SALT 공제 한도 $40,400로 4배 상향 — 고액 재산세 홈오너 절세 전략과 '소득 함정'

2025년 발효된 연방 세법 개정안 '원 빅 뷰티풀 빌 법(One Big Beautiful Bill Act, OBBBA)'으로 주·지방세 공제(State and Local Tax Deduction, SALT) 한도가 기존 연 $10,000에서 $40,000으로 네 배 상향됐다. 2026 과세연도에는 다시 1% 올라 $40,400이 적용되며, 2029년까지 매년 1%씩 인상된 뒤 2030년에는 다시 $10,000으로 되돌아간다. 전국에서 재산세(Property Tax)가 가장 높은 뉴저지와 고세율 지역이 몰린 뉴욕에 거주하는 한인 홈오너에게 이 변화는 세금 신고 때 수천 달러의 환급 차이로 직결된다. 다만 고소득층에는 한도가 다시 깎이는 '소득 함정(phase-out)'이 숨어 있어, 무작정 좋아하기 전에 본인 소득 구간부터 따져봐야 한다.

SALT 공제란 무엇인가

SALT는 연방 소득세 신고 때 본인이 낸 주·지방세를 연방 과세소득에서 빼주는 항목별 공제(Itemized Deduction)다. 공제 대상에 들어가는 세금은 크게 두 갈래다. 첫째는 주택과 부동산에 부과되는 재산세(Property Tax), 둘째는 주에 낸 소득세(State Income Tax) 또는 (소득세 대신 선택할 경우) 판매세(Sales Tax)다. 이 둘을 합산한 금액을 한도까지만 공제할 수 있다. 2017년 트럼프 1기 세제개편(TCJA) 때 이 한도가 $10,000으로 묶이면서, 재산세만으로 이미 한도를 넘기는 뉴욕·뉴저지 주민들이 가장 큰 타격을 받았다. 이번 OBBBA가 그 한도를 네 배로 풀어준 것이다.

뉴저지·뉴욕 홈오너에게 왜 결정적인가

뉴저지의 2025년 평균 재산세 고지액은 사상 처음 $10,000을 넘어 $10,570을 기록했다. 평균 실효세율 2.23%로 전국 1위이며, 에식스 카운티(Essex County)는 평균이 약 $14,000에 이른다. 즉 뉴저지의 '평균적인' 집 한 채만 보유해도 재산세 하나로 옛 $10,000 한도를 통째로 소진했다는 뜻이다. 여기에 주 소득세까지 더하면 실제 납부한 SALT는 연 $2만~$4만에 달하는 가구가 흔했지만, 과거에는 $10,000까지만 공제받고 나머지는 고스란히 버려야 했다. 한도가 $40,000(2026년 $40,400)으로 오르면서, 그동안 잘려나가던 $1만~$3만이 다시 공제 대상으로 살아난다. 35% 세율 구간 가구라면 추가로 살아난 $3만 공제만으로 연방세 약 $1만 절감이 가능하다.

'소득 함정' — 고소득층은 다시 깎인다

가장 주의할 대목이 고소득자 단계적 축소(phase-out)다. 조정총소득(MAGI)이 2025년 기준 $500,000, 2026년 기준 약 $505,000을 넘으면 한도 초과분 1달러당 30센트씩 공제 한도가 줄어든다. 다만 아무리 줄어도 바닥인 $10,000 밑으로는 내려가지 않는다. 계산해보면 2025년에는 MAGI가 약 $600,000을 넘는 순간 공제 한도가 다시 $10,000으로 완전히 후퇴한다. 부부 별도 신고(Married Filing Separately)는 한도와 기준선이 모두 절반($20,000 한도, $250,000 기준)으로 적용된다. 따라서 소득이 함정 구간($500K~$600K)에 걸친 가구는 연말 상여나 자본이득 실현 시점을 조절해 MAGI를 기준선 아래로 관리하는 전략이 실질적인 절세로 이어진다.

항목별 공제 vs 표준공제 — 갈아탈 가치가 있나

SALT 공제는 항목별 공제(Itemized Deduction)를 선택해 Schedule A를 제출해야만 받을 수 있다. 2025년 부부 합산 신고 표준공제(Standard Deduction)는 $31,500이다. 따라서 'SALT + 모기지 이자 + 기부금' 합계가 $31,500을 넘어야 항목별 공제로 갈아탈 실익이 생긴다. 과거 $10,000 한도 시절에는 표준공제가 더 유리해 항목별 공제를 포기했던 NJ·NY 홈오너가 많았지만, 한도가 $40,000으로 풀린 지금은 재산세 $1만 + 주소득세 $1만 + 모기지 이자 $1만5천만 합쳐도 표준공제를 넘어선다. 즉 그동안 표준공제를 받아온 가구라도 2025년 신고부터는 항목별 공제 재계산이 필수다.

사례로 보는 절세 효과 — 버겐 카운티 김 씨 가족

뉴저지 버겐 카운티(Bergen County)에 거주하는 한인 부부 김 씨 사례로 계산해보자. 재산세 연 $18,000, 뉴저지 주소득세 원천징수 $9,000, 모기지 이자 $16,000, 기부금 $3,000을 냈고 부부 합산 MAGI는 $280,000이라고 하자. 과거 $10,000 한도 시절에는 SALT 공제가 $10,000으로 잘렸고, 여기에 모기지 이자·기부금을 더해도 항목별 공제 합계는 약 $29,000으로 표준공제($31,500)보다 낮아 결국 표준공제를 택할 수밖에 없었다. 그러나 2026년 새 규정에서는 재산세 $18,000 + 주소득세 $9,000 = $27,000 전액이 $40,400 한도 안에 들어와 모두 공제된다. 여기에 모기지 이자 $16,000 + 기부금 $3,000을 더하면 항목별 공제 합계는 $46,000. 표준공제 대비 약 $14,500의 추가 공제가 생기고, 24~32% 한계세율 구간이라면 연방세를 연 $3,500~$4,600가량 줄일 수 있다. 소득이 $280,000으로 함정 구간($505,000)에서 멀찍이 떨어져 있어 한도 축소도 없다.

뉴욕 거주자도 챙겨야 할 이유

뉴욕시 거주자는 재산세에 더해 주소득세와 별도의 뉴욕시 지방소득세(NYC Local Income Tax)까지 부담한다. 시 소득세는 SALT에 합산되는 '지방세'에 해당하므로, 맨해튼·퀸즈의 고소득 직장인은 부동산을 임차해 재산세가 없더라도 주·시 소득세만으로 $40,000 한도를 채우는 경우가 많다. 반대로 롱아일랜드(나소·서폭 카운티)처럼 재산세가 $15,000~$20,000에 달하는 단독주택 보유자는 재산세 하나로 한도의 절반 이상을 소진한다. 즉 뉴욕 거주자에게도 이번 상향은 '내 집이냐 전세냐'를 떠나 거의 모든 중상위 소득 가구에 적용되는 변화다.

함께 챙길 2026년 연방 변화

같은 OBBBA 패키지로 연방 상속·증여세 면제(Estate & Gift Tax Exemption) 한도가 2026년 1인당 약 $15,000,000(부부 $30,000,000)으로 영구 상향됐다는 점도 고가 주택 보유 가구에는 중요하다. 또한 주택 양도소득 비과세(Capital Gains Exclusion) — 주 거주 주택 매도 차익에 대해 개인 $250,000, 부부 $500,000을 면제해 주는 제도 — 는 이번에도 그대로 유지됐다. 재산세 절세(SALT), 매도 차익 비과세, 상속 면제를 한 묶음으로 설계하면 보유–매도–상속 전 구간의 세부담을 낮출 수 있다.

실전 체크리스트

첫째, 1월에 받는 재산세 영수증과 W-2의 주소득세 원천징수액, 1098 모기지 이자 명세를 모아 SALT 합계를 산출한다. 둘째, 합계가 표준공제($31,500)를 넘으면 Schedule A 항목별 공제를 적용한다. 셋째, MAGI가 $500K 안팎이면 함정 구간 여부를 회계사와 점검한다. 넷째, 재산세 선납(prepayment) 시점 조절로 특정 연도에 공제를 몰아주는 'bunching' 전략을 검토한다. 다섯째, 이 확대 한도는 2030년 $10,000으로 일몰(sunset)되는 한시 조항이므로, 2025~2029년 5년간의 절세 창구를 적극 활용해야 한다.

마무리

SALT 한도 4배 상향은 전국에서 가장 무거운 재산세를 지고 살아온 뉴욕·뉴저지 홈오너에게 모처럼의 절세 기회다. 그러나 ① 항목별 공제로 갈아타야 하고, ② 고소득 구간에서는 다시 깎이며, ③ 2030년이면 사라진다는 세 가지 단서가 붙는다. 본인의 재산세·소득 구간을 정확히 계산하고, 함정 구간에 걸린다면 전문 세무사(CPA)와 함께 소득 시점 관리를 병행하는 것이 핵심이다. 본 기사는 일반 정보 제공 목적이며, 개별 세무 판단은 반드시 자격을 갖춘 회계사·세무 변호사의 자문을 받기 바란다.