 (5월)
• 중간 호가: $417,933 (6월)
• 매물 재고: 500채, 신규 등록 184채
• 계약까지 걸린 기간(중간값): 22일
• 호가 이하로 팔린 비율: 56.1%

호가 중간값 $417,933과 실거래 중간값 $379,567 사이에 $38,366, 즉 약 9%의 간극이 있다. 매도자는 아직 2022년 고점 기억으로 가격표를 붙이는데 시장은 그 가격에 사주지 않는다는 뜻이다. 매물 열 채 중 다섯 채 이상이 호가보다 낮게 팔렸고, 호가 이상으로 팔린 비율은 19.9%에 불과하다.

동네별로는 격차가 크다. Victory Lakes $543,344, Sedona $489,493, Centerpointe $435,185가 상단이고, Clear Creek $376,940, Brittany Lakes $374,041, Claremont Park $368,153이 중간대다. 하단은 The Landing $267,219, Newport $263,575로 도시 중간가보다 $110,000 가까이 낮다. 같은 League City 주소, 같은 CCISD 학군인데 단지 하나 차이로 26만 달러대와 54만 달러대가 공존한다.

Friendswood — 16일 만에 계약, 그런데 가격은 +0.4%

Friendswood는 재고 213채, 신규 76채, 중간 계약 소요 16일. League City보다 6일 빠르다. 중간 실거래가 $481,500, 중간 호가 $482,333으로 호가·실거래 간극이 사실상 없다. 매도자가 처음부터 팔릴 가격을 붙인다는 신호다.

그런데도 전년 대비 상승률은 +0.4%에 그친다. 빨리 팔리지만 비싸게는 안 팔린다 — 물량이 적어서 회전은 빠른데 가격은 천장에 닿아 있다는 뜻이다.

동네별 편차는 이 벨트 전체에서 가장 극단적이다. Coward Creek $807,513, Polly Ranch Estates $665,123, Friendswood Lakes $627,293이 상단, Eagle Lakes $542,610, Falcon Ridge $534,921이 중상단, Wilderness Trails $442,056이 중간, 그리고 Forest Bend가 $251,099다. 최상단과 최하단이 3.2배 차이다. Forest Bend는 Friendswood 주소를 쓰면서 25만 달러대로 진입 가능한 몇 안 되는 옵션이지만, 학군 배정과 홍수 구역(flood zone) 확인이 필수다.

바깥쪽 벨트 — $200K대가 아직 남아 있는 곳

베이 에어리어 예산이 안 맞으면 한 겹 바깥으로 나가면 된다.

Texas City $210,501은 League City보다 $166,815 싸다. 차로 20분 거리다. 대신 산업단지 근접, 학군(Texas City ISD) 평가, 재판매 유동성에서 League City·Friendswood와는 다른 자산이라는 점을 이해하고 들어가야 한다.

무소득세라는 진짜 계산

Texas에는 주 소득세가 없다. 부부 합산 과세소득 $180,000 가구가 California에서 이 지역으로 옮기면 주 소득세만으로 연 $11,000~$13,000이 사라진다. New York에서 오면 연 $9,000~$11,000 수준이다. 월로 환산하면 $750~$1,080이 매달 통장에 남는다.

문제는 그 절감액을 재산세가 상당 부분 되가져간다는 점이다. Texas 재산세 실효세율은 지역에 따라 대략 1.6%~2.5%이며, 베이 에어리어는 특히 MUD(Municipal Utility District) 유무에 따라 갈린다.

• League City: 시세율은 FY2025-26 기준 $100 평가액당 $0.36355(무증세율 채택). 카운티·CCISD·시를 합친 통합 실효세율은 위치에 따라 1.58%~1.96%. 신축 단지에 붙은 MUD가 상단을 만든다. 세수의 58%는 CCISD가 가져간다.
• Friendswood: Friendswood ISD 학군세가 M&O $0.7869 + I&S $0.2431 = $1.030/$100. 실효세율은 Harris 카운티 구역 약 1.48%, Galveston 카운티 구역 약 1.60%. 같은 도시인데 카운티 경계 하나로 실효세율이 달라진다.

$450,000 주택 기준으로 1.58%와 1.96%는 연 $7,110 대 $8,820, 차이가 연 $1,710·월 $143이다. 30년이면 $51,000이다. 계약서에 서명하기 전 반드시 해당 필지의 MUD 소속 여부와 세율표를 확인해야 한다.

6.69% 금리로 계산한 월 부담

20% 다운, 30년 고정 6.69%, 재산세·보험 포함 추정치다.

• Friendswood $465,040: 대출 $372,032 → 원리금 약 $2,398 + 재산세(1.60%) 약 $620 + 보험 약 $270 = 월 약 $3,288
• League City $377,316: 대출 $301,853 → 원리금 약 $1,946 + 재산세(1.90%) 약 $597 + 보험 약 $250 = 월 약 $2,793
• Clear Lake $327,176: 대출 $261,741 → 원리금 약 $1,687 + 재산세(2.05%) 약 $559 + 보험 약 $240 = 월 약 $2,486
• Dickinson $264,342: 대출 $211,474 → 원리금 약 $1,363 + 재산세(2.20%) 약 $485 + 보험 약 $230 = 월 약 $2,078
• Texas City $210,501: 대출 $168,401 → 원리금 약 $1,086 + 재산세(2.30%) 약 $404 + 보험 약 $220 = 월 약 $1,710

보험료를 별도로 크게 잡은 이유가 있다. 이 벨트는 해안 인접 지역이라 풍수해(windstorm) 담보가 표준 주택보험에서 제외되는 경우가 많고, TWIA(Texas Windstorm Insurance Association) 별도 가입이나 홍수보험(NFIP)이 추가로 필요할 수 있다. 내륙 DFW 기준으로 보험료를 잡고 예산을 짜면 월 $150~$300이 어긋난다.

금리 6주 상승이 만든 차이

30년 고정 금리는 7월 9일 6.49%에서 7월 16일 6.55%, 7월 23일 6.58%, 7월 30일 6.66%, 8월 6일 6.69%로 6주 연속 올랐다. 0.20%p 차이다.

League City 중간가 기준 대출 $301,853에 적용하면 원리금이 월 $1,906에서 $1,946으로, 월 $40 올랐다. 30년 총이자로는 약 $14,300 차이다. 한 달 반 만에 사라진 금액이다. 지금 락(rate lock) 시점을 미루는 결정은 "가격이 더 떨어지길 기다린다"는 베팅인데, 이 벨트 가격은 1년째 0% 근처에서 멈춰 있다. 가격 하락으로 금리 상승분을 상쇄하기 어려운 구조다.

임대 시장이 보내는 신호

League City 평균 임대료는 $1,811로 전년 대비 +0.6%, 전국 평균 $1,962보다 낮다. 반면 Friendswood는 $2,220으로 전년 대비 +5%, 전월 대비 +2.5%다.

Friendswood 매매가는 +0.4%인데 임대료는 +5%다. 이 괴리는 두 가지를 시사한다. 하나는 6.69% 금리 때문에 매수를 미룬 수요가 임대로 흘러가고 있다는 것, 다른 하나는 Friendswood ISD 학군을 원하는 가구가 소유 대신 임차로 진입하고 있다는 것이다. 투자 관점에서는 Friendswood 임대 수익률이 개선되는 국면이고, 실거주 관점에서는 "1~2년 렌트하며 지켜보자"는 전략의 비용이 매년 5%씩 올라간다는 뜻이다.

이 벨트에서 실수하지 않는 다섯 가지

1. 카운티 경계를 먼저 확인하라. Friendswood는 Harris와 Galveston에 걸쳐 있고, 실효세율이 1.48% 대 1.60%로 갈린다. 감정평가 기관(HCAD vs Galveston CAD)도 다르고, 이의신청 절차와 일정도 다르다.

2. MUD 세율을 계약 전에 뽑아라. League City 통합 세율 1.58%~1.96%의 차이는 대부분 MUD에서 나온다. 리스팅에 표시된 "estimated taxes"는 이전 소유자의 감면(exemption)이 적용된 숫자일 수 있어 실제 첫해 청구서와 크게 다를 수 있다.

3. 홍수 구역과 보험 견적을 옵션 기간에 받아라. Texas 옵션 기간(보통 3~10일)은 무조건 해지가 가능한 구간이다. 이 기간에 홍수 구역 확인(FEMA flood map), 과거 침수 이력, TWIA·NFIP 견적을 모두 받아라. 보험료가 예상보다 월 $200 높으면 그 자체로 재협상 또는 해지 사유가 된다.

4. Homestead Exemption을 첫해에 신청하라. 실거주 주택이면 학군세 과세표준에서 $140,000이 면제되고, 이후 평가액 상승폭이 연 10%로 제한된다. League City 세수의 58%가 CCISD로 가는 구조에서 학군세 면제는 가장 큰 절감 항목이다. 신청은 무료이며, 대행 업체에 수수료를 낼 이유가 없다.

5. 호가가 아니라 실거래가로 오퍼를 짜라. League City는 호가 중간값이 실거래 중간값보다 9% 높고, 매물의 56%가 호가 이하로 팔린다. 재고 500채는 매수자에게 선택지가 있다는 뜻이다. 22일이라는 계약 소요일은 급할 이유가 없다는 신호이기도 하다.

정리

2026년 8월 베이 에어리어는 "가격은 멈췄고 금리는 오르는" 시장이다. Friendswood $465K, League City $377K, Clear Lake $327K, Seabrook $353K, Kemah $319K, Dickinson $264K, Texas City $210K — 20분 반경 안에 $210K부터 $465K까지 가격 사다리가 촘촘하게 깔려 있다.

핵심은 표시 가격이 아니라 최종 월 부담이다. 무소득세로 매달 $750~$1,080을 아끼더라도, 실효세율 1.48%와 2.30% 사이 어디에 서느냐, 그리고 해안 보험료를 얼마로 잡느냐에 따라 같은 예산으로 살 수 있는 집이 완전히 달라진다. 옵션 기간 안에 세율표·홍수구역·보험 견적 세 가지를 확보하는 것이 이 벨트에서 가장 확실한 수익률이다.

본 기사는 Zillow Home Value Index(2026년 6월 30일 기준), Freddie Mac PMMS(2026년 8월 6일), 각 시·카운티 공시 세율 자료를 바탕으로 작성됐습니다. 월 부담 추정치는 20% 다운·30년 고정 가정이며 실제 조건은 신용·대출상품·보험사에 따라 달라집니다.