1998년 $28만에 산 집, 상속으로 받으면 양도세가 거의 '0'이다 — 스텝업 베이시스(Step-Up Basis) 완전정리: 살아생전 증여받으면 세금 폭탄, NY 상속세 '클리프' $7,717,500… 그리고 한국 계신 부모님 명의 미국 집은 면제가 단돈 $60,000이다

Fort Lee의 한 가정을 보자. 아버지가 1998년 $280,000에 산 단독주택이 지금 $1,150,000이다. 아버지는 팔순이 넘었고, 자녀들은 "미리 명의를 넘겨받는 게 낫지 않냐"는 이야기를 꺼낸다. 주변에서 흔히 듣는 조언이다. 그런데 이 조언대로 살아생전에 증여(Gift) 로 명의를 넘기면, 자녀가 나중에 이 집을 팔 때 $87만의 양도차익 전체에 세금이 붙는다. 반대로 상속(Inheritance) 으로 받으면, 같은 집을 같은 가격에 팔아도 양도세가 거의 0이 될 수 있다.

이 차이를 만드는 것이 연방 세법 IRC §1014의 스텝업 베이시스(Step-Up Basis·취득가액 상향 조정) 다. 미국 부동산 세제에서 가장 강력한 절세 장치인데, 정작 이 원리를 모르고 "미리 증여"를 진행했다가 되돌릴 수 없는 세금 구조를 만들어버리는 한인 가정이 많다. 오늘은 상속 주택을 팔 때 세금이 어떻게 계산되는지, 그리고 2026년 기준으로 연방·뉴욕·뉴저지에서 각각 무엇을 확인해야 하는지 정리한다.

1. 스텝업 베이시스 — '사망일 시세'가 새 취득가가 된다

양도소득세는 "판 가격 − 취득가액(Cost Basis)"에 붙는다. 원래 취득가액은 산 사람이 실제로 지불한 돈이다. 그런데 IRC §1014는 상속 재산에 대해 특별한 규칙을 둔다. 상속인이 물려받는 순간, 취득가액이 피상속인(사망자)의 사망일 기준 시장가치(Fair Market Value·FMV)로 '리셋'된다.

위 사례로 계산해보자.

같은 집, 같은 매도 가격인데 세금 차이가 $30만에 이를 수 있다. 증여가 불리한 이유는 IRC §1015의 캐리오버 베이시스(Carryover Basis) 때문이다. 증여받은 재산은 증여자의 원래 취득가액을 그대로 물려받는다. 부모가 1998년에 낸 $28만이 자녀의 취득가가 되고, 그동안 오른 $87만은 고스란히 자녀의 과세 차익이 된다.

몇 가지 실무 포인트를 붙이면:

• 사망일 감정(Date-of-Death Appraisal)을 반드시 받아둬라. 스텝업된 취득가를 IRS에 입증하는 근거는 사망일 전후의 공식 감정서다. 비용은 보통 $400~700. 사망 직후에 받는 것이 가장 깔끔하고, 몇 년 지나 소급 감정(retrospective appraisal)을 받으면 비용도 늘고 다툼의 여지도 커진다.
• 대체평가일(Alternate Valuation Date·IRC §2032) — 유산 집행인은 사망일 대신 사망 후 6개월 시점의 가치를 쓸 수 있다. 단, 연방 상속세 신고 대상이면서 그 선택이 상속세를 줄이는 경우에만 가능하다. 상속세를 낼 일이 없는 대부분의 가정은 그냥 사망일 기준이다.
• 보유 기간은 자동으로 '장기'가 된다. 상속 재산은 실제로 며칠을 보유했든 무조건 장기 양도소득(Long-Term Capital Gain) 세율을 적용받는다. 상속받고 두 달 만에 팔아도 단기 세율(일반소득세율)이 아니다.
• 공동명의(Joint Tenancy)는 절반만 스텝업된다. 부부 공동명의(NY·NJ 같은 보통법 주 기준)에서 한 분이 돌아가시면, 돌아가신 분 지분 50%만 사망일 시세로 스텝업되고 생존 배우자 지분 50%는 원취득가가 유지된다.
• 취소가능 신탁(Revocable Living Trust)에 든 집은 스텝업을 받는다. 프로베이트를 피하려고 리빙 트러스트에 넣어둔 집도 사망 시 유산에 포함되므로 §1014 적용 대상이다. 반면 살아생전 취소불능 신탁(Irrevocable Trust) 으로 완전히 증여해버린 재산은 원칙적으로 스텝업이 없다. 신탁 설계에 따라 결과가 갈리므로 반드시 전문가 검토가 필요하다.

2. 상속받은 집을 팔 때 — 세금은 '스텝업 이후 오른 만큼'에만 붙는다

스텝업을 받았다면, 매도 시 과세 대상은 사망일 이후의 상승분뿐이다. 사망일 시세 $1,150,000인 집을 1년 뒤 $1,200,000에 팔면 차익은 $50,000이다. 여기서 브로커 커미션, 클로징 비용, 상속 후 투입한 자본적 지출(Capital Improvement)을 빼면 과세 차익은 더 줄어든다.

세율은 이렇게 적용된다.

• 연방 장기 양도세 — 과세소득에 따라 0% / 15% / 20%. 2026년 기준 부부 합산 과세소득 약 $10만 이하면 0% 구간도 가능하다.
• 순투자소득세(Net Investment Income Tax·NIIT) 3.8% — 수정조정총소득(MAGI)이 부부 $250,000, 싱글 $200,000을 넘으면 추가로 붙는다.
• 뉴욕주 — 양도차익을 일반소득으로 과세, 최고 10.9%. NYC 거주자는 시 소득세 최대 3.876%가 또 붙는다.
• 뉴저지 — 역시 일반소득 과세, 최고 10.75%.
• 주거용 매도 공제(Section 121 Exclusion·$250K/$500K)는 상속인에게 자동 적용되지 않는다. 이 공제는 "최근 5년 중 2년 소유+거주"가 조건이다. 상속받은 집에 상속인이 실제로 들어가 2년 이상 거주한 뒤 팔면 쓸 수 있지만, 비워두고 팔면 해당 없다. 다만 스텝업 덕분에 차익 자체가 작아 공제가 필요 없는 경우가 대부분이다.
• 상속 직후 매도 시 '손실'이 나기도 한다. 사망일 감정가보다 낮게 팔리고 커미션까지 빠지면 자본손실(Capital Loss)로 다른 양도차익과 상계할 수 있다. 단, 상속인이 그 집에 거주해 개인 주거용으로 전환했다면 손실 공제가 막힌다.

3. 연방 상속세 — 2026년부터 '1인 $15M 시대', 대부분은 해당 없다

"상속받으면 상속세부터 내야 하는 것 아니냐"는 걱정이 많은데, 연방 유산세(Estate Tax) 는 2025년 통과된 세법(OBBBA)으로 2026년 1월 1일부터 1인당 면제 한도 $15,000,000(부부 합산 $30,000,000)이 영구화됐다. 이전처럼 "2026년에 반토막 난다"던 일몰 조항 자체가 사라졌다. 유산 총액이 이 아래면 연방 유산세는 0이고, 배우자 간에는 이월공제(Portability) 로 먼저 사망한 배우자의 미사용 면제분을 넘겨받을 수도 있다(Form 706 기한 내 신고 필요).

즉 연방 차원에서는, 초고액 자산가가 아닌 한 상속세가 아니라 "팔 때 양도세를 어떻게 줄이느냐" 가 실전 이슈다. 그런데 주(State) 차원으로 내려오면 이야기가 달라진다.

4. 뉴욕 — 면제 $7,350,000, 그리고 악명 높은 '클리프'

뉴욕주는 자체 유산세(NY Estate Tax) 가 있다. 2026년 기본 면제액(Basic Exclusion Amount)은 $7,350,000이다. 문제는 뉴욕 특유의 클리프(Cliff·절벽) 구조다.

• 유산이 면제액의 105%($7,717,500) 를 넘는 순간, 면제가 통째로 사라지고 유산 '전액'에 세금이 붙는다.
• 예컨대 유산이 $7,300,000이면 뉴욕 유산세는 0이다. 그런데 $7,800,000이면 초과분 $45만이 아니라 $780만 전체에 과세된다. 세금이 한 번에 약 $70만대로 뛴다. 경계선 부근에서는 재산이 $10만 늘었는데 세후 상속액이 오히려 줄어드는 역전이 실제로 일어난다.
• 뉴욕은 연방과 달리 배우자 간 이월공제(Portability)가 없다. 첫 번째 배우자 사망 시 면제를 활용하는 신탁 설계(크레딧 셸터 트러스트 등)를 안 해두면 면제 하나를 그냥 버리게 된다.
• 브루클린·퀸즈에 집 두 채와 은퇴 계좌만 있어도 이 구간에 걸리는 가정이 드물지 않다. 유산이 $6M~8M 사이라면 사망 '전'의 플래닝이 세금을 좌우한다. 사망 3년 이내 증여는 뉴욕 유산에 다시 합산(clawback)되는 규칙도 있어, 임종 직전 증여로 클리프를 피하는 것도 통하지 않는다.

5. 뉴저지 — 유산세는 없지만 '상속세'가 남아 있다

뉴저지는 2018년 주 유산세를 폐지했다. 그래서 "NJ는 상속 관련 세금이 없다"고 알고 있는 분이 많은데, 절반만 맞다. 상속세(Inheritance Tax) 가 여전히 살아 있고, 이 세금은 유산 규모가 아니라 "누가 받느냐" 로 결정된다.

배우자와 자녀에게 물려주는 일반적인 경우는 상속세가 없다. 그런데 미혼 형제에게 집을 남기거나, 자녀 사망 후 며느리·사위 명의로 넘어가거나, 조카에게 유증하는 순간 두 자릿수 세율이 붙는다. $80만짜리 집을 조카가 받으면 상속세만 약 $12만이다.

실무에서 더 자주 문제 되는 건 택스 웨이버(Tax Waiver·Form 0-1) 다. 뉴저지는 상속세 정산이 확인되기 전까지 부동산 명의 이전에 제동을 거는 구조라, Class A 상속인만 있으면 간이 서식(L-9)으로 웨이버를 받아 등기를 정리하고, Class C·D가 끼면 상속세 신고(IT-R)와 납부가 끝나야 타이틀이 깨끗해진다. 납부 기한은 사망 후 8개월이고 늦으면 연 10% 이자가 붙는다. 상속 주택을 빨리 팔아야 하는데 웨이버가 안 나와 클로징이 몇 달 밀리는 사례가 흔하니, 매도 계획이 있다면 상속세 정리를 최우선으로 처리해야 한다.

6. 한국 계신 부모님 명의의 미국 집 — 면제가 $60,000뿐이다

여기가 한인 가정에 가장 치명적인 함정이다. 위에서 말한 $15M 면제는 미국 시민권자·세법상 거주자에게 적용된다. 부모님이 한국 거주 비거주 외국인(Non-Resident Alien·NRA) 신분으로 미국 부동산을 직접 소유한 채 돌아가시면, 미국 소재 자산(US-Situs Assets)에 대한 연방 유산세 면제는 단돈 $60,000이다.

• 한국 계신 아버지 명의의 $1,150,000짜리 Fort Lee 집이라면, $60,000을 뺀 약 $109만에 최고 40% 누진세율이 적용된다. 유산세가 $35만 안팎까지 나올 수 있다는 뜻이다.
• 신고는 Form 706-NA, 기한은 사망 후 9개월이다. 미국은 한국과 유산세 조세조약(Estate Tax Treaty)을 맺지 않아 조약상 구제도 없다. 한국에서 내는 상속세와의 이중과세 조정은 각국의 외국납부세액공제 규정에 기대야 하는데, 두 나라의 과세 방식이 달라 완전히 상쇄되지 않는 경우가 많다.
• 그나마 스텝업 베이시스는 NRA의 미국 부동산에도 적용되므로, 유산세를 정리하고 나면 이후 매도 시 양도세 부담은 줄어든다. 매도 시에는 별도로 FIRPTA 원천징수 규정도 확인해야 한다.
• 부모님이 한국 거주 상태로 미국 집을 오래 보유할 계획이라면, 소유 구조(법인·신탁·생전 처분 여부)를 살아 계실 때 국제 세무 전문가와 설계하는 것이 수십만 달러를 좌우한다. 돌아가신 뒤에는 선택지가 거의 없다.

7. 상속 주택 매도 전 체크리스트

1. 사망일 감정서 확보 — 스텝업 입증의 시작이자 끝.
2. 명의 정리 확인 — 프로베이트(NY는 Surrogate's Court, NJ는 카운티 Surrogate) 절차에서 유언 집행인 자격(Letters Testamentary)이 나와야 매도 계약이 가능하다. 공동 상속인이 여럿이면 전원의 서명 동의가 필요하다.
3. NJ 택스 웨이버(Form 0-1/L-9) — Class C·D 상속인이 있으면 클로징 전에 반드시 정리.
4. 미납 재산세·HOA·리엔 조회 — 사망 전후로 밀린 금액은 타이틀 서치에서 걸린다. 클로징 전에 유산에서 정산해야 한다.
5. 상속 후 수리비 영수증 보관 — 매도 전 투입한 자본적 지출은 취득가액에 가산돼 세금을 더 줄인다.
6. 매도 시점의 세무 시뮬레이션 — 사망일 시세 대비 얼마가 올랐는지, NIIT·주 소득세 구간이 어디인지 계산한 뒤 가격을 정하라.

핵심은 하나다. 상속·증여의 갈림길에서 세금은 '언제 명의가 넘어가느냐'로 결정된다. 부모님이 건강하실 때 "미리 넘겨두자"는 말이 나오면, 사인하기 전에 스텝업 베이시스부터 떠올리자.

본 기사는 일반적인 정보 제공을 위한 것으로 법률·세무 자문이 아닙니다. 개별 상황은 유산 전문 변호사(Estate Attorney) 및 CPA와 상담하시기 바랍니다.