2026년 7월 롱아일랜드 시세 — Nassau $847K(+4.8%), Suffolk $716K(+2.9%), Manhasset $2.28M, 모기지 6.55%로 다시 오른 월 부담

7월 16일 발표된 프레디맥(Freddie Mac) 주간 조사에서 30년 고정 모기지(Mortgage) 금리는 6.55%로 전주 6.49%에서 0.06%p 올랐다. 1년 전 같은 주의 6.75%보다는 여전히 0.20%p 낮다. 금리가 소폭 오른 이 시점에 롱아일랜드 시장은 오히려 가격이 버티고 있다. Zillow 기준 5월 31일 현재 Nassau County의 대표 주택가치는 $847,016으로 1년 전보다 4.8% 올랐고, Suffolk County는 $716,259로 2.9% 상승했다. 두 카운티 모두 계약까지 걸리는 시간은 중간값 24일이다.

1. Nassau vs Suffolk — 130,757달러의 경계선

같은 롱아일랜드지만 퀸즈와 맞닿은 Nassau와 그 동쪽 Suffolk는 완전히 다른 시장이다. 두 카운티의 대표 주택가치 차이는 약 $130,757, 비율로는 18%다. 그런데 흥미로운 건 매물이 팔리는 속도는 똑같다는 점이다.

Nassau County: 대표 주택가치 $847,016 (+4.8% YoY), 매물 3,110건, 신규 리스팅 1,218건 (5월 31일 기준)
Suffolk County: 대표 주택가치 $716,259 (+2.9% YoY), 매물 4,413건, 신규 리스팅 1,678건
DOM(Days on Market) 성격의 지표인 계약까지 중간 소요일은 양쪽 모두 24일
4월 중간 실거래가: Nassau $793,500 / Suffolk $677,167
리스팅가 초과 낙찰 비율: Suffolk 51.9%, Nassau 45.5%

여기서 읽어야 할 신호는 하나다. Suffolk가 Nassau보다 싸지만, 리스팅가보다 높게 팔리는 비율은 Suffolk가 더 높다. 즉 가격대가 낮은 쪽에 경쟁이 몰려 있다는 뜻이다.

2. OneKey MLS 실거래 — 단독주택 기준은 더 비싸다

Zillow의 주택가치 지수(ZHVI)는 콘도·타운하우스를 포함한 전체 주택 기준이다. 반면 지역 MLS인 OneKey가 집계하는 단독주택(Single-Family) 실거래 중간가는 이보다 높게 나온다. 두 숫자를 혼동하면 예산 계획이 어긋난다.

Nassau 단독주택 중간 실거래가(5월): $890,000, 전년 대비 +9.9%
Suffolk 단독주택 중간 실거래가(5월): $718,250, 전년 대비 +4.1%
6월 Nassau 단독주택 중간가는 $875,000으로 전년 대비 +2.9%, 전체 주택 기준은 $850,150 (+3.6%)
5월 클로징 건수: Nassau 579건 (-3.5%), Suffolk 766건 (-10.2%)
5월 재고: Nassau 2,199건 (-7.3%), Suffolk 2,935건 (-8.7%)
MLS 기준 DOM: Nassau 51일, Suffolk 49일

Zillow의 "24일"과 MLS의 "49~51일"이 다른 이유는 측정 구간이 다르기 때문이다. Zillow는 리스팅부터 계약(pending)까지, MLS는 리스팅부터 클로징까지에 가깝게 잡는다. 실제 협상 여유를 판단할 때는 MLS 숫자가 현실적이다.

3. Nassau 북부 골드코스트 — 100만 달러 위의 세계

Nassau에서 가격이 가장 가파른 구간은 노스쇼어(North Shore)다. 맨해튼행 LIRR(Long Island Rail Road) 접근성과 학군이 겹치는 지역들이다.

Manhasset: $2,279,010 (+7.5%)
Great Neck: $1,480,335 (+6.5%)
Garden City: $1,294,333 (+8.1%)
Port Washington: $1,221,226 (+6.1%)
Jericho: $1,201,538 (+4.2%)
Syosset: $1,063,527 (+4.2%)

Manhasset은 롱아일랜드 전체에서 사실상 최상단이다. Great Neck과의 가격차만 약 80만 달러다. 다만 Zillow의 동네별 데이터는 갱신 시점이 제각각이라(2025년 8월부터 2026년 6월까지) 동네 간 비교는 방향성 참고용으로만 쓰는 게 안전하다.

4. Nassau 중부·남부 — 70만~90만 달러 실수요 벨트

100만 달러 아래에서 실제 거래량이 가장 많은 구간이다. 통근과 예산을 동시에 맞춰야 하는 매수자가 집중된다.

New Hyde Park: $986,147 (+4.3%)
Mineola: $836,956 (+4.7%) — 매물 37건에 불과
Massapequa: $832,341 (+4.0%)
Hicksville: $793,498 (+3.8%)
Valley Stream: $737,351 (+4.0%)
Levittown: $705,101 (+3.2%)
Hempstead(빌리지): $638,583

Mineola의 매물 37건은 이 시장의 성격을 그대로 보여준다. 마음에 드는 집이 나오면 주말까지 기다릴 여유가 없다는 뜻이다. 반대로 Levittown은 상승률이 3.2%로 카운티 평균 4.8%를 밑돈다. 전후 대량 공급된 동일 규격 주택이 많아 개별 매물의 차별화가 어렵고, 그만큼 가격 협상 여지가 남아 있는 편이다.

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5. Suffolk 서부 — Nassau 경계에서 시작되는 하향 곡선

Suffolk에서도 Nassau와 맞닿은 서쪽은 가격대가 Nassau와 크게 다르지 않다. 경계를 넘는 순간 싸지는 게 아니라, 동쪽으로 갈수록 싸진다.

Northport: $993,855 (+2.2%)
Melville: $943,507 (+0.9%)
Huntington: $917,417 (+1.8%)
Smithtown: $819,674 (+7.2%)
Commack: $775,047 (+4.6%)
Babylon: $768,050 (-0.3%)
Patchogue(11772): $594,755 (+3.6%)
Riverhead: $629,305

Smithtown의 +7.2%는 Suffolk 카운티 평균 2.9%의 두 배가 넘는다. 반면 Melville은 +0.9%, Babylon은 -0.3%로 사실상 정체다. 같은 카운티 안에서도 방향이 갈리고 있다는 뜻이며, "Suffolk가 오른다"는 식의 일반화는 위험하다.

6. 6.55% 금리로 계산한 실제 월 페이먼트

숫자를 붙여보자. 20% 다운페이먼트, 30년 고정 6.55% 기준 원리금(P&I)만 계산한 값이다. 재산세·보험·HOA는 별도다.

Suffolk 평균가 $716,259: 대출 $573,007 → 월 약 $3,642
Nassau 평균가 $847,016: 대출 $677,613 → 월 약 $4,307
Nassau 단독주택 중간가 $890,000: 대출 $712,000 → 월 약 $4,526
Manhasset $2,279,010: 대출 $1,823,208 → 월 약 $11,589
Levittown $705,101: 대출 $564,081 → 월 약 $3,585

금리가 6.49%에서 6.55%로 0.06%p 오른 것만으로 $677,613 대출 기준 월 부담은 약 $26 늘어난다. 30년 누적으로는 9,000달러가 넘는 차이다. 작아 보이는 숫자가 아니다.

7. 재산세를 빼놓고 계산하면 안 되는 이유

롱아일랜드에서 재산세는 부수 비용이 아니라 주거비의 핵심 축이다. Tax Foundation은 Nassau와 Suffolk를 중간 재산세 부담이 연 1만 달러를 넘는 전국 15개 카운티에 포함시키고 있다.

Nassau 실효세율은 대략 1.7~1.8% 수준으로 인용되는 경우가 많고, Suffolk도 1.7% 안팎이다 (출처가 오래된 ACS 기반이라 방향성 참고용)
$847,016 주택에 1.75%를 적용하면 연 약 $14,823, 월 $1,235
이를 6번의 원리금 $4,307에 더하면 월 $5,542, 보험까지 넣으면 $5,700대
뉴저지 Bergen County 상위 동네와 비교할 때 가격만 보고 판단하면 실제 월 부담을 크게 과소평가한다
Nassau는 재산세 이의신청(Tax Grievance) 제도가 활발히 쓰이는 지역이므로 클로징 후 첫해 신청 일정을 확인하는 게 좋다

8. 지금 매수자가 실제로 취해야 할 포지션

6월 OneKey 광역 통계(11개 카운티)에서 펜딩 계약은 5,407건으로 전년 대비 16.7% 늘었고, 신규 리스팅도 7,168건으로 7.5% 증가했다. 공급도 늘고 수요도 늘고 있다. 재고 개월 수는 4.1개월로 균형선(약 6개월)보다 낮아 여전히 매도자 쪽에 무게가 실려 있다.

리스팅가 초과 낙찰이 Suffolk 51.9%, Nassau 45.5%인 만큼 저가·중가 구간에서는 리스팅가를 기준가로 생각하지 말 것
대신 MLS 기준 DOM이 49~51일이므로, 30일 이상 안 팔린 매물은 협상 여지가 실제로 존재한다
상승률이 낮은 Melville(+0.9%), Babylon(-0.3%), Levittown(+3.2%) 같은 지역이 협상 난이도가 낮은 편
신규 리스팅이 전년 대비 늘고 있으므로 여름 내내 선택지는 계속 공급된다 — 첫 두세 채에 무리하게 오퍼를 넣을 이유는 적다
예산은 반드시 원리금 + 재산세 + 보험 합산으로 잡을 것. 롱아일랜드에서는 재산세가 월 부담의 20~25%를 차지한다
금리가 1년 전 6.75%보다 낮은 지금은 재융자(Refinance) 전제로 무리하게 사는 것보다 현재 금리로 감당 가능한 가격대를 고르는 편이 안전하다

데이터 출처: Freddie Mac PMMS(2026년 7월 16일), Zillow Home Value Index(2026년 5~6월 기준), OneKey MLS(2026년 5~6월). Zillow 동네별 지표는 갱신 시점이 달라 동네 간 직접 비교에는 한계가 있다. 재산세 실효세율은 오래된 자료 기반 추정치로 실제 세액은 개별 평가액에 따라 달라진다.