'중개수수료는 집주인이 낸다' — 뉴욕시 FARE Act(Local Law 119) 완전정리: 집주인 대리 중개인이 세입자에게 받을 수 없는 돈, 서명 전에 받아야 하는 '수수료 명세서' 한 장, 위반 시 환불과 민사소송… 그리고 뉴저지에서 렌트 구하는 사람이 알아야 할 것

뉴욕시에서 아파트를 구할 때 '한 달치 렌트'가 중개수수료로 나가던 시대가 끝났습니다

2025년 6월 11일부터 뉴욕시에는 FARE Act(Fairness in Apartment Rental Expenses Act, 아파트 임대 비용 공정법)가 시행 중입니다. 정식 이름은 Local Law 119 of 2024입니다. 뉴욕시 소비자·근로자보호국(DCWP)이 집행하며, 안내 페이지는 2026년 6월 2일에 마지막으로 갱신됐습니다. 핵심은 한 문장입니다. 집주인을 대리하는 중개인(Landlord's Agent)은 세입자에게 중개수수료를 받을 수 없습니다. 그 일을 시킨 사람, 즉 집주인이 비용을 내라는 뜻입니다.

이 글은 뉴욕시 DCWP 공식 FAQ를 기준으로 정리한 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 뉴욕 라이선스 변호사에게 확인하세요. 벌금 금액표 등 세부 숫자는 DCWP 규칙(6 RCNY §6-89)에 있으므로, 이 글에서는 제가 직접 확인한 조항만 적었습니다.

1. 무엇이 금지되나 — '집주인 쪽 중개인'의 범위가 넓습니다

DCWP 설명에 따르면 금지 대상은 두 부류입니다.

첫째, 집주인의 에이전트(Landlord's Agent). 집주인을 대리해 아파트를 세놓는 중개인입니다.

둘째, 리스팅 에이전트(Listing Agent). 집주인의 허락을 받아 매물 광고를 올린 중개인입니다. 여기서 중요한 장치가 '반박 가능한 추정(Rebuttable Presumption)'입니다. 매물 광고를 올린 중개인은 일단 집주인의 허락을 받은 것으로 추정됩니다. 즉 "저는 집주인과 계약한 적 없고 그냥 광고만 올렸는데요"라는 주장은 중개인이 직접 입증해야 하는 쪽으로 무게가 실립니다(Admin. Code § 20-699.21).

그리고 집주인도 책임을 집니다. 집주인의 에이전트나 리스팅 에이전트가 세입자에게 수수료를 받으면 집주인이 책임을 지는 구조입니다(§ 20-699.21(b), (e)). 중개인 탓으로 돌리고 빠져나갈 수 없다는 뜻입니다.

2. '특정 중개인을 쓰라'는 조건도 막혔습니다

과거에는 "이 중개인을 통해서만 보여드립니다"라는 식의 조건이 흔했습니다. FARE Act는 이를 막습니다.

• 집주인이나 그 에이전트는 특정 에이전트를 고용하는 것을 임대 조건으로 걸 수 없습니다.
• 이중 대리(Dual Agent), 즉 세입자와 집주인 양쪽을 대리하는 중개인을 쓰라고 요구하는 것도 금지입니다.
• 누구든 세입자가 중개인을 고용해야만 임대할 수 있다고 조건을 걸 수 없습니다. 매물을 보여주는 조건으로 고용을 요구해도 마찬가지입니다(§ 20-699.21(c)).

단, 법이 막지 않는 것이 있습니다. 세입자가 스스로 선택해서 자기 중개인(Tenant's Broker)을 고용하고 수수료를 내는 것은 합법입니다. 세입자 쪽 중개인이 자기 서비스를 광고하는 것도 허용됩니다. 다만 '특정 호실이나 특정 재고'를 보여주는 조건으로 고용을 요구하면 위반입니다. 정리하면, 내가 원해서 내 편 중개인을 쓰는 것은 자유이고, 남이 강제하는 것이 금지입니다.

3. 광고와 서명 전 '수수료 명세서' — 가장 실용적인 부분

이 법의 실질적인 힘은 투명성 조항에 있습니다.

광고(Listing) 단계: 모든 임대 광고에서 불법 중개수수료를 넣을 수 없고, 세입자가 임대하려면 내야 하는 모든 수수료를 명확하고 눈에 띄게(clear and conspicuous) 공개해야 합니다.

서명 단계: 집주인이나 그 에이전트는 세입자가 내야 하는 모든 수수료를 항목별로 적은 서면 공개서(Itemized Written Disclosure)를 줘야 합니다. 각 수수료에는 서면 설명이 붙어야 하고, 세입자는 리스(Lease)에 서명하기 전에 이 공개서에 서명합니다. 집주인과 에이전트는 서명된 공개서를 3년간 보관하고 사본을 세입자에게 줘야 합니다(§ 20-699.21(d), § 20-699.22).

실전 팁은 단순합니다. 리스에 서명하기 전에 이 종이를 달라고 하십시오. 없다면 아직 서명할 때가 아닙니다. 사본은 사진으로 남기고, 광고 캡처도 같이 보관하세요. 나중에 분쟁이 되면 광고에 적힌 수수료와 공개서에 적힌 수수료가 다른지가 첫 번째 증거가 됩니다.

4. 그래도 낼 수 있는 돈 — 신용조회·신원조회 비용

법이 모든 비용을 금지하는 것은 아닙니다. DCWP는 FARE Act가 배경조사(Background Check)와 신용조회(Credit Check) 비용을 세입자에게 청구하는 것은 금지하지 않는다고 밝힙니다. 이 부분은 뉴욕주 부동산재산법(Real Property Law) § 238-a가 따로 규율합니다.

참고로 제가 알고 있는 뉴욕주법의 큰 틀은 이렇습니다. 2019년 주택안정·세입자보호법(HSTPA) 이후 임대 신청 수수료는 $20 또는 실제 조회 비용 중 적은 금액으로 제한되고, 보증금(Security Deposit)은 한 달치 렌트가 상한입니다. 이 숫자는 이 글에서 DCWP 페이지로 재확인한 것이 아니므로, 계약 전 최신 규정을 확인하세요. 중요한 것은 구조입니다. 중개수수료는 집주인 몫으로 넘어갔지만, 신청 수수료·보증금·첫 달 렌트는 여전히 세입자가 준비해야 하는 돈입니다.

5. 위반하면 어떻게 되나 — 벌금, 환불, 그리고 직접 소송

행정 절차: DCWP가 위반을 확인하면 소환장(Summons)을 발부합니다. 피소자는 뉴욕시 행정심판원(OATH)에서 해명할 기회를 갖습니다. 혐의가 인정되면 민사 벌금(Civil Penalty)이 부과되고, 세입자에게서 불법으로 받은 수수료는 환불(Restitution)하도록 명령받을 수 있습니다(§ 20-699.23).

개인 소송: 이 법은 사적 소송권(Private Cause of Action)을 만들어 뒀습니다. 개인이 직접 민사법원에 소송을 낼 수 있습니다(§ 20-699.24). 이미 낸 수수료를 돌려받으려는 세입자에게는 DCWP 신고와 별개로 선택지가 하나 더 있는 셈입니다.

신고할 때 챙길 것: DCWP는 온라인 신고 시 문자 메시지, 스크린샷, 영수증, 중개인 연락처와 이름 등 가능한 한 많은 증거를 첨부하라고 안내합니다.

시행 전 계약은? 2025년 6월 11일 이후에는 집주인이나 그 에이전트가 세입자에게 중개 서비스 수수료를 부과하거나 받을 수 없습니다. 그 이전에 발생한 의무는 어떤 상황에서 생겼는지에 따라 달라질 수 있다는 것이 DCWP 입장이므로, 시행일 전후에 걸친 계약은 개별 확인이 필요합니다.

6. 세입자가 서명 전 확인할 6가지

1. 광고에 수수료가 전부 적혀 있었나? 캡처해 두세요.
2. '중개수수료'라는 이름의 돈을 요구하나? 집주인 쪽 중개인이라면 불법입니다.
3. 특정 중개인을 쓰라거나 중개인을 고용해야 보여준다는 말을 들었나? 그 자체가 위반입니다.
4. 서명 전 항목별 수수료 공개서를 받았나? 서명 전에 받아야 합니다.
5. 신청 수수료가 신용·배경조회 실비 범위인가? 그 외 명목이면 질문하세요.
6. 증거를 보관했나? 문자, 이메일, 영수증, 공개서 사본까지.

7. 집주인과 투자자가 챙길 것

뉴욕시에서 임대용 부동산을 가진 오너라면 비용 구조가 바뀌었습니다. 에이전트가 세입자에게 받던 수수료가 사라지면 그 비용은 집주인과 중개인 사이의 계약 문제로 돌아옵니다. 렌트 가격에 반영할지, 중개인과 수수료율을 다시 협상할지는 오너의 몫입니다. 법적으로는 두 가지를 반드시 점검하세요. 하나는 중개인이 세입자에게 수수료를 받지 않는지 계약서와 관행에서 확인하는 것이고(집주인도 책임을 집니다), 다른 하나는 항목별 수수료 공개서를 3년간 보관하는 체계를 갖추는 것입니다. 임대 관리 회사를 쓴다면 그쪽 서류 양식이 이 요건을 충족하는지 물어보세요.

8. 뉴저지는 어떤가 — 같은 법이 아닙니다

FARE Act는 뉴욕시 조례(Local Law)입니다. 뉴저지 타운이나 뉴욕시 밖의 지역에는 자동으로 적용되지 않습니다. 이 글을 쓰면서 제가 확인한 범위에서는 뉴저지에 같은 내용의 주 차원 금지법을 확인하지 못했습니다. 따라서 뉴저지에서 아파트를 구한다면 중개수수료가 광고에 있는지, 누가 부담하는지, 얼마인지를 계약 전에 서면으로 확인하는 것이 기본입니다. 뉴저지 규정은 바뀔 수 있으니 계약 시점의 최신 법을 변호사나 지역 부동산협회에 확인하세요.

뉴욕·뉴저지를 오가며 집을 구하는 한인 가정이라면 이렇게 기억하면 됩니다. 뉴욕시에서는 '집주인 쪽 중개인이 세입자에게 수수료를 받는다'는 것 자체가 위법이고, 뉴저지에서는 '서면 확인'이 방패입니다.

정리

• FARE Act(Local Law 119 of 2024)는 2025년 6월 11일부터 시행 중이며, 집주인 대리 중개인과 리스팅 에이전트가 세입자에게 중개수수료를 받는 것을 금지합니다.
• 집주인도 책임을 지고, 매물 광고를 올린 중개인은 집주인의 허락을 받은 것으로 추정됩니다.
• 특정 중개인이나 이중 대리 중개인을 쓰라는 조건은 금지이고, 세입자가 스스로 고용한 중개인에게 비용을 내는 것은 합법입니다.
• 광고에 모든 수수료를 공개하고, 리스 서명 전에 항목별 서면 공개서를 세입자에게 받아야 하며 3년간 보관해야 합니다.
• 위반 시 DCWP 소환장, OATH 심리, 민사 벌금과 환불 명령이 가능하고 개인이 직접 소송할 수도 있습니다.
• 뉴저지에는 같은 법이 자동 적용되지 않으므로 계약 전에 서면으로 확인하세요.

※ 본 글은 뉴욕시 DCWP 공식 안내(Fairness in Apartment Rental Expenses Act FAQ, 2026년 6월 2일 갱신)를 기준으로 한 일반 정보이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 구체적인 상황은 변호사와 상담하세요.