2026년 10월 DFW 미드시티 벨트 시세 — North Richland Hills $380K·Euless $400K·Grapevine $631K·Keller $687K·Colleyville $1.05M·Southlake $1.35M, 공항 주변 30분 거리에 놓인 97만 달러

2026년 8월 Redfin 실거래 기준으로 Dallas 중간가는 $449K(전년 대비 −0.1%), Houston은 $350K(−2.8%)입니다. 10월 1일 주 Freddie Mac 30년 고정 금리는 7.28%로 전주 7.03%에서 0.25%p 뛰었습니다. 이 평균 숫자 뒤에는 DFW 공항을 둘러싼 Tarrant 카운티 북동부, 흔히 "미드시티(Mid-Cities)"라 부르는 벨트가 있습니다. North Richland Hills $380K에서 Southlake $1.35M까지, 차로 20~30분 거리 안에 약 97만 달러의 가격 차이가 놓여 있습니다. 이번 글은 이 여섯 도시를 같은 잣대로 비교합니다.

1. 여섯 도시 시세 한눈에 보기 (2026년 8월, Redfin)

Euless는 확인된 최신 페이지가 6월 데이터라 다른 도시와 시점이 다릅니다. 같은 달 비교가 필요하면 이 한 줄은 참고용으로만 보세요.

2. 같은 지역인데 방향이 반대다

Dallas 시 전체와 Houston이 보합 또는 하락인 것과 달리, 이 벨트는 도시마다 움직임이 갈립니다. Colleyville(+6.0%), Euless(+6.6%), Grapevine(+3.8%), North Richland Hills(+3.2%)는 올랐고, Keller(−5.2%)와 Southlake(−2.6%)는 내렸습니다. 올라간 쪽은 체류일이 24~31일로 짧고 거래가/리스팅가가 98~99%에 붙어 있어 협상 여지가 작습니다. 특히 Grapevine은 99.2%로 거의 호가대로 팔렸습니다. 반면 Southlake는 97.5%로 여섯 도시 중 가장 많이 깎였고, 거래 건수도 전년 대비 17.9% 줄었습니다. 비싼 집일수록 금리 7%대의 영향을 더 크게 받는다는 신호입니다.

3. 20% 다운 기준 월 지출 계산

금리 7.28%, 30년 고정, 20% 다운을 가정해 원리금(P&I)과 재산세를 합산했습니다. 재산세는 도시·학군·MUD에 따라 달라 1.8~2.1%로 가정한 추정치이며, 보험료는 제외했습니다.

North Richland Hills와 Southlake의 월 부담 차이는 약 $6,700이고, 연간으로는 $80,000이 넘습니다. 필요한 다운페이먼트도 약 $194,000 차이가 납니다.

4. 무소득세와 재산세: Texas의 진짜 계산서

Texas는 주 소득세가 없습니다. 대신 재산세 실효세율이 대체로 1.6~2.5% 범위에 걸칩니다. Tarrant 카운티 안에서도 시, 카운티, 학군, 병원구, 칼리지 세율이 겹쳐서 도시마다 다릅니다. 예를 들어 Southlake 시 자체 세율은 FY2025 기준 $100당 $0.305(운영 $0.25 + 부채 $0.055)이고 FY2026에는 $0.295가 제안되어 있습니다. 하지만 이는 전체 세금의 일부일 뿐이고, 비중이 큰 쪽은 학군세입니다. 따라서 매수 전에는 반드시 해당 주소의 총 세율을 Tarrant Appraisal District에서 확인하세요.

연소득 $200K 가구라면 주 소득세가 없는 효과가 크지만, $1M대 주택에서는 재산세가 연 $18,000~$24,000에 달해 그 절감분을 상당 부분 상쇄합니다. 반대로 $400K대 주택에서는 무소득세의 이점이 훨씬 크게 남습니다.

5. 학군과 가격의 관계

이 벨트의 가격은 학군 경계와 거의 겹칩니다. Southlake는 Carroll ISD, Grapevine과 Colleyville 일부는 Grapevine-Colleyville ISD, Keller는 Keller ISD, North Richland Hills와 Euless는 각각 Birdville ISD, Hurst-Euless-Bedford ISD가 중심입니다. 같은 3,000 sqft 집이라도 학군이 바뀌면 수십만 달러가 달라지는 이유입니다. 학군 평가는 해마다 바뀌므로 Texas Education Agency 자료와 학교별 최신 평가를 직접 확인하고, 학군을 보고 사는 경우 배정 학교가 주소 단위로 정해진다는 점을 계약 전에 확인해야 합니다.

6. 통근과 생활권

Grapevine, Colleyville, Euless는 DFW 공항과 가깝고 SH-121, SH-360, SH-183으로 Las Colinas, Dallas 북부, Fort Worth 양쪽에 접근하기 좋습니다. Southlake와 Keller는 한 단계 북쪽으로, Southlake Town Square 같은 상업 중심이 있어 생활 편의는 좋지만 고속도로 출퇴근 시간대 정체는 감수해야 합니다. North Richland Hills는 가장 낮은 가격대에서 Fort Worth와 Dallas 모두 30~40분대로 접근할 수 있는 점이 장점입니다. 정확한 통근 시간은 출퇴근 시간대에 직접 운전해 보는 것이 가장 확실합니다.

7. Texas 매수자 제도: Option Period 활용

Texas 표준 계약에서는 매수자가 옵션 피리어드 수수료(Option Fee)를 내고 보통 5~10일간 계약을 해지할 권리를 얻습니다. 이 기간에 인스펙션을 받고, 수리 협상을 하고, 안 맞으면 Earnest Money를 지키며 나올 수 있습니다. 체류일이 24~32일인 벨트에서는 옵션 기간을 짧게 하는 매수자가 오퍼 경쟁에서 유리해지는 반면, 기간이 길수록 매수자 보호가 커지므로 가격 협상과 함께 균형을 맞춰야 합니다. Keller나 Southlake처럼 가격이 내리는 도시에서는 옵션 기간을 충분히 가져가는 편이 안전합니다.

8. 어떤 사람에게 어떤 도시인가

예산 $400K 안쪽으로 월 지출을 $3,000 아래로 묶고 싶다면 North Richland Hills와 Euless가 현실적인 선택지입니다. $600K대에서 학군과 접근성을 모두 잡고 싶다면 Grapevine이 거래가/리스팅가 99.2%로 경쟁이 가장 센 대신 수요도 가장 안정적입니다. Keller는 가격이 5.2% 내려 협상 여지가 있는 시점입니다. $1M 이상은 월 $7,000~$9,000 이상의 현금 흐름을 감당할 수 있는지부터 따져야 합니다. 금리가 한 주 만에 0.25%p 오른 지금은 가격표보다 월 지출표를 먼저 보는 것이 정확합니다.

※ 시세는 2026년 8월 Redfin 데이터(Euless는 6월), 금리는 2026년 10월 1일 주 Freddie Mac 기준이며, 월 지출은 가정에 따른 추정치입니다. 보험료, HOA, MUD는 포함하지 않았습니다. 세금·대출 조건은 전문가와 확인하세요.