2026년 10월 Hudson County 시세 — Jersey City $780K(+6.8%)·Hoboken $1.00M, 재고 8.5개월 vs 3.0개월로 갈린 강 건너 두 시장: 모기지 7.40%에서 월 원리금 $2,576~$6,619

Hudson County의 9월 데이터가 나왔다. Redfin 기준 Jersey City의 중간 거래가는 $779,629로 1년 전보다 6.8% 올랐고, 같은 달 MLS 기준으로 집계한 Jill Biggs Group 리포트에서는 중간 거래가가 $801,000로 이번 분기 최고가를 찍었다. 강 건너 Hoboken은 중간 거래가 $999,500로 사실상 $1M 문턱에 서 있다. 그런데 같은 카운티 안에서도 두 도시의 시장 온도는 완전히 다르다. Jersey City는 재고가 약 8.5개월치로 늘어 매수자 쪽으로 기울고 있고, Hoboken은 재고 약 3.0개월치에 매물의 71%가 호가 이상으로 팔리는 매도자 시장이다. 여기에 10월 15일 Freddie Mac 발표 기준 30년 고정 모기지(Mortgage) 금리는 7.40%로 2주 연속 같은 자리에 머물러 있고, 1년 전 6.27%와 비교하면 1.13%포인트 높다.

이 글은 Bergen, Essex, Union 같은 이웃 카운티 시세를 이미 봤던 독자가 Hudson County를 같은 잣대로 읽을 수 있도록, 9월 확정 데이터와 10월 금리를 한 장에 묶었다. 가격 숫자만 보면 "비싸다"에서 끝나지만, 재고와 DOM(Days on Market), 월 페이먼트를 같이 놓으면 어느 동네에서 협상이 가능한지가 보인다. 모든 월 원리금은 20% 다운, 30년 고정, 금리 7.40%를 가정한 계산이며 재산세와 보험, HOA는 포함하지 않았다.

1. 숫자 먼저: Jersey City와 Hoboken의 9월 성적표

두 도시를 나란히 놓으면 같은 Hudson County라는 이름이 무색할 만큼 지표가 갈린다. 아래 숫자는 Redfin과 Jill Biggs Group(MLS 기반)이 각각 발표한 9월 데이터다. 두 출처는 집계 방식이 달라 같은 도시도 값이 조금씩 다르므로, 출처를 구분해서 읽어야 한다.

• Jersey City (Redfin): 중간 거래가 $779,629(+6.8%), 9월 거래 458건(-16.1%), 중간 DOM 48일, 호가 대비 거래가 비율 99.4%, 호가 이상 거래 30.6%, 가격 인하 매물 21.4%.
• Jersey City (Jill Biggs Group): 중간 거래가 $801,000, 9월 클로징 103건, 중간 DOM 23일, 호가 대비 100.0%, 호가 이상 거래 51%, 활성 매물 878건, 재고 약 8.5개월.
• Hoboken (Jill Biggs Group): 중간 거래가 $999,500, 클로징 55건(콘도 51건), 중간 DOM 16일, 호가 대비 101.3%, 호가 이상 거래 71%, 활성 매물 167건, 재고 약 3.0개월.
• 전국 금리 (Freddie Mac, 10월 15일): 30년 고정 7.40%(전주 동일, 1년 전 6.27%), 15년 고정 6.71%(전주 6.73%).

가장 눈에 띄는 대목은 Jersey City의 거래 건수다. Redfin 기준 9월 거래가 458건으로 1년 전 546건보다 16.1% 줄었는데 중간가는 오히려 6.8% 올랐다. 거래가 줄어든 시장에서 중간가가 오르는 것은 비싼 매물 위주로 팔리고 있다는 신호일 수 있다. 실제로 평방피트당 가격은 $541로 1년 전보다 4.8% 내려 있어서, 중간가 상승이 "집값이 전반적으로 올랐다"는 뜻이 아니라 "팔린 집의 구성이 바뀌었다"는 쪽에 가깝다.

2. 같은 강 건너, 재고가 8.5개월 vs 3.0개월

시장이 누구에게 유리한지는 재고 개월 수가 가장 빨리 말해 준다. 보통 6개월 안팎이 균형이고, 그보다 길면 매수자, 짧으면 매도자에게 유리하다. Jersey City는 9월 말 활성 매물이 878건이고, 이 가운데 588건이 콘도·코압이다. 8월에 약 5.8개월이던 재고가 한 달 만에 약 8.5개월로 뛴 것은 매물이 늘어난 데다 9월 클로징이 141건에서 103건으로 줄었기 때문이다. 반면 Hoboken은 활성 매물 167건에 재고 약 3.0개월로, 9월 신규 매물이 나와도 대부분 빠르게 소화됐다.

• Jersey City의 협상 여지: 재고 8.5개월에 Redfin 기준 매물의 21.4%가 가격을 내렸다. 호가 이상으로 팔린 비율도 30.6%(Redfin)로, 모든 매물이 경쟁 입찰로 가는 시장은 아니다.
• Hoboken의 경쟁 강도: 클로징의 71%가 호가 이상이고 평균 호가 대비 거래가가 101.3%다. DOM이 16일이라 주말 오픈하우스 한두 번에 승부가 난다.
• 중간 호가와 중간 거래가의 거리: Jersey City 활성 매물의 중간 호가는 $769,000로 중간 거래가 $801,000보다 낮고, Hoboken은 호가 $899,000에 거래가 $999,500로 약 $100K 차이가 난다. 호가만 보고 예산을 잡으면 Hoboken에서는 10% 이상 모자랄 수 있다.

같은 카운티라는 이유로 같은 전략을 쓰면 안 된다는 얘기다. Jersey City에서는 "기다릴 수 있는 쪽이 이긴다"에 가깝고, Hoboken에서는 "사전 승인서와 현금 동원력이 이긴다"에 가깝다.

3. Jersey City 동네별 사다리: $465K에서 $1.195M까지

Jersey City는 한 도시가 아니라 여섯 개 시장의 묶음이다. 9월 클로징 103건을 동네별로 쪼개면 중간가가 2.6배까지 벌어진다. 다음 표는 Jill Biggs Group이 집계한 9월 동네별 중간 거래가이며, 20% 다운 7.40% 기준 월 원리금을 함께 계산했다.

• Downtown(07302/07310): 중간가 $1,195,000, 31건 중 26건이 콘도, DOM 26일, 호가 이상 48%, 활성 매물 275건. 월 원리금 약 $6,619, 다운페이먼트 약 $239,000.
• Heights(07307): 중간가 $850,500, 34건, DOM 16일, 호가 이상 74%, 평균 호가 대비 102.8%, 활성 매물 226건. 월 원리금 약 $4,711, 다운페이먼트 약 $170,100.
• West Bergen: 중간가 $767,500, 4건, DOM 22.5일, 활성 매물 79건. 월 원리금 약 $4,251. 거래 표본이 4건뿐이라 한두 건에 평균이 크게 흔들린다.
• Bergen-Lafayette(07304): 중간가 $666,250, 10건, DOM 37일, 호가 이상 30%, 활성 매물 63건. 월 원리금 약 $3,690.
• Greenville(07305): 중간가 $590,000, 5건, DOM 68일, 호가 이상 40%, 활성 매물 117건. 월 원리금 약 $3,268.
• Journal Square(07306): 중간가 $465,000, 19건 중 11건이 콘도, DOM 53일, 호가 이상 37%, 활성 매물 118건. 월 원리금 약 $2,576, 다운페이먼트 약 $93,000.

Heights가 이 표에서 가장 흥미롭다. 중간가는 Downtown보다 $344K 낮지만 DOM은 16일로 가장 빠르고 호가 이상 비율은 74%로 가장 높다. 가격이 아니라 경쟁도 기준으로는 Heights가 Jersey City의 Hoboken이다. 반대로 Greenville과 Journal Square는 DOM이 50일을 넘고 호가 이상 비율이 40% 아래여서, 같은 도시 안에서도 협상 테이블이 열려 있는 구간이다. 다만 Greenville은 9월 거래가 5건이라 통계적 의미가 약하다는 점을 감안해야 한다.

4. Hoboken: 콘도 51건이 만든 $999,500

Hoboken의 9월 클로징 55건 가운데 51건이 콘도였고, 나머지는 1가구 1건, 2가구 2건, 3~4가구 1건이었다. 즉 $999,500라는 중간가는 사실상 콘도 가격이다. 평방피트당 중간 가격은 $968로, 같은 달 Jersey City 전체 $668(Jill Biggs Group 기준)보다 45% 높다. 활성 매물 167건 가운데 2베드룸 콘도가 66건, 1베드룸 콘도가 55건으로 두 유형이 약 72%를 차지하고, 3베드룸 이상은 유형을 가리지 않고 19건뿐이다.

• 월 부담: $999,500에서 20%를 내면 다운페이먼트가 약 $199,900이고, 7.40%에서 월 원리금은 약 $5,536이다. 1년 전 금리 6.27%였다면 같은 집의 월 원리금은 약 $4,934로, 금리 때문에 매달 약 $603을 더 내는 셈이다.
• 8월 대비: 중간가는 8월 $990,000에서 9월 $999,500로 약 1% 올랐고, DOM은 11일에서 16일로 늘었다. 가격은 오르는데 속도는 조금 느려지는 초기 신호지만, 재고 3.0개월은 여전히 매도자 영역이다.
• 전략적 의미: 호가 이상 거래가 71%라는 것은 호가에 오퍼를 내면 절반 이상은 진다는 뜻이다. 다운페이먼트를 늘리거나 컨틴전시를 줄이는 쪽이 가격을 올리는 것보다 비용 효율적인 경우가 많다.

Hoboken에서 가격 인하를 받아내려면 DOM이 30일을 넘긴 매물을 노려야 하는데, 9월 기준 중간 DOM이 16일이라 그런 매물 자체가 드물다. 협상 여지를 찾는다면 Hoboken보다 Heights 이남의 Jersey City 쪽이 현실적이다.

5. 금리 7.40%가 만드는 월 페이먼트 계산서

Freddie Mac의 10월 15일 발표에서 30년 고정은 7.40%로 전주와 같았고 15년 고정은 6.73%에서 6.71%로 2bp 내렸다. 10월 21일 기준 10년 만기 국채 수익률은 약 5.1% 선에서 움직이고 있어서, 모기지 금리가 단기간에 크게 내려올 만한 재료는 많지 않다. 1년 전 6.27%와 비교한 월 부담 차이를 Hudson County 대표 가격에 적용하면 다음과 같다.

• Jersey City $779,629 (Redfin 중간가): 7.40%에서 월 원리금 약 $4,318, 6.27%였다면 약 $3,848. 차이 월 약 $470, 연 약 $5,640.
• Jersey City $801,000 (MLS 중간가): 7.40%에서 월 원리금 약 $4,437.
• Hoboken $999,500: 7.40%에서 약 $5,536, 6.27%였다면 약 $4,934. 차이 월 약 $603, 연 약 $7,236.
• Journal Square $465,000: 7.40%에서 약 $2,576. Hoboken과 비교하면 월 $2,960 차이다.

금리가 1.13%포인트 오르는 동안 Jersey City 중간가도 6.8% 올랐으니, 1년 전과 비교한 실제 월 부담 증가폭은 금리 효과와 가격 효과가 겹친다. 예산이 월 $4,500 원리금이라면 1년 전 금리 6.27%에서는 약 $911K까지 가능했던 구간이 지금은 약 $812K로 줄어든다는 계산이 나온다. 같은 월 예산으로 살 수 있는 집의 가격이 약 11% 내려간 것이다.

6. 매수자 체크리스트: Hudson County에서 숫자로 걸러내기

가격표만으로는 어디서 협상이 되는지 알 수 없다. 아래 기준을 매물 검색 단계에서 적용하면 시간을 크게 줄일 수 있다.

• DOM 30일 기준선: Jersey City에서는 DOM이 30일을 넘긴 매물부터 가격 인하 요청이 먹힌다. Journal Square(53일), Greenville(68일), Bergen-Lafayette(37일)가 여기에 해당한다. Hoboken과 Heights는 DOM 16일이라 이 기준선에 닿는 매물이 거의 없다.
• 호가 대비 거래가 비율 확인: 동네 평균이 100%를 넘으면 호가에 맞춰 오퍼하는 것은 사실상 지는 전략이다. Heights(102.8%)와 Hoboken(101.3%)이 이 구간이다.
• 콘도 비중과 HOA: Jersey City 활성 매물의 67%(588/878)가 콘도·코압이다. HOA와 재산세를 합친 월 고정비가 월 원리금의 20~30%까지 올라가는 경우가 많으니, 계산기에 넣는 숫자는 반드시 PITI와 HOA 전체여야 한다.
• 금리 buydown 협상: 가격 인하가 안 되는 Hoboken형 매물에서는 셀러 크레딧으로 금리를 낮추는 쪽이 낫다. $800K 대출에서 금리 0.5%포인트는 월 약 $260 차이다.
• 표본 수 확인: 동네별 중간가가 4~5건으로 계산된 곳(West Bergen, Greenville)은 숫자 자체보다 개별 매물 비교 거래(comp)가 더 중요하다.

7. 매도자와 투자자가 읽어야 할 신호

Jersey City는 중간가가 올랐지만 거래량은 줄었고 재고는 한 달 만에 5.8개월에서 8.5개월로 늘었다. 이 조합은 보통 가격이 먼저 꺾이는 것이 아니라 거래가 먼저 얼어붙는 패턴이다. 9월 클로징 103건 중 호가 이상 비율이 51%로 8월 45%보다 오히려 올랐지만, 이는 매물 가격을 현실적으로 책정한 집만 팔렸다는 뜻으로도 읽힌다.

• 매도자: 호가를 중간 거래가($801,000)가 아니라 같은 동네 최근 클로징에 맞추는 것이 중요하다. DOM 23일 이내에 팔린 매물은 대부분 호가가 시장가에 붙어 있었다.
• 투자자: 평방피트당 중간 거래가가 Hoboken $968, Jersey City $668로 격차가 $300 이상이다. 금리 7.40%에서 임대 수익률이 월 원리금을 못 덮는 구간이 많아, 현금 흐름 기준으로는 Journal Square나 Bergen-Lafayette의 2가구 매물이 상대적으로 계산이 맞는다.
• 리파이낸스 대기자: 7.40%에서 받은 대출은 금리가 내려오면 리파이낸스할 수 있다는 전제로 접근하되, 클로징 비용 2~3%를 회수하는 데 걸리는 개월 수를 먼저 계산해야 한다.

8. 이번 달 한 줄 요약과 다음 확인 포인트

Hudson County를 하나의 시장으로 보면 틀린다. Jersey City는 재고 8.5개월에 DOM 48일(Redfin), 중간가 $780K의 버퍼가 있는 시장이고, Hoboken은 재고 3.0개월에 DOM 16일, 중간가 $1.00M의 경쟁 시장이다. 월 원리금은 Journal Square의 $2,576에서 Jersey City Downtown의 $6,619까지 벌어지고, 같은 20% 다운이라면 필요한 현금도 $93,000에서 $239,000까지 다르다.

다음 확인 포인트는 세 가지다. 첫째, 10월 22일과 29일 Freddie Mac 발표에서 30년 고정이 7.40%를 유지하는지, 둘째, Jersey City 10월 데이터에서 재고가 8.5개월을 넘어 계속 늘어나는지, 셋째, Hoboken의 DOM이 16일에서 20일 이상으로 늘어나는지다. 이 세 숫자 중 두 개가 같은 방향으로 움직이면 협상력이 이동하는 신호로 볼 수 있다.

참고: Jersey City 수치는 Redfin(3개월·9월 기준)과 Jill Biggs Group(MLS 9월 기준)을 구분해 표기했고, 월 원리금은 20% 다운·30년 고정·7.40% 가정의 단순 계산이다. 재산세, 보험, HOA, 클로징 비용은 별도다.