2026년 10월 Frisco $640K·Carrollton $396K·Katy $330K 비교 — 모기지 7.24%에서 월 원리금과 재산세를 합치면 $2,205가 갈린다

Zillow 9월 30일 기준 Frisco의 전형적 주택가치(ZHVI)는 $640,131(-3.9%), Carrollton은 $396,178(-1.4%), Katy는 $330,372(-3.2%)입니다. Freddie Mac 30년 고정 모기지는 10월 29일 7.24%로, 한 주 전 7.32%에서 0.08%p 내려왔습니다. 같은 Texas 안에서도 세 도시의 월 주거비 차이는 $2,000가 넘습니다. 이 글은 세 도시를 같은 조건(20% 다운, 30년 고정 7.24%)에 놓고 실제 월 부담을 계산합니다.

1. 세 도시 시세 한눈에 보기

Zillow 도시별 페이지(2026년 9월 30일 기준, 판매 중간가는 8월 기준) 숫자입니다.

세 도시 모두 1년 전보다 내렸습니다. 다만 속도가 다릅니다. Carrollton은 -1.4%로 Texas 평균과 같은 완만한 조정이고, Frisco는 -3.9%로 가장 크게 빠졌습니다. 가장 비싼 도시에서 가격 조정이 가장 큽니다.

2. 같은 7.24%, 다른 월 원리금

20%를 다운하고 7.24%로 30년 고정 대출을 받으면 원리금은 대출 $100,000당 약 $681입니다.

• Frisco: 집값 $640,131, 다운 $128,026, 대출 $512,105, 월 원리금 약 $3,490
• Carrollton: 집값 $396,178, 다운 $79,236, 대출 $316,942, 월 원리금 약 $2,160
• Katy: 집값 $330,372, 다운 $66,074, 대출 $264,298, 월 원리금 약 $1,801

Frisco와 Katy의 원리금 차이만 월 $1,689입니다. 필요한 다운페이먼트도 $128K와 $66K로 $62K 벌어집니다. 금리가 0.08%p 내린 것은 반가운 소식이지만, 도시 선택이 만드는 차이에 비하면 작은 숫자입니다.

3. 무소득세 Texas의 진짜 변수: 재산세

Texas는 주 소득세가 없습니다. 대신 재산세 실효세율이 보통 1.6~2.5%입니다. 세율은 카운티, 학군, MUD(Municipal Utility District) 같은 특별 구역에 따라 달라지고, 정확한 세율은 매물별 세금 고지서로 확인해야 합니다. 여기서는 중간값인 2.0%를 기준으로, 범위의 양 끝도 함께 계산합니다.

세율이 같아도 집값이 높으면 세금도 커집니다. 특히 Katy 같은 신축 MUD 단지는 세율이 2.5%를 넘는 경우도 있어서, 집값이 싸 보여도 세금으로 상당 부분이 되돌아갑니다. 세율이 낮은 곳을 찾기보다 매물별 총세율을 직접 합산하는 것이 정확합니다.

4. 원리금 + 재산세 합산 비교 (2.0% 기준)

• Frisco: $3,490 + $1,067 = 월 약 $4,557
• Carrollton: $2,160 + $660 = 월 약 $2,820
• Katy: $1,801 + $551 = 월 약 $2,352

여기에 주택 보험과 HOA를 더하면 실제 부담은 더 커집니다. 합산 기준으로 Frisco는 Katy보다 월 약 $2,205, 연 $26,000 이상 더 듭니다. 이 금액을 소득세가 없는 Texas의 혜택과 비교해 보면, 어디에 사느냐에 따라 세금 절감분이 재산세로 얼마나 상쇄되는지 감이 잡힙니다.

5. Homestead Exemption으로 줄이기

본인이 거주하는 주택(주택 소유자의 주 거주지)에는 Homestead Exemption을 신청할 수 있습니다. 학군세 기준 공제액이 $140,000이고, 평가액 상승률은 연 10%로 제한됩니다. 공제액 $140,000에 세율 2.0%를 곱하면 연 약 $2,800, 월 약 $233이 줄어듭니다. 세 도시 모두 같은 공제액이 적용되기 때문에, 집값이 낮은 Katy에서는 세금 대비 비중이 더 크게 느껴집니다. 신청은 구입 다음 해 1월 말까지 카운티 감정평가청(Appraisal District)에 하면 됩니다.

6. 시장 분위기: 협상력이 누구에게 있나

Carrollton은 계약까지 31일로 세 도시 중 가장 빠르게 팔립니다. 매물이 465건으로 적고, 가격 조정도 -1.4%로 작습니다. 매도자 우위가 상대적으로 남아 있습니다.

Frisco는 계약까지 56일, 리스팅가($687,817)와 전형적 가치($640,131) 사이에 약 $47,000의 간격이 있습니다. 매도자가 기대하는 가격과 시장이 받아주는 가격이 아직 좁혀지지 않았습니다. 이 간격이 협상 여지입니다.

Katy는 매물이 2,291건으로 Carrollton의 약 5배입니다. 계약까지 48일, 리스팅가와 전형적 가치 간격은 약 $29,000입니다. 매물이 많아 비교 쇼핑이 쉬운 시장입니다.

7. 수치로 본 선택 기준

예산이 월 $2,500 안팎이라면 Katy가 현실적입니다. 월 $3,000 근처까지 가능하다면 Carrollton이 Dallas 쪽에서는 가장 균형이 좋습니다. Frisco는 월 $4,500 이상을 감당할 수 있고 $128K 안팎의 다운이 있을 때 검토할 대상입니다. 직장 위치도 중요합니다. Carrollton은 I-35E와 President George Bush Turnpike 접근성이 좋고, Frisco는 Dallas North Tollway 북쪽 끝에 있어 출퇴근 시간이 길어질 수 있으며, Katy는 I-10을 타고 Houston Energy Corridor로 이동하는 경로가 일반적입니다.

8. 계약 전 체크리스트

첫째, 매물별 총 재산세율(카운티·시·학군·MUD)을 세금 고지서에서 확인하세요. 둘째, Option Period(7~10일)를 활용해 검사와 가격 재협상을 하세요. 셋째, 금리가 한 주 사이 0.08%p 움직이는 시기에는 금리 락 기간과 바이다운 비용을 비교하세요. 넷째, 홍수 구역 여부는 Katy와 Houston 쪽에서 특히 보험료에 큰 영향을 줍니다. 마지막으로 위의 계산은 20% 다운, 7.24%, 재산세 2.0%라는 가정에 기반한 추정치이므로 실제 대출 견적과 세금 고지서로 반드시 재확인하시기 바랍니다.

데이터 출처: Zillow 도시별 Home Values 페이지(2026년 9월 30일 기준, 판매가는 8월 기준), Freddie Mac PMMS(FRED, 2026년 10월 29일). 투자·세무·법률 조언이 아니며 모든 월 부담액은 가정에 따른 추정입니다.