한국 계신 부모님 명의 미국 집, 파는 순간 매매가의 15%가 먼저 떼인다 — FIRPTA 원천징수 완전정리: $300K 면제·10% 구간, 클로징 전 Form 8288-B로 줄이는 법, NY 10.9% 예납·NJ '엑싯 택스' 2%까지

한국에 계신 어머니 명의로 된 팰리세이즈파크 콘도를 $850,000에 파는 계약이 성사됐다. 그런데 클로징 테이블에서 타이틀 회사가 통보한다. "셀러가 외국인이라 매매가의 15%, $127,500을 IRS로 보내야 합니다." 양도차익은 $150,000 남짓인데, 떼이는 돈은 차익의 85%에 달한다. 환급은 빨라야 이듬해 여름. 이것이 한인 커뮤니티에서 매년 반복되는 FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act, 외국인 부동산투자세법) 시나리오다.

FIRPTA는 1980년 제정된 연방법으로, 미국 세법상 '외국인(foreign person)'이 미국 부동산을 팔면 바이어가 매매가(amount realized)의 15%를 원천징수해 IRS에 납부하도록 강제한다. 2016년 PATH Act로 종전 10%에서 15%로 인상된 뒤 지금까지 유지되고 있다. 핵심은 두 가지다. 첫째, 기준이 '양도차익'이 아니라 '매매가 전체'라는 것. 둘째, 원천징수 의무자가 셀러가 아니라 바이어라는 것이다. 바이어는 클로징 후 20일 이내에 Form 8288과 8288-A를 IRS에 제출해야 하고, 이를 어기면 바이어가 세금과 페널티를 뒤집어쓴다. 그래서 실무에서는 타이틀 회사·세틀먼트 에이전트가 클로징 자금에서 기계적으로 15%를 떼어 보낸다. 협상의 여지가 없다.

누가 'FIRPTA 외국인'인가 — 국적이 아니라 '세법상 거주'가 기준

한인 가정에서 가장 흔한 오해가 "한국 국적이면 무조건 대상"이라는 것이다. 기준은 국적이 아니라 미국 세법상 거주자(resident alien) 여부다. 영주권자(그린카드 테스트)이거나, 실질체류기준(Substantial Presence Test) — 올해 31일 이상 체류하면서 (올해 체류일수) + (작년 체류일수×1/3) + (재작년 체류일수×1/6)이 183일 이상 — 을 충족하면 세법상 거주자이므로 FIRPTA 원천징수 대상이 아니다. 이 경우 셀러는 클로징에서 비외국인 진술서(Certification of Non-Foreign Status)에 서명하면 끝난다.

반대로 다음과 같은 경우는 FIRPTA 대상이다. 한국에 거주하는 부모님 명의로 사둔 콘도, 유학·주재원 시절 사놓고 귀국한 뒤 렌트를 놓던 집, 시민권·영주권 없이 한국에서 원격 보유 중인 투자용 주택. 명의자가 누구인지가 결정하므로, 자녀가 미국 시민권자여도 등기상 소유자인 부모님이 비거주 외국인이면 15%가 떼인다.

15%가 아닐 수도 있다 — 3단계 요율과 '$300K 면제'

원천징수율은 매매가와 바이어의 사용 목적에 따라 3단계로 나뉜다.

• 매매가 $300,000 이하 + 바이어(또는 그 가족)가 거주 목적: 원천징수 면제(0%). 바이어가 취득 후 첫 2년 동안, 각 12개월 기간 중 해당 부동산 사용일수의 50% 이상을 본인 거주로 사용할 의사가 있어야 한다.
• 매매가 $300,001~$1,000,000 + 바이어 거주 목적: 10%로 감경.
• 그 외 모든 경우(투자용 매입, $1,000,000 초과, 바이어가 LLC·법인): 15%.

주의할 점은 이 면제·감경이 '바이어의 의사'에 달려 있다는 것이다. 면제를 적용했다가 바이어가 실제로 거주하지 않으면 책임이 바이어에게 돌아가기 때문에, 바이어 측 변호사가 면제 적용을 거부하는 경우도 적지 않다. $850,000짜리 거래에서 바이어가 실거주 목적이면 원천징수는 $127,500이 아니라 $85,000으로 줄어든다. 계약 단계에서 바이어의 사용 목적을 확인하고 계약서에 반영해 두는 것이 셀러 측 변호사의 몫이다.

진짜 세금은 훨씬 적다 — Form 8288-B로 클로징 전에 줄이는 법

원천징수 15%는 '세금'이 아니라 '보증금'이다. 비거주 외국인의 실제 연방 양도소득세는 양도차익 기준으로, 1년 초과 보유 시 장기 양도소득세율(최고 20%)이 적용된다. 비거주 외국인에게는 순투자소득세(NIIT 3.8%)가 부과되지 않는다. 위 사례처럼 차익이 $150,000이면 실제 세금은 대략 $30,000 안팎 — 그런데 $127,500을 먼저 떼이는 구조다.

이 괴리를 클로징 '전에' 해결하는 장치가 Form 8288-B(원천징수 감면 신청서, Application for Withholding Certificate)다. 클로징일 이전(늦어도 클로징 당일)까지 IRS에 접수하면, 바이어는 떼어낸 15%를 IRS로 보내지 않고 에스크로에 보관하다가, IRS가 통상 90일 내외에 발급하는 원천징수 증명서(Withholding Certificate)에 적힌 '실제 세액'만 납부하고 잔액을 셀러에게 돌려준다. 실무 절차는 이렇다.

1. 매매계약 체결 직후 세무사에게 예상 양도차익·세액 계산 의뢰
2. 셀러의 ITIN(개인납세자번호) 확인 — 없으면 W-7으로 신청. ITIN 없이는 8288-B 처리가 안 되므로 이것이 최대 병목이다
3. 8288-B를 클로징 전 접수하고, 접수 사실을 바이어·타이틀 회사에 통지
4. 클로징에서 15%를 에스크로로 이체, IRS 회신 후 정산

8288-B를 놓쳤다면 방법은 하나뿐이다. 이듬해 Form 1040-NR(비거주자 소득세 신고서)을 제출해 초과 원천징수분을 환급받는 것. 8288-A 사본을 첨부해야 하며, 환급까지 클로징 후 1년 가까이 걸리는 경우가 흔하다.

연방으로 끝나지 않는다 — NY IT-2663과 NJ '2% 예납'

뉴욕주에서 비거주자(다른 주 거주자 포함, 외국 거주자도 당연히 포함)가 부동산을 팔면 Form IT-2663으로 양도차익에 대해 뉴욕주 최고세율(10.9%)로 계산한 예납세를 클로징 시점에 납부해야 등기(deed recording)가 진행된다. 뉴욕시 소재 부동산이라도 시 소득세는 비거주자에게 없지만, 주 예납은 피할 수 없다.

뉴저지는 흔히 '엑싯 택스(Exit Tax)'라고 불리는 제도가 있다. 정확히는 별도의 세금이 아니라 GIT/REP 예납이다. 비거주 셀러는 클로징에서 양도차익의 10.75%(NJ 최고세율)와 매매가의 2% 중 큰 금액을 미리 내야 등기가 된다. 차익이 없거나 손실이 나도 매매가의 2%는 일단 떼이고, 이듬해 NJ-1040NR 신고로 돌려받는 구조다. 한국 거주 셀러라면 연방 FIRPTA 15%에 NJ 2%(또는 10.75%)까지, 클로징 수표가 이중으로 얇아진다는 뜻이다.

한국 쪽 신고도 남아 있다

셀러가 한국 세법상 거주자라면 미국 집을 판 양도차익에 대해 한국에서도 양도소득세 신고 의무가 있다(양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 내 예정신고). 한·미 조세조약상 부동산 소재지국(미국)에 과세권이 있지만 한국이 면제해 주는 것은 아니고, 미국에 낸 세금을 외국납부세액공제로 차감하는 방식이다. FIRPTA로 '떼인 금액'이 아니라 1040-NR로 확정된 '실제 납부세액'이 공제 대상이라는 점, 환율은 양도·취득 시점 기준환율을 쓴다는 점에서 양국 세무사의 협업이 필요하다.

한 가지 더. 한국 거주 부모님 명의 미국 부동산은 상속 국면에서 더 큰 함정이 있다. 미국 시민권자·거주자의 연방 유산세 면제액은 2026년 현재 $15,000,000이지만, 비거주 외국인은 단 $60,000이다. 그 초과분에 최고 40% 유산세가 붙는다(한·미 상속세 조약은 없다). 부모님이 생전에 파느냐, 물려주고 자녀가 스텝업 베이시스로 파느냐는 FIRPTA·양도세·유산세를 한 테이블에 놓고 계산해야 하는 문제다.

클로징 8주 전 체크리스트

1. 명의자의 세법상 지위 확인 — 영주권·실질체류기준 충족 여부. 거주자라면 비외국인 진술서로 종결
2. ITIN 유무 확인 — 없으면 즉시 W-7 신청(공인 대리인 CAA 활용 시 여권 원본 송부 불필요)
3. 예상 세액 계산 후 8288-B 접수 — 클로징일 전 접수가 생명선
4. 바이어의 사용 목적 확인 — $1M 이하 거래면 10% 감경, $300K 이하면 면제 가능성
5. 주정부 예납 준비 — NY IT-2663 또는 NJ GIT/REP 서식, 클로징 자금 계획에 반영
6. 한국 예정신고 일정 공유 — 미국 클로징 서류(HUD/CD, 8288-A)를 한국 세무사에게 전달

FIRPTA는 피할 수 있는 세금이 아니라, 준비하면 '묶이는 돈'을 극적으로 줄일 수 있는 절차다. 클로징 테이블에서 처음 듣는 순간 이미 늦다. 계약서에 사인하기 전, 명의자의 세법상 지위부터 확인하는 것이 한국 거주 셀러와 그 가족이 챙길 첫 단추다.

본 기사는 일반 정보 제공을 위한 것으로, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 거래 전 반드시 세무사·변호사와 상담하시기 바랍니다.