1997년에 정해진 $250,000·$500,000 비과세 한도, 올리자는 법안이 상원과 하원에 동시에 올라와 있다 — 집 팔 때 양도세 'Section 121' 완전정리: 2년 거주 테스트, 부분 면제 공식, 한도 두 배 법안(S.3332·H.R.1340)이 통과되면 뉴저지 부부는 $56,000을 아낀다… 그리고 뉴저지·뉴욕은 주세금이 따로 붙는다

집을 팔아 남긴 이익에는 세금이 붙지만, 내가 살던 집이라면 상당 부분은 비과세입니다. 이 규칙이 연방 세법 Section 121(주택 양도소득 비과세, Home Sale Exclusion) 이고, 한도는 독신 $250,000, 부부 합산신고 $500,000 입니다. 문제는 이 숫자가 1997년에 정해진 뒤 한 번도 오르지 않았다는 점입니다. 29년 동안 물가 조정이 없었으니, 1997년에 $500,000이던 한도의 구매력은 지금 훨씬 작습니다. 뉴저지 버겐카운티나 뉴욕 퀸즈·낫소에서 15~20년 전에 산 집이라면 이 한도를 넘기는 경우가 어렵지 않게 나옵니다.

그래서 의회에 한도를 두 배로 올리는 초당적 법안이 올라와 있습니다. 상원에서는 존 코닌(John Cornyn) 의원이 S.3332 'More Homes on the Market Act' 를 발의했고, 마이클 베넷, 애덤 시프, 마크 켈리, 존 바라소, 스티브 데인스 의원이 공동발의자로 이름을 올렸습니다. 하원에는 지미 파네타(Jimmy Panetta)와 마이크 켈리 의원의 거의 같은 법안 H.R.1340 이 있고, 보도에 따르면 공동발의자가 92명에 이릅니다. 아래 내용은 법안 원문과 의회 자료, 언론 보도를 바탕으로 정리했습니다. 이 글을 쓰는 10월 14일 현재 제가 확인한 범위에서는 이 법안이 아직 법으로 확정되지 않았습니다. 그러니 "올라간다"가 아니라 "올라갈 수 있다"로 읽으시고, 매도 계획이 있으시면 CPA와 변호사에게 최신 상태를 확인하시기 바랍니다.

1. 지금 법: Section 121의 3가지 테스트

비과세를 받으려면 아래 세 가지를 모두 통과해야 합니다.

소유 테스트(Ownership Test): 매도일 직전 5년 중 합계 2년(24개월) 이상 소유
거주 테스트(Use Test): 같은 5년 중 합계 2년 이상 주 거주지(Primary Residence)로 사용. 2년이 연속일 필요는 없고, 730일 또는 24개월을 채우면 됩니다.
빈도 테스트(Frequency Test): 매도일 전 2년 안에 다른 집을 팔며 이 비과세를 쓴 적이 없을 것

부부가 $500,000을 받으려면 추가 조건이 있습니다. 합산신고(Married Filing Jointly)를 해야 하고, 두 사람 중 한 명 이상이 소유 테스트를, 두 사람 모두가 거주 테스트를 충족해야 하며, 둘 중 누구도 최근 2년 안에 이 비과세를 쓰지 않았어야 합니다. 배우자가 사망한 경우에는 사망일로부터 2년 안에 집을 팔면 생존 배우자도 $500,000 한도를 쓸 수 있습니다(IRC §121(b)(4)).

2. 2년을 못 채웠다면: 부분 면제(Partial Exclusion)

직장 이동, 건강 문제, 이혼·사망·재난 같은 '예상 못 한 사정'으로 2년을 채우지 못하고 팔았다면 비례해서 비과세를 받을 수 있습니다. 공식은 단순합니다.

부분 한도 = (거주 개월 수 ÷ 24) × 최대 한도

예를 들어 부부가 14개월 살고 직장 이동으로 팔았다면 14 ÷ 24 × $500,000 = 약 $291,667 까지 비과세입니다. 직장 이동의 경우 새 직장이 옛 직장보다 출퇴근 거리를 최소 50마일 늘려야 하는 것이 기본 기준입니다. 이 사유들은 사실관계 싸움이 되기 쉬우니 근거 서류를 모아두셔야 합니다.

3. 비과세가 줄어드는 함정 3가지

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(1) 렌트·홈오피스 감가상각(Depreciation Recapture). 집의 일부를 임대하거나 사업용으로 썼다면 그동안 공제받은 감가상각분은 비과세 대상이 아니고, 최고 25% 연방세율(Section 1250)로 과세됩니다. 청구하지 않았더라도 '청구할 수 있었던' 금액이 기준입니다.

(2) 비적격 사용(Nonqualified Use). 2009년 이후 렌트로 돌렸다가 나중에 들어가 산 집은, 거주 아닌 기간의 비율만큼 비과세가 깎입니다. 마지막 거주 이후 5년 안에 팔면 이 비율 계산에서 예외가 적용되는 부분도 있어 계산이 복잡합니다.

(3) 2년 이내 재매도. 위 빈도 테스트 때문에 집을 연달아 팔면 두 번째 매도에는 비과세가 안 됩니다. 플리핑(Flipping)이 대표적입니다.

4. 비과세를 넘는 이익에는 세금이 3겹으로 붙는다

한도를 넘은 이익은 장기 양도소득(Long-Term Capital Gains) 으로 과세됩니다. 1년 넘게 보유했다면 2026년 기준 연방세율은 0%, 15%, 20% 이고, 부부 합산 기준으로 약 $98,900까지 0%, 약 $613,700까지 15%, 그 위가 20%입니다(구간 숫자는 연도별로 바뀌니 신고 직전에 확인하세요). 여기에 두 가지가 더 붙습니다.

NIIT(Net Investment Income Tax) 3.8%: MAGI가 독신 $200,000, 부부 $250,000을 넘는 부분에 대해 투자소득에 붙습니다. 이 기준은 2013년 이후 물가에 연동되지 않습니다.
주 소득세: 뉴저지는 양도차익을 일반 소득처럼 과세하고 최고세율이 10.75% 입니다. 뉴욕주는 최고세율이 10.9% 이고, 뉴욕시 거주자는 시 소득세가 추가됩니다. 두 주 모두 연방 Section 121로 비과세된 부분은 주에서도 과세하지 않는 것이 일반적입니다.

5. 숫자로 보기: 버겐카운티 부부, 지금 법 vs 법안 통과 후

가정은 이렇습니다(예시용 숫자이며 실제 세액은 소득·공제에 따라 달라집니다). 부부 합산신고, 2006년에 $450,000에 매입, 증축·수리비 $50,000, 올해 $1,300,000 에 매도, 중개수수료·클로징 비용 $70,000, 매도 전 연 소득(근로소득) $200,000.

양도차익 = $1,300,000 − $450,000 − $50,000 − $70,000 = $730,000
지금 법: $500,000 비과세 → 과세 대상 $230,000

- 연방 15%: 약 $34,500
- NIIT 3.8%: MAGI $430,000에서 $250,000을 넘는 $180,000에 부과 → 약 $6,840
- 뉴저지 소득세(한계세율 6.37% 구간 가정): 약 $14,650
- 합계 약 $56,000

법안 통과 후: 비과세 한도 $1,000,000 → 차익 $730,000 전액 비과세 → 세금 $0

즉 이 가정에서는 법안 하나로 세금이 약 $56,000 달라집니다. 반대로 말하면, 지금 시점에 이 부부는 팔기 전에 '법이 바뀔 때까지 기다릴지'를 따져볼 이유가 생깁니다. 다만 의회 일정과 통과 여부는 누구도 보장할 수 없으므로, 금리나 가족 사정 때문에 팔아야 하는 시점을 법안 기대감 하나에 걸어서는 안 됩니다.

6. 법안은 정확히 무엇을 바꾸나

S.3332의 원문 요약은 다음과 같습니다.

한도 상향: IRC §121(b)에서 $250,000을 $500,000 으로, 부부 $500,000을 $1,000,000 으로
물가 연동 신설: 2025년 이후 과세연도부터 소비자물가 기준(Section 1(f)(3))으로 매년 조정, 기준연도는 2024년, 인상분은 $100 단위로 내림
시행 시기: 법 제정일 이후에 일어나는 매도·교환부터 적용(소급 없음)

찬성하는 쪽은 한도가 29년 묵어 중산층 홈오너의 '락인 효과(Lock-in Effect)' 를 만든다고 말합니다. 세금이 무서워 집을 못 팔고 눌러앉으니 시장에 매물이 안 나온다는 논리이고, 법안 이름도 거기서 나왔습니다. 반대하는 쪽 논리도 있습니다. 예일 Budget Lab 분석에 따르면 2022년 기준 홈오너의 약 10% 만 현행 한도를 넘는 차익을 냈고 이 집단의 평균 순자산은 약 $570만이어서, 혜택이 고소득·고자산층에 쏠린다는 것입니다. 한편 마조리 테일러 그린 의원은 주 거주지 양도세를 아예 없애자는 별도 법안을 내놓았지만 초당적 지지는 없는 상태입니다. 언론은 이 법안이 단독으로 통과되기보다 연말 세제 패키지나 예산조정(Reconciliation) 법안에 실릴 가능성을 거론했습니다.

7. 지금 해둘 일: 매도 계획이 있는 홈오너 체크리스트

취득가(Basis) 서류 모으기: 매입 클로징 명세서(HUD-1 또는 Closing Disclosure), 증축·지붕·주방 영수증. 1998년이든 2006년이든 개선비는 취득가를 올려 과세 이익을 줄입니다.
2년 날짜 계산하기: 매도 예정일에서 5년 전으로 거꾸로 세어 거주 일수가 730일인지 확인. 렌트를 주던 기간이 있었다면 비적격 사용 비율도 계산.
Form 1099-S 확인: 클로징 때 타이틀 회사나 변호사가 매도 대금을 IRS에 신고합니다. 차익이 비과세 한도 안이라는 확인서(Certification)를 제출하면 신고를 생략할 수 있는 경우가 있으니 클로징 변호사에게 미리 물어보세요.
상속·증여 주택은 별개 규칙: 상속받은 집은 스텝업 베이시스(Step-Up Basis)로 취득가가 사망일 시가로 올라가고, 살아생전 증여받은 집은 증여자의 취득가를 이어받습니다. 이 글의 Section 121 계산과 순서가 다릅니다.
한국 거주 셀러: 비거주 외국인이 미국 집을 팔면 FIRPTA 원천징수 15%가 붙고, 주 거주지 비과세는 미국 거주 사실이 있어야 적용됩니다. 한국 세법의 신고 의무도 따로 있으니 두 나라를 함께 보는 세무사가 필요합니다.
법안 모니터링: congress.gov에서 S.3332와 H.R.1340의 최신 상태를 보고, 연말 세제 패키지 소식이 나오면 CPA와 매도 시기를 다시 계산하세요.

정리: 핵심 숫자와 날짜

현행 한도: 독신 $250,000 / 부부 $500,000 (1997년 이후 동결)
자격: 직전 5년 중 소유 2년 + 거주 2년, 직전 2년 내 다른 비과세 사용 없음
부분 면제: 거주 개월 수 ÷ 24 × 최대 한도 (직장·건강·예상 못 한 사정)
한도 초과분 세금: 연방 15~20% + NIIT 3.8% + 주세(NJ 최고 10.75%, NY 최고 10.9%)
법안: S.3332(상원), H.R.1340(하원) — 한도 $500,000 / $1,000,000, 2024년 기준 물가 연동, 제정 이후 매도부터 적용, 확인 시점 기준 미통과
예시: 버겐카운티 부부 차익 $730,000 → 현행 약 $56,000 vs 법안 통과 후 $0

집 한 채는 많은 가정에서 가장 큰 자산이고, 세금 구조는 팔기 전에 알아야 선택지가 남습니다. 특히 한도를 근소하게 넘길 것 같은 분들은 매도 시기, 개선비 증빙, 부분 면제 해당 여부를 같이 따져보시길 권합니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 세무·법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사안은 반드시 CPA와 변호사에게 확인하시기 바랍니다.

Sources: Congress.gov(S.3332, H.R.1340), Sen. Mark Kelly 법안 원문(More Homes on the Market Act), Rep. Panetta 보도자료, Roll Call, Yale Budget Lab 분석 인용 보도, IRS Section 121 안내, IRC §121·§1411