2026년 11월 DFW vs Houston 비교 — Dallas $302,721·Frisco $651,683·Sugar Land $438,349·Katy $330,372, 모기지 7.18%에서 월 부담이 $2,277 갈린다

이번 주 Freddie Mac 30년 고정 모기지 금리는 7.18%입니다. 10월 중순 7.40%에서 7.32%, 7.24%, 7.18%로 3주 연속 내려왔고, Zillow 기준 Dallas 전체의 typical home value는 $302,721, Frisco는 $651,683, Sugar Land는 $438,349, Katy는 $330,372입니다. 같은 Texas 안에서도 DFW와 Houston은 집값 구조도, 월 부담도, 시장의 온도도 다릅니다. 이번 글에서는 두 대도시권을 가격·월 부담·재산세·시장 속도·통근 구조 다섯 가지 축으로 나란히 놓고 비교합니다.

1. 숫자부터 — 네 도시의 Zillow 시세

Zillow 도시별 페이지에서 확인한 값은 다음과 같습니다. 단, 도시마다 기준 시점이 다르다는 점을 먼저 밝혀 둡니다. Katy는 2026년 9월 30일 기준이고, Frisco와 Sugar Land는 2025년 12월 31일 기준, Dallas는 2025년 11월 30일 기준 데이터가 페이지에 표시되어 있었습니다. 절대 금액보다는 도시 사이의 상대적 위치를 읽는 용도로 보시기 바랍니다.

• Dallas: typical value $302,721, 1년 변화 -4.3%, 중간 판매가 $417,951, 중간 호가 $424,633
• Frisco: typical value $651,683, 1년 변화 -4.7%, 중간 판매가 $602,083, 중간 호가 $687,417
• Sugar Land: typical value $438,349, 1년 변화 -0.7%, 중간 판매가 $424,667, 중간 호가 $482,933
• Katy: typical value $330,372, 1년 변화 -3.2%, 중간 판매가 $335,500, 중간 호가 $359,667

눈에 띄는 점은 네 곳 모두 1년 변화율이 마이너스라는 것입니다. 다만 typical value는 도시 전체의 평균적인 집을 가정한 지표이고, 중간 판매가는 실제로 팔린 집의 중간값이라 두 숫자가 크게 어긋나는 도시도 있습니다. Dallas가 대표적입니다. typical value는 $302,721인데 중간 판매가는 $417,951로 약 $115,000 높습니다. 도시 안에 Oak Cliff처럼 가격이 낮은 동네부터 Preston Hollow처럼 고가 동네까지 폭넓게 섞여 있고, 거래는 상대적으로 비싼 동네에서 많이 일어난다는 뜻으로 해석할 수 있습니다.

2. 월 부담 — 7.18%, 다운페이먼트 20% 기준

같은 금리 7.18%에 계약금 20%, 30년 고정을 적용하고, 재산세를 집값의 2.0%로 단순 가정해 월 부담을 계산했습니다. 보험과 HOA, MUD 세금은 제외한 값입니다.

• Dallas $302,721: 원리금 약 $1,641 + 재산세 약 $505 = 월 약 $2,145
• Katy $330,372: 원리금 약 $1,790 + 재산세 약 $551 = 월 약 $2,341
• Sugar Land $438,349: 원리금 약 $2,376 + 재산세 약 $731 = 월 약 $3,106
• Frisco $651,683: 원리금 약 $3,532 + 재산세 약 $1,086 = 월 약 $4,618

가장 저렴한 Dallas 평균 주택과 Frisco 사이의 차이는 월 약 $2,473이고, 같은 Houston권 안에서 Katy와 Frisco를 비교하면 월 약 $2,277입니다. 1년으로 환산하면 $27,000 이상입니다. 집값 차이는 $321,000 정도인데, 이 차이가 금리 7.18%와 재산세 2%를 거치면서 매달 고정비로 고스란히 따라옵니다.

3. 재산세 — Texas의 진짜 변수

Texas에는 주 소득세가 없지만 그 몫을 재산세가 가져갑니다. 지역과 학군, MUD(Municipal Utility District) 유무에 따라 실효세율은 대략 1.6%에서 2.5% 사이로 움직입니다. 위 계산에서 2.0%를 썼지만, 이를 2.25%로 올리면 Frisco의 월 재산세는 약 $1,222, Katy는 약 $619가 됩니다. 즉 세율이 0.25%포인트만 달라도 Frisco는 연 $1,632, Katy는 연 $816가 더 나갑니다.

Houston 외곽 신규 단지는 MUD 세금이 별도로 붙는 경우가 많아서, 겉으로 보이는 카운티 세율보다 실제 청구액이 높을 수 있습니다. 반대로 DFW의 Frisco나 Plano는 학군 프리미엄이 집값에 이미 반영되어 있어 세율 자체는 비슷해도 세액이 큽니다. 계약 전에 반드시 해당 주소의 지난해 실제 세금 청구서와 MUD 여부를 확인하시기 바랍니다.

4. 시장 속도 — 협상할 여지가 얼마나 있나

Zillow 페이지에서 읽히는 협상 지표는 다음과 같습니다.

• Frisco: 중간 pending 64일, 판매가/호가 0.975, 호가보다 낮게 팔린 비율 82.3%, 높게 팔린 비율 6.4%
• Sugar Land: pending 47일, 0.975, 낮게 팔린 비율 78.6%, 높게 팔린 비율 9.8%
• Katy: pending 48일, 0.983, 낮게 팔린 비율 64.7%, 높게 팔린 비율 13.4%
• Dallas: pending 42일, 0.977, 낮게 팔린 비율 71.5%, 높게 팔린 비율 13.0%

Frisco는 매물이 오래 머물고 호가 아래로 팔리는 비율이 가장 높아 매수자 협상 여지가 상대적으로 큰 시장입니다. 반면 Katy는 호가 대비 0.983으로 협상 폭이 가장 좁고, 호가를 넘겨 팔린 비율도 13.4%로 높습니다. 상대적으로 저렴한 가격대의 주택은 수요가 빨리 반응한다는 뜻입니다. 호가 $687,417짜리 Frisco 집이 0.975에 팔리면 약 $17,000가 깎이는데, 이는 월 부담으로 따지면 원리금 기준 약 $92에 해당합니다.

5. 통근과 생활 구조

DFW는 Dallas를 중심으로 북쪽의 Plano, Frisco, McKinney, 서북쪽의 Carrollton, Coppell, Irving으로 직장과 주거가 넓게 퍼진 다핵 구조입니다. 통근은 Dallas North Tollway와 President George Bush Turnpike, I-35E에 의존하고, 톨 비용이 변수가 됩니다. Houston은 Texas Medical Center, Energy Corridor, Downtown이 핵심 일자리 허브이고, Katy와 Sugar Land는 각각 I-10과 US-59/I-69를 따라 도심으로 연결됩니다. 두 지역 모두 출퇴근 시간대의 정체가 크기 때문에, 집값 차이만큼이나 직장 위치와 편도 소요 시간이 실질 비용을 결정합니다.

6. 어떤 사람에게 어느 쪽이 맞나

월 $2,300 안팎에서 방 4개 단독주택을 찾는다면 Katy가 현실적인 출발점입니다. 학군과 신축 비중, 도심 접근성을 함께 보고 싶다면 Sugar Land가 월 $3,100대로 한 단계 위에 놓입니다. 반대로 DFW 북쪽의 Frisco는 월 $4,600대로 높지만, 호가 아래로 팔리는 비율이 높고 매물 체류 기간이 길어 협상 카드가 가장 많은 도시입니다. Dallas 시내와 인근은 가격대 스펙트럼이 매우 넓어서, 같은 도시 안에서도 월 부담이 몇 배씩 갈립니다.

7. 계약 전 체크리스트

첫째, 금리가 3주 연속 내렸더라도 7.18%는 여전히 높은 수준이므로 계약 후 재융자 가능성을 열어 두되 그것을 전제로 예산을 짜지 마시기 바랍니다. 둘째, Texas의 Option Period를 활용해 7~10일 안에 인스펙션과 실제 재산세, 보험료를 확인하십시오. 셋째, 신축 단지는 MUD 세금과 빌더 인센티브(금리 바이다운, 클로징 비용 지원)를 함께 비교하십시오. 넷째, Homestead Exemption을 첫 해에 신청해 재산세를 줄이십시오.

마무리

DFW와 Houston은 어느 쪽이 더 싸다고 단정하기 어렵고, 가격대·재산세·시장 속도가 도시별로 다르게 나타납니다. 이번 비교에서 Dallas 평균 $302,721과 Frisco $651,683, Katy $330,372와 Sugar Land $438,349 사이에는 월 $2,000 이상의 차이가 있었고, Frisco 같은 협상 여지가 큰 시장에서는 호가 대비 2.5%만 깎아도 수만 달러가 움직입니다. 본문 월 부담은 가정치에 따른 추정이며, 실제 금리·세율·보험은 대출기관과 카운티 기록으로 확인하시기 바랍니다. 이 글은 투자·법률 조언이 아닙니다.

출처: Zillow Home Values(Dallas, Frisco, Sugar Land, Katy 도시별 페이지), Freddie Mac PMMS(FRED MORTGAGE30US, 2026-11-05 기준 7.18%)