2026년 10월 NJ 전체 시세 — 중간가 $558K(+2.3%)·재고 32,962채(+9.0%), 모기지 7.32%로 한 주 만에 내려와도 월 원리금은 $3,069(NJ)~$4,181(Bergen)

이번 주 Freddie Mac 30년 고정 모기지(Mortgage) 금리는 7.32%로, 두 주 연속 7.40%였던 숫자에서 0.08%p 내려왔다. 같은 시점 Redfin이 발표한 9월 NJ 전체 중간 거래가는 $558,395(+2.3%), 현재 매물 재고는 32,962채로 1년 전보다 9.0% 늘었다. 금리는 아주 조금 꺾였고, 재고는 쌓이고 있으며, 가격은 아직 오르는 이 조합이 지금 NJ 시장의 모습이다.

1. 이번 주 숫자 한눈에 보기

먼저 이번 주 확인된 핵심 지표를 정리한다. 모든 수치는 FRED(Freddie Mac PMMS, 10월 22일 갱신)와 Redfin 9월 데이터 기준이다.

• 30년 고정 모기지 금리: 7.32% (10/22), 직전 두 주는 7.40%, 10월 1일 7.28%, 9월 24일 7.03%
• NJ 전체 중간 거래가: $558,395, 1년 전보다 +2.3%
• NJ 거래 건수: 7,084건, 1년 전보다 -4.1%
• NJ 중간 DOM(Days on Market): 44일, 1년 전보다 5일 짧아졌다
• NJ 거래가 대비 계약가(Sale-to-list): 101.0%
• NJ 재고: 32,962채, 1년 전보다 +9.0%, 재고 소진 기간(Months of supply) 약 4개월
• 전국 중간 거래가: $393,895, +1.3% — 2월 이후 가장 작은 상승폭

금리가 8bp 내려온 것은 숫자로는 작지만, 9월 24일 7.03%에서 불과 4주 만에 29bp가 뛰어오른 직후라는 점에서 방향이 바뀌었는지 확인해야 할 주간이다. 다음 발표는 10월 29일이다.

2. NJ 전체: 가격은 오르는데 거래는 줄었다

NJ 9월 중간 거래가 $558,395는 1년 전보다 2.3% 올랐지만, 거래 건수는 7,084건으로 4.1% 줄었다. 가격은 오르고 거래량은 줄어드는 모습은 "비싸졌지만 사는 사람이 줄었다"는 뜻이다. 매물이 팔릴 때는 여전히 강하다. 중간 DOM이 44일로 1년 전보다 5일 짧아졌고, 거래가 대비 계약가는 101.0%다.

• 호가 이상으로 팔린 거래 비중: 46.2% (1년 전보다 1.4%p 감소)
• 신규 매물(Newly listed): 9,263채, 1년 전과 거의 같은 -0.16%
• 재고 32,962채: 신규 매물은 그대로인데 재고만 9% 늘었다는 것은 매물이 시장에 머무는 시간이 길어졌다는 뜻이다
• 소진 기간 4개월: 보통 5~6개월이 균형 시장이므로 NJ 전체는 여전히 매도자 우위권이다

핵심은 "호가 이상으로 파는 집은 절반 가까이지만, 그 절반 밖의 집은 쌓이고 있다"는 점이다. 가격이 맞는 집은 빨리 나가고, 가격이 과한 집만 남는 양극화다.

3. Bergen County: 3개월 중간가 $760,797, 오히려 -1.2%

Bergen의 Redfin 최근 3개월 중간 거래가는 $760,797(약 $761K)로 1년 전보다 1.2% 낮다. NJ 전체가 오르는 동안 Bergen은 소폭 내렸다. 이유는 거래 구성에 있다. 같은 기간 평방피트당 가격은 $455로 6.9% 올랐고, 거래 건수는 673건으로 1년 전 675건과 거의 같다. 즉 같은 크기의 집 값은 올랐는데, 상대적으로 작은 집과 콘도 거래 비중이 늘어 중간값이 내려간 것으로 읽힌다.

• 중간 DOM: 73일 (1년 전 72일) — NJ 전체 44일보다 29일 길다
• 거래가 대비 계약가: 102.4%, 1년 전보다 0.7%p 상승
• 호가 이상 거래 비중: 52.8% (+1.0%p)
• 가격 인하 매물 비중: 9.6% (+1.5%p)

흥미로운 점은 Bergen이 DOM은 길면서 호가 대비 102.4%에 팔린다는 것이다. 처음부터 낮은 호가로 시장에 나와 경쟁 입찰이 붙는 집과, 높은 호가로 나와 몇 달씩 남는 집이 공존한다. 가격 인하 매물 비중이 1.5%p 늘어난 것은 후자가 늘고 있다는 신호다.

4. 7.32%에서 실제 월 페이먼트는 얼마인가

20% 다운페이먼트, 30년 고정, 금리 7.32%로 원리금(P&I)만 계산했다. 재산세와 보험은 제외한 숫자다.

• NJ 중간가 $558,395: 대출 $446,716 → 월 약 $3,069
• Bergen 중간가 $760,797: 대출 $608,638 → 월 약 $4,181
• 전국 중간가 $393,895: 대출 $315,116 → 월 약 $2,165

지난주 7.40%와 비교하면 NJ는 월 $24, Bergen은 월 $33, 전국은 월 $17이 줄어든다. 9월 24일의 7.03%와 비교하면 NJ는 월 $88, Bergen은 월 $119 더 낸다. 금리가 4주 사이에 29bp 오른 효과가 NJ 중간가 기준 연 $1,056이라는 얘기다. 다운페이먼트를 10%만 낸다면 같은 금리에서 NJ 중간가 월 원리금은 약 $3,452, Bergen은 약 $4,704로 올라간다. 여기에 NJ의 재산세가 더해진다는 점도 잊으면 안 된다.

5. 월 $3,000이 사는 집의 크기

반대로 "월 원리금 $3,000까지"를 예산으로 놓고 대출 가능 금액을 계산하면, 7.32%에서는 약 $436,700의 대출이 가능하다. 7.03%였던 4주 전에는 약 $449,600이었다. 대출 한도가 약 $12,900 줄어든 셈이다. 20% 다운을 포함한 구매 가능 가격으로 환산하면 약 $2만 이상이 사라진 것이다.

• 7.32%: 월 $3,000 → 대출 약 $436,700
• 7.03%: 월 $3,000 → 대출 약 $449,600
• 차이: 대출 한도 약 $12,900 감소

그래서 이 시기에는 "얼마짜리 집을 살 수 있나"보다 "월 얼마까지 낼 수 있나"로 예산을 먼저 정하는 쪽이 현실적이다. 금리가 움직일 때마다 구매력이 이만큼 변한다.

6. 전국 흐름: 재고는 2020년 3월 이후 최고, 거래는 2014년 이후 최저

Redfin의 전국 9월 보고서는 NJ보다 더 뚜렷한 냉각을 보여 준다. 전국 중간 거래가는 $393,895로 1.3% 올랐는데 2월 이후 가장 작은 상승폭이다. 호가 상승률도 0.6%로 4월 이후 가장 낮다.

• 전국 매물 재고: 전월보다 1.2% 증가, 2020년 3월 이후 가장 높은 수준
• 전국 계약(Pending) 건수: 전월보다 4% 감소, 2014년 이후 가장 낮은 수준(2020년 4월 제외)
• 모든 주요 메트로에서 전년 대비 계약 건수 감소
• 계약 후 취소 비율: 14.5%
• 마감 거래: 전월보다 1.6% 감소

NJ는 이 흐름 안에서 상대적으로 강한 편이다. 거래가 대비 계약가 101.0%와 DOM 44일은 전국 평균 시장에서는 보기 힘든 숫자다. 다만 재고 +9.0%는 전국 방향과 같다.

7. 매수자가 지금 쓸 수 있는 협상 카드

시장이 "가격이 맞는 집만 빨리 팔리는" 구조로 바뀌고 있다면, 매수자가 노릴 곳은 분명하다. 전체 시장이 아니라 개별 매물의 상태를 봐야 한다.

• 리스팅 DOM이 60일 이상인 매물: Bergen 중간 DOM이 73일이므로 평균보다 오래 남은 집이 협상 대상이다
• 가격 인하 이력: Bergen에서 가격을 내린 매물이 9.6%에 이른다. 인하 후에도 남아 있다면 추가 협상 여지가 있다
• 계약 취소 14.5%: 전국에서 7건 중 1건이 깨진다. 인스펙션과 감정 contingency를 쉽게 포기하지 말아야 한다
• 셀러 크레딧: 금리가 7%대일 때는 가격 인하보다 클로징 비용 크레딧이나 금리 buydown 요청이 월 부담에는 더 직접적이다
• 금리 락(Rate lock): 금리가 7.03%에서 7.40%까지 오르내린 4주였다. 계약 직후 락을 걸고 float down 옵션이 있는지 확인한다

8. 매도자가 알아야 할 것

NJ 전체에서 호가 이상으로 팔린 비중이 46.2%이고 Bergen은 52.8%다. 반대로 말하면 NJ 거래의 절반 이상은 호가 이하로 끝난다는 뜻이다. 처음부터 시장가에 맞춘 호가가 중요하다.

• 거래가 대비 계약가 101.0%(NJ), 102.4%(Bergen): 낮게 시작해 경쟁을 만드는 전략이 여전히 통한다
• 높은 호가로 시작해 몇 주 뒤 내리면 DOM만 길어지고 최종가는 비슷하다
• 재고가 9% 늘었기 때문에 같은 동네의 경쟁 매물이 1년 전보다 많다
• 첫 2주의 오픈하우스와 사진 품질이 결과를 좌우한다

9. 다음 4주 체크리스트

10월 29일 금리 발표, 11월 10일 Redfin 다음 월간 데이터, 그리고 연말 시즌이 다가온다.

• 10월 29일 모기지 금리가 7.32% 아래로 내려오면 두 주 연속 하락 시작이다
• NJ 재고가 33,000채를 넘는지, 소진 기간이 4개월에서 5개월로 올라가는지 확인한다
• Bergen 중간 DOM이 73일에서 더 길어지는지 본다
• 호가 이상 거래 비중이 NJ에서 46% 아래로 떨어지면 매수자 우위로 넘어가는 신호다
• 본인 예산은 월 원리금 기준으로 다시 계산한다. 7.32%에서 NJ 중간가 월 $3,069, Bergen 월 $4,181이 기준선이다

숫자는 천천히 움직이지만, 금리가 4주 만에 7.03%에서 7.40%로 간 만큼 계약 직전의 결정이 월 수백 달러를 바꾼다. 이번 주 7.32%는 방향 전환이라기보다 잠시 숨 고르기일 가능성이 있으므로, 이미 집을 찾고 있다면 사전 승인(Pre-approval)과 금리 락 조건을 지금 점검해 두는 것이 좋다.

출처: Freddie Mac PMMS (FRED, 2026-10-22), Redfin NJ·Bergen County Housing Market (2026년 9월), Redfin 전국 9월 보고서 (2026-10-12). 월 원리금은 20% 다운, 30년 고정 기준 계산이며 재산세·보험은 포함하지 않았다.