$350,000에 팔면 $2,105, $350,001에 팔면 $2,740 — NJ 셀러가 클로징에서 내는 '양도등록세(Realty Transfer Fee)' 완전정리: 62세 이상은 $600K 집에서 $2,780 아끼는 RTF-1 한 장, 트러스트 명의로 옮기면 사라지는 감면, $1M 넘으면 맨션세까지 두 장의 계산서… 그리고 뉴욕시 셀러가 내는 1.825%

뉴저지에서 집을 파는 사람은 클로징 테이블에서 세 장의 세금 계산서를 만난다. 하나는 연방·주 양도소득세(Capital Gains)이고, 하나는 지난해 7월 10일부터 셀러 몫이 된 맨션세(Mansion Tax, 법률상 명칭은 Graduated Percent Fee)다. 그런데 이 둘보다 먼저, 그리고 거의 모든 셀러가 예외 없이 내는 세 번째 계산서가 있다. 1968년부터 58년째 걷고 있는 양도등록세(Realty Transfer Fee, RTF)다. 이 돈을 내지 않으면 카운티 등기소(County Clerk)가 디드(Deed) 자체를 접수하지 않는다. 등기가 안 되니 클로징이 안 된다.

문제는 이 세금이 누진 구간을 $500 단위로 여섯 번 쪼개 놓은 데다, 매매가 $350,000을 기준으로 세율표 자체가 통째로 바뀌는 구조라서 셀러 본인이 얼마를 낼지 미리 계산해 보는 경우가 거의 없다는 점이다. 뉴저지 재무부(Division of Taxation)가 공식 FAQ에 예시로 올려둔 숫자를 그대로 옮기면, $325,000에 판 집의 RTF는 $1,910이다. 같은 집을 62세 이상 셀러가 팔면 $475로 준다. 그리고 같은 집을 $350,001에 팔면 세율표가 바뀌면서 $2,740이 된다. 1달러 차이에 $635가 붙는 셈이다.

올가을 뉴저지 주택 중간가는 $600,000 선을 넘어섰고, 버겐·모리스·에식스 북부 한인 밀집 타운은 이미 그 위에 있다. 이 가격대에서 RTF는 셀러가 커미션 다음으로 크게 내는 단일 비용이다. 이번 가을 집을 내놓을 한인 셀러가 계약서 사인 전에 알아야 할 RTF의 구조, 62세 감면을 살리는 서류 한 장, 감면을 통째로 날리는 흔한 실수, 그리고 강 건너 뉴욕 셀러가 내는 세금과의 차이를 정리한다.

세율표는 두 장, $350,000이 경계선

RTF는 매매가(법률 용어로는 'consideration', 즉 대가)를 $500 단위로 끊어 구간별 정액을 매긴다. 뉴저지 법전 N.J.S.A. 46:15-7과 재무부 규정 N.J.A.C. 18:16이 정한 표준 세율은 다음과 같다.

매매가 $350,000 이하인 거래에는 $150,000까지 $500당 $2.00, $150,000 초과~$200,000 구간에 $500당 $3.35, $200,000 초과~$350,000 구간에 $500당 $3.90이 붙는다.

매매가 $350,000 초과인 거래는 첫 달러부터 다른 표를 쓴다. $150,000까지 $500당 $2.90, $150,000~$200,000 구간 $4.25, $200,000~$550,000 구간 $4.80, $550,000~$850,000 구간 $5.30, $850,000~$1,000,000 구간 $5.80, 그리고 $1,000,000 초과분에 $6.05다.

핵심은 '초과분에만 높은 세율'이 아니라 '$350,000을 넘는 순간 아래 구간까지 전부 비싼 표로 갈아탄다'는 점이다. 그래서 $350,000에 팔면 $2,105, $350,001에 팔면 $2,740이 된다. 이 절벽은 뉴저지 남부나 콘도·타운하우스 거래에서 실제로 걸린다. 오퍼가 $352,000으로 들어왔을 때 셀러가 $350,000으로 받고 대신 크레딧을 줄이거나 가구를 남기는 식으로 조정하면 $600 가까운 세금이 사라진다. 변호사와 상의할 가치가 있는 협상 포인트다.

가격대별로 셀러가 실제 내는 금액을 계산하면 이렇다. $500,000에 팔면 $4,175(매매가의 0.84%). $600,000이면 $5,185(0.86%). $750,000이면 $6,775(0.90%). $850,000이면 $7,835(0.92%). $1,000,000이면 $9,575(0.96%). $1,200,000이면 $11,995(1.00%). $1,500,000이면 $15,625, $2,000,000이면 $21,675다. 대략 '매매가의 1% 조금 못 미치는 돈'이라고 기억하면 된다.

$1,000,000을 넘으면 계산서가 두 장이 된다

$1,000,000이 넘는 순간 RTF 위에 맨션세(Graduated Percent Fee)가 따로 얹힌다. 2025년 6월 30일 서명돼 7월 10일 계약분부터 적용된 개정법(N.J.S.A. 46:15-7.2)은 이 세금의 납세자를 바이어에서 셀러로 바꾸고, 1% 단일세율을 1%(~$2M), 2%(~$2.5M), 2.5%(~$3M), 3%(~$3.5M), 3.5%($3.5M 초과)의 5단계로 올렸다. 초과분 과세가 아니라 매매가 전체에 해당 세율을 곱한다.

그래서 $1,200,000에 파는 셀러는 RTF $11,995에 맨션세 $12,000을 더해 $23,995를 등기소에 낸다. 매매가의 2%다. $2,000,000이면 RTF $21,675 + 맨션세 $20,000 = $41,675. 여기서 $1 더 받아 $2,000,001에 팔면 맨션세가 2%로 뛰어 $40,000이 되고, 합계는 $61,675로 2만 달러가 늘어난다. 이 '계단 함정'은 지난 여름 본지가 따로 다뤘지만, RTF와 합산해 보면 $2M 문턱에서 셀러가 등기소에 내는 돈이 매매가의 3.1%까지 올라간다는 점을 다시 확인해 둘 필요가 있다.

두 세금 모두 클로징 때 셀러 측 변호사나 타이틀 회사가 정산서(Closing Statement)에서 매매대금에서 공제해 카운티 등기소에 납부한다. 셀러가 따로 수표를 끊는 일은 없지만, 순수익(net proceeds) 계산에서 빠뜨리면 다음 집 다운페이 계획이 틀어진다.

62세 이상이면 절반, 그런데 신청서를 안 내면 0

RTF에는 표준 세율의 절반 안팎으로 깎아주는 부분 감면(Partial Exemption)이 있다. 대상은 만 62세 이상 시니어, 법정 시각장애인, 영구 장애인(permanently and totally disabled), 그리고 저·중소득층 주택(low and moderate income housing)이다. 조건은 세 가지다. 팔리는 집이 1~2가구 주거용(one- or two-family residential)이어야 하고, 셀러가 직접 거주(owner-occupied)하고 있어야 하며, 셀러가 개인 명의여야 한다.

감면 세율은 $350,000 이하 거래에서 $150,000까지 $500당 $0.50, 나머지 구간 $1.25다. $350,000 초과 거래는 $150,000까지 $1.40, $150,000~$550,000 구간 $2.15, $550,000~$850,000 구간 $2.65, $850,000~$1,000,000 구간 $3.15, $1,000,000 초과분 $3.40이다.

숫자로 보면 체감이 온다. $600,000 집을 파는 62세 셀러의 RTF는 표준 $5,185에서 $2,405로 줄어 $2,780을 아낀다. $850,000이면 $7,835→$3,730(절약 $4,105). $1,000,000이면 $9,575→$4,675(절약 $4,900). $1,500,000이면 $15,625→$8,075로 $7,550 차이가 난다. 맨션세에는 시니어 감면이 없다는 점은 주의해야 한다.

이 감면은 자동으로 적용되지 않는다. 셀러가 RTF-1(Affidavit of Consideration for Use by Seller) 서식에 감면 사유를 기재하고 공증(notarized)을 받아 디드에 첨부해 등기소에 함께 제출해야 한다. 변호사 클로징이 일반적인 뉴저지에서는 보통 셀러 변호사가 챙기지만, 변호사가 셀러의 나이를 모르거나 셀러가 거주 여부를 밝히지 않으면 그냥 표준 세율로 계산해 넘어가는 일이 생긴다. 계약서 단계에서 "62세 이상이고 이 집에 살고 있다"고 변호사에게 먼저 말해 두는 것이 가장 확실하다. 부부 공동명의라면 한 명만 62세 이상이어도 그 지분에 대해 감면이 적용된다.

빠뜨렸다면 뒤늦게 돌려받을 길은 있다. 재무부 RTF-3 서식으로 주(州) 몫 환급을 신청하고, 카운티 몫은 해당 카운티 등기소에 별도로 신청한다. 환급 신청에는 시한이 있으므로 클로징 후 정산서를 바로 다시 한 번 들여다보는 게 좋다.

트러스트에 넣으면 감면이 사라진다

한인 시니어 홈오너 사이에서 가장 흔한 실수가 여기서 나온다. 상속 계획을 위해 집을 리빙 트러스트(Revocable Living Trust) 명의로 옮겨 두는 경우가 많은데, 재무부는 공식 FAQ에서 "시니어 감면은 개인에게 주는 인적 감면(personal exemption)이며 트러스트는 법적 실체이므로 감면 대상이 아니다"라고 못 박고 있다. 트러스트가 집을 파는 순간 62세 감면은 없다. $850,000 집이면 $4,105를 그냥 더 내는 셈이다.

같은 논리로 상속재산(Estate)도 감면을 못 받는다. 67세에 사망한 부모의 집을 유언집행인(Executor)이 제3자에게 팔면, 부모가 살아 있었다면 받았을 감면이 사라진다. 다만 유언에 따라 상속인(devisee, heir) 본인에게 명의를 넘기는 이전은 RTF 자체가 전액 면제다. 그러니 부모 집을 팔 계획이 있는 가족이라면, 팔기 전에 먼저 상속인 명의로 옮기고 상속인이 파는 것과 에스테이트가 바로 파는 것 중 어느 쪽이 유리한지 변호사와 계산해 봐야 한다. 이때 상속인은 자기 나이 기준으로 감면을 따지고, 팔리는 집에 직접 거주해야 한다는 조건도 여전히 붙는다.

LLC 명의도 마찬가지다. 렌트 놓던 집을 LLC로 들고 있다가 파는 한인 랜드로드는 시니어 감면과 무관하게 표준 세율을 낸다. 재무부는 심지어 "내가 100% 소유한 회사에 내 집을 넘기는 것"조차 남은 모기지 잔액을 대가로 보고 RTF를 매긴다고 명시한다. 명의 변경은 공짜가 아니다.

전액 면제되는 거래와 '$1 디드'의 함정

법이 정한 전액 면제(Full Exemption) 사유 중 한인 가정에 자주 해당하는 것은 다음이다. 부부 간 이전, 부모·자식 간 이전(입양 자녀 포함, 의붓자식은 제외), 대가 $100 미만의 이전, 채무 담보 목적의 이전, 유언·상속법에 따른 상속인 앞 이전, 법원 최종 판결의 집행. 이 경우에도 RTF-1에 면제 사유를 적어 첨부해야 한다.

여기서 흔한 오해 세 가지를 짚는다. 첫째, 부모가 딸과 딸의 동거인(결혼 전)에게 집을 넘기면 딸 몫 절반만 면제되고 나머지 절반은 과세된다. 둘째, 이혼 합의서에 따라 전 배우자에게 지분을 넘기는 건 '법원 판결의 집행'으로 인정되지 않아 과세된다. 재무부는 합의서의 '합의적 성격'이 판결에 편입돼도 바뀌지 않는다고 본다. 셋째, "대가 $1"이라고 써서 디드를 넘기는 이른바 '1달러 디드'는 관련자 간 이전에는 통하지 않는다. 남은 모기지 잔액이 대가로 잡히고, 그것도 없으면 감정가에 카운티별 디렉터 비율(Director's Ratio)을 적용한 시가로 계산한다.

신축 주택을 파는 빌더나 개인은 디드 첫 장 상단에 대문자로 "NEW CONSTRUCTION"을 표기하고 별도 진술서를 붙여야 한다. 이를 빠뜨리면 경범죄(disorderly persons offense)다. 새로 지은 집을 산 뒤 1~2년 안에 되파는 한인 셀러가 의외로 자주 걸리는 규정이다.

뉴욕 셀러는 1.825%를 낸다

허드슨강 건너편의 계산법은 완전히 다르다. 뉴욕주는 셀러에게 주 양도세(NYS Real Estate Transfer Tax) 매매가의 0.4%를 걷는다(뉴욕시 내 주거용 $3,000,000 이상은 0.65%). 뉴욕시는 여기에 시 양도세(NYC Real Property Transfer Tax, RPTT)를 얹는다. 1~3가구 주택·콘도·코압 기준 $500,000 이하 1%, $500,000 초과 1.425%다. 두 세금 모두 초과분이 아니라 매매가 전체에 매긴다. 뉴욕주에는 62세 감면도, 뉴저지식 $500 단위 누진표도 없다.

그래서 퀸즈 $1,200,000 단독주택을 파는 셀러는 주 0.4%($4,800) + 시 1.425%($17,100) = $21,900을 낸다. 같은 가격의 뉴저지 집 셀러가 내는 RTF $11,995 + 맨션세 $12,000 = $23,995와 큰 차이가 없어 보이지만, 구조가 다르다. 뉴욕은 바이어가 따로 $1,000,000 이상 주택에 맨션세 1%(뉴욕시는 $2M부터 1.25%~3.9%로 누진)를 내기 때문에 거래 전체로 보면 뉴욕이 더 무겁다. 반대로 $600,000 거래에서는 뉴저지 셀러가 $5,185, 뉴욕시 셀러가 $10,950(0.4%+1.425%)으로 뉴욕이 두 배다. 웨스트체스터·나소·서폭 등 뉴욕시 밖은 시 양도세가 없어 0.4%만 내지만, 일부 타운(마운트버논, 용커스, 피크스킬 등)은 별도 지방세를 걷는다.

뉴욕에서 코압을 파는 경우는 한 가지가 더 있다. 건물이 정관으로 정한 플립택스(Flip Tax)로, 매매가의 1~3% 또는 이익의 일정 비율을 코압 법인에 내는 것이 일반적이다. 이는 세금이 아니라 사적 부담금이지만 셀러의 순수익에서 빠지는 건 마찬가지다.

클로징 전에 셀러가 확인할 다섯 가지

첫째, 계약 가격이 $350,000 또는 $1,000,000·$2,000,000·$2,500,000·$3,000,000·$3,500,000 문턱 바로 위에 있다면 변호사에게 가격 조정과 크레딧 조합을 검토해 달라고 하라. 뉴저지 재무부는 부부가 계약을 두 개로 쪼개 $1M 미만으로 만드는 식의 우회를 '의도가 명백한 허구'로 보고 인정하지 않지만, 실제 가격 협상 자체는 합법이다.

둘째, 62세 이상이거나 장애 판정을 받았다면 계약 단계에서 변호사에게 알리고 RTF-1 공증을 클로징 전에 마쳐라. 클로징 당일에 공증인을 찾는 일이 생각보다 자주 벌어진다.

셋째, 집이 트러스트·LLC·에스테이트 명의라면 감면이 없다는 전제로 순수익을 계산하고, 명의를 개인이나 상속인 앞으로 먼저 옮길지 비용 대비 효과를 따져라. 명의 이전 자체의 등기 비용과 타이틀 문제도 함께 봐야 한다.

넷째, 정산서(Closing Statement)에서 RTF와 맨션세가 각각 별도 항목으로, 그리고 주 몫과 카운티 몫이 합쳐진 금액으로 정확히 잡혀 있는지 확인하라. 타이틀 회사 소프트웨어가 옛 '바이어 부담 1%' 세팅으로 남아 있어 셀러 정산서에서 맨션세가 빠졌다가 등기 거부로 클로징이 밀린 사례가 개정법 시행 첫 해에 여럿 있었다.

다섯째, 타주·해외 거주 셀러라면 RTF와 별개로 뉴저지 GIT/REP-3(비거주자 예납, 매매가의 2% 또는 양도차익의 10.75% 중 큰 금액)와 연방 FIRPTA 원천징수가 추가로 클로징에서 빠진다. 이 둘은 나중에 세금 신고로 정산되지만 RTF는 돌려받지 못하는 최종 세금이다.

RTF는 뉴저지에서 집을 파는 한 피할 수 없는 비용이다. 하지만 $350,000 절벽, 62세 감면, 트러스트 명의의 함정, 부모·자식 간 전액 면제 같은 규칙을 알고 계약서에 사인하는 셀러와 모르고 사인하는 셀러의 정산서는 수천 달러 차이가 난다. 집값이 오른 만큼 세금 계산서도 커진 2026년 가을, 셀러가 먼저 계산기를 두드려야 하는 이유다.

본 기사는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률·세무 자문이 아닙니다. 개별 거래는 뉴저지·뉴욕 면허 변호사 및 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.