2026년 10월 캘리포니아·뉴욕에서 Texas로 이주 부동산 전략 — 모기지 7.32%, LA $927,891 집의 월 $5,950이 Dallas $419,667 집에선 $3,006로 줄어든다

2026년 9월 30일 기준 Zillow 자료로 Los Angeles 대표 주택 가치는 $927,891(1년 -0.5%), San Francisco는 $1,441,021(+15.5%), New York은 $825,854(+4.3%)입니다. 같은 시점 Dallas 매물 중간 호가는 $419,667, Houston은 $304,931입니다. 10월 22일 Freddie Mac 30년 고정 모기지 금리는 7.32%(10월 15일 7.40%, 10월 1일 7.28%, 9월 24일 7.03%)입니다. 이 글은 캘리포니아나 뉴욕에서 Texas로 옮길 때 부동산 계산서가 어떻게 바뀌는지, 어떤 순서로 움직여야 손해가 적은지를 숫자로 정리합니다.

1. 가격 차이부터: 같은 20% 계약금이 사는 집이 다르다

계약금 20%로 비교하면 차이가 분명합니다. LA 대표 가격 $927,891 집은 계약금이 약 $185,578, 대출이 $742,313입니다. Dallas 중간 호가 $419,667 집은 계약금이 약 $83,933, 대출이 $335,734입니다. Houston 중간 호가 $304,931 집은 계약금 약 $60,986, 대출 $243,945입니다. 같은 계약금 $185,578만 가져가도 Dallas에서는 호가 기준 $419,667 집의 계약금을 두 번 치르고 남습니다.

Zillow의 Dallas 시 자료는 8월 중간 거래가 $443,428, 9월 중간 호가 $419,667, 중간 계약 소요일 39일, 매물 5,164건입니다. Houston 시는 8월 중간 거래가 $310,000, 중간 호가 $304,931, 계약 소요일 40일, 매물 13,064건입니다. 1년 변화는 Dallas ZHVI -1.4%, Houston -2.1%로 둘 다 소폭 내렸습니다. 거래가 호가보다 높게 찍힌 Dallas와 달리 Houston은 매물이 많아 협상 여지가 큽니다. ZHVI(대표 주택 가치 지수)는 저가 주택 비중에 민감해서 거래가와 숫자가 다를 수 있으니, 실제 예산은 중간 거래가와 호가를 기준으로 잡는 편이 안전합니다.

2. 월 원리금: 7.32%에서 LA 대비 절반 이하

7.32%, 30년 고정, 계약금 20%로 계산한 월 원리금은 다음과 같습니다.

• LA $927,891 집: 월 원리금 약 $5,099
• San Francisco $1,441,021 집: 약 $7,919
• New York $825,854 집: 약 $4,538
• Dallas 호가 $419,667 집: 약 $2,306
• Dallas 거래가 $443,428 집: 약 $2,437
• Houston 호가 $304,931 집: 약 $1,676

여기에 재산세를 더해야 비교가 공정합니다. 캘리포니아는 Prop 13 기준 취득가의 약 1.1%를 가정하고, Texas는 중간값인 2.0%를 가정했습니다. 그러면 LA 집은 월 재산세 약 $851을 더해 월 $5,950, Dallas $419,667 집은 월 재산세 약 $699를 더해 $3,006, Houston $304,931 집은 월 $508을 더해 $2,184입니다. Texas는 재산세율이 거의 두 배라서 격차가 줄지만, 그래도 LA 대비 월 약 $2,944, 연 $35,000 이상 낮습니다. San Francisco 집은 같은 방식으로 월 $9,240까지 올라가므로 Dallas와의 차이는 월 $6,000을 넘습니다.

3. 무소득세와 재산세 2%: 이사 전에 반드시 계산할 균형점

Texas에는 주 소득세가 없습니다. 캘리포니아는 소득에 따라 1%에서 최고 13.3%까지 누진 과세하므로, 연소득이 높을수록 이사 효과가 커집니다. 반면 Texas 재산세는 카운티·학군·MUD(특별 수도 구역)에 따라 대략 1.6~2.5%입니다. $420,000 집에서 2.0%면 연 $8,400, 2.5%면 연 $10,500입니다. 소득이 낮고 집이 비싼 가구일수록 소득세 절감보다 재산세 부담이 더 크게 느껴질 수 있습니다.

간단한 점검법은 두 가지입니다. 첫째, 지금 내는 캘리포니아 주 소득세 연액을 확인합니다. 둘째, 사려는 Texas 집의 예상 재산세(호가 × 2.0~2.5%)에서 현재 캘리포니아 재산세를 뺍니다. 첫째 숫자가 둘째보다 크면 세금만으로도 이사가 이득입니다. 구체적인 세금 처리는 개인 상황에 따라 다르므로 CPA와 확인하세요. 저는 세무 전문가가 아닙니다.

4. 집을 팔고 사는 순서: 양도세와 시차

캘리포니아 집을 팔면 중개 수수료와 비용으로 대략 6% 안팎이 빠집니다. LA 대표 가격 $927,891 집을 팔면 비용 후 약 $872,218이 남습니다. 연방 세법상 주거용 주택 양도차익에는 일반적으로 단독 $250,000, 부부 합산 $500,000까지 제외 혜택(Section 121)이 있지만, 2년 거주 요건 등 조건이 있습니다. 이 요건을 채웠는지 이사 계획을 세우기 전에 확인하세요.

순서는 크게 두 가지입니다. 먼저 팔고 임대로 지내며 Texas에서 집을 찾는 방법은 현금을 확보하고 협상력이 생기지만 월세와 이사를 두 번 합니다. 먼저 사는 방법은 이사가 편하지만 두 집 대출을 동시에 감당해야 하고, 7.32% 금리에서 브리지 대출은 부담이 큽니다. 가장 많이 쓰는 현실적인 방법은 캘리포니아 집을 시장에 내놓고 계약이 확정되는 시점에 맞춰 Texas에서 Option Period 7~10일을 활용해 계약하는 것입니다.

5. 어디로 갈까: DFW vs Houston 선택 기준

Dallas-Fort Worth는 일자리 구성이 다양하고 Plano·Frisco·Carrollton 같은 북부 교외에 대기업 본사와 학군이 몰려 있습니다. Zillow의 Frisco 자료는 대표 가치 $651,683(1년 -4.7%, 2025년 12월 말 기준 데이터), Sugar Land는 $438,349(-0.7%, 같은 기준 시점)입니다. 두 도시 자료는 2025년 말까지라 최신 시점이 아니므로 방향성 참고용으로만 보세요.

Houston은 가격이 낮고 매물이 13,064건으로 많아 가격 협상 여지가 큽니다. 대신 홍수 구역 여부와 보험료, MUD 세율을 반드시 확인해야 합니다. 재택근무가 가능하면 통근 부담 없이 Houston의 낮은 가격이 유리하고, 현장 출근이 필요하면 직장과 학군을 먼저 정한 뒤 동네를 좁히는 편이 안전합니다.

6. Texas 도착 후 첫 해 체크리스트

첫째, Homestead Exemption을 신청합니다. 주거용 주택에 학군 기준 $140,000 공제와 연 평가액 상승 10% 상한이 적용되므로 1월 1일 기준 실거주 요건과 신청 기한을 확인하세요. 둘째, 재산세 감정가 통지서가 오는 봄에 감정가가 시세보다 높으면 이의신청을 준비합니다. 셋째, 운전면허와 차량 등록 같은 거주 증명 서류를 정리합니다. 넷째, 주택보험과 폭풍·우박 공제액(deductible)을 비교합니다. Texas는 우박 피해가 잦아 공제액이 비율로 설정된 보험이 많습니다.

7. 협상 포인트: 7.32% 금리와 재고

Dallas 매물은 5,164건, Houston은 13,064건으로 재고가 넉넉하고 중간 계약 소요일이 39~40일입니다. 호가에서 3~5%를 협상하거나, 판매자 부담 금리 바이다운을 요구하는 방법이 있습니다. Dallas $419,667 집에서 호가의 4%는 약 $16,787로, 계약금의 약 20%에 해당합니다. 금리는 앞으로 오를 수도 내릴 수도 있으니, 가격 협상이 금리 한두 단계 인하보다 확실한 절감이라는 점을 기억하세요.

정리

7.32% 환경에서 LA 대표 집 월 $5,950, Dallas 중간 호가 집 월 $3,006, Houston 중간 호가 집 월 $2,184입니다. 월 차이는 Dallas 기준 약 $2,944입니다. 이사 전에 세 가지만 확인하세요. 캘리포니아 소득세 절감액, Texas 재산세 예상액, 집을 파는 시점과 사는 시점의 현금 흐름입니다. 이 세 줄이 맞으면 이사는 숫자로 설명됩니다.

데이터 출처: Zillow Home Value Index 및 Zillow 지역별 페이지(2026년 9월 30일 기준, Frisco·Sugar Land는 2025년 12월 31일 기준), Freddie Mac 30년 고정 모기지 금리(FRED, 2026년 10월 22일). 월 납입액은 20% 계약금·30년 고정·7.32% 가정의 추정치이며 보험료·HOA·MUD는 제외했습니다. 세금과 법률 사항은 전문가와 확인하세요.