2026년 10월 Texas 모기지 7.32% — 7.40%에서 첫 하락, Dallas $449,736 월 원리금 $2,471·Houston $341,837 $1,879, 재산세를 넣으면 월 $772이 갈린다

2026년 10월 22일 Freddie Mac 집계로 30년 고정 모기지 금리는 7.32%를 기록해 두 주 연속 7.40%였던 흐름에서 0.08%p 내려왔습니다. 같은 9월 기준 Redfin 중간 거래가는 Dallas $449,736(+3.4%), Houston $341,837(-2.3%)입니다. 금리가 소폭 꺾인 이번 주, Texas 두 대도시에서 월 부담이 실제로 얼마나 달라지는지 숫자로 계산해 봅니다.

1. 이번 주 금리 흐름: 7.03%에서 7.40%까지, 그리고 7.32%

최근 5주 30년 고정 금리는 다음과 같이 움직였습니다. 9월 24일 7.03%, 10월 1일 7.28%, 10월 8일 7.40%, 10월 15일 7.40%, 그리고 10월 22일 7.32%입니다. 한 달 사이에 0.37%p가 올랐다가 이번 주에 처음 내려온 셈입니다. 다음 발표는 10월 29일이므로, 금리 확정(락) 시점을 고민하는 매수자에게는 한 주 더 지켜볼 여유가 있는 구간입니다.

0.08%p는 작아 보이지만 Texas처럼 대출 원금이 큰 시장에서는 숫자가 눈에 보입니다. 아래 계산은 모두 20% 다운페이먼트, 30년 고정 기준입니다.

2. Dallas $449,736: 7.40%에서 7.32%로 월 $20 절감

Dallas 중간 거래가 $449,736에서 20%를 내면 대출 원금은 약 $359,789입니다. 7.40%에서는 월 원리금이 약 $2,491, 7.32%에서는 약 $2,471로 월 $20, 연 $240가 줄어듭니다. 9월 24일의 7.03%였다면 월 $2,401이었으므로, 한 달 전과 비교하면 여전히 월 $70 더 내는 구조입니다.

Dallas 시장 지표도 같이 봐야 합니다. 중간 체류 기간은 53일로 1년 전보다 2일 짧아졌고, 9월 거래 건수는 2,421건으로 전년 대비 6.4% 줄었습니다. 가격은 오르는데 거래는 줄어든 전형적인 "금리가 거래량을 누르는" 모습입니다. 매도자가 호가를 쉽게 내리지 않는 대신, 매수자가 협상할 수 있는 항목은 클로징 비용 크레딧과 금리 바이다운에 집중됩니다.

3. Houston $341,837: 가격은 내리고 체류는 길어졌다

Houston 중간 거래가는 $341,837로 1년 전보다 2.3% 낮고, 제곱피트당 가격은 5.0% 내려갔습니다. 20% 다운이면 대출 원금은 약 $273,470이고 월 원리금은 7.40%에서 $1,893, 7.32%에서 $1,879로 월 $15가 줄어듭니다. 7.03% 기준($1,825)과 비교하면 한 달 새 월 $54 올랐습니다.

체류 기간은 49일로 1년 전보다 4일 길어졌고, 가격을 내린 매물 비중은 35.8%입니다. 9월 거래 건수도 4,803건으로 9.1% 줄었습니다. 즉 Houston은 Dallas보다 매수자 협상력이 큰 시장입니다. 같은 7.32% 금리라도 Houston에서는 가격 자체를 깎을 여지가 있고, Dallas에서는 크레딧 위주로 접근하는 차이가 생깁니다.

4. 재산세를 넣은 진짜 월 부담: 월 $772 차이

Texas는 주 소득세가 없지만 재산세 실효세율이 대체로 1.6~2.5% 범위입니다. 중간가에 세율을 적용하면 연 재산세는 다음과 같습니다.

• Dallas $449,736: 1.6%면 연 $7,196(월 $600), 2.0%면 연 $8,995(월 $750), 2.5%면 연 $11,243(월 $937)
• Houston $341,837: 1.6%면 연 $5,469(월 $456), 2.0%면 연 $6,837(월 $570), 2.5%면 연 $8,546(월 $712)

세율 2.0%를 기준으로 7.32% 월 원리금과 재산세를 합치면 Dallas는 $2,471 + $750 = 약 $3,221, Houston은 $1,879 + $570 = 약 $2,449입니다. 두 도시의 월 차이는 약 $772, 연 $9,264입니다. 여기에 주택보험과 HOA까지 더하면 격차는 더 벌어지기 때문에, 집값 차이 $107,899보다 "매달 나가는 고정비 차이"가 실제 의사결정에 훨씬 큰 영향을 줍니다.

5. 동네를 고를 때: MUD와 학군 세율을 먼저 확인

같은 DFW, 같은 Houston 안에서도 재산세율은 크게 갈립니다. Plano·Frisco·Carrollton처럼 오래된 도시는 시·카운티·학군 세율이 합쳐져 대체로 2% 안팎이고, 신축 단지가 많은 외곽은 MUD(Municipal Utility District) 세율이 추가돼 2.4~2.5%까지 올라갑니다. Houston 권역에서는 Sugar Land와 Katy 일대가 MUD와 PID 세율에 따라 같은 가격대에서도 월 $100 이상 차이가 나는 경우가 흔합니다.

그래서 매물을 볼 때는 리스팅의 "작년 세금" 숫자를 그대로 쓰지 말고, 해당 주소의 현재 감정가에 올해 세율을 곱해 다시 계산해야 합니다. 신규 구매 후에는 감정가가 매매가 수준으로 재평가되는 경우가 많아, 전 주인이 내던 세금보다 높게 나올 수 있습니다.

6. 금리가 내려온 주에 챙길 협상 항목

첫째, 금리 락 기간입니다. 클로징까지 30~45일이 걸리는 만큼, 락 기간을 45일로 잡고 금리가 추가로 내려가면 재락(float-down) 옵션이 있는지 렌더에게 물어보세요. 둘째, 셀러 크레딧입니다. Dallas처럼 체류가 53일 수준인 시장에서는 가격 인하보다 클로징 비용 크레딧 2~3% 요구가 받아들여질 확률이 높습니다. 셋째, Option Period입니다. Texas 특유의 7~10일 옵션 기간 동안 검사 결과를 근거로 수리 요구나 가격 조정을 협상할 수 있습니다. 넷째, 영구 바이다운과 임시 바이다운(2-1 바이다운)을 비교해, 몇 년 내 재융자를 계획한다면 임시 바이다운 쪽이 유리한지 계산해 보세요.

7. 연소득별로 보는 감당 가능 범위

월 총 부담 $3,221(Dallas)과 $2,449(Houston)을 기준으로, 대출 기관이 흔히 쓰는 총부채상환비율(월 총 주거비가 세전 월소득의 약 28~36%)을 거꾸로 적용해 보면 필요한 소득 수준이 나옵니다. 주거비를 세전 소득의 30%로 잡으면 Dallas 중간가 주택에는 월 소득 약 $10,700, 즉 연소득 약 $128,000이 필요하고, Houston 중간가 주택에는 월 소득 약 $8,160, 즉 연소득 약 $98,000이 필요합니다. 두 도시의 요구 소득 차이가 연 $30,000 안팎이라는 뜻입니다. 여기에 자동차 할부나 학자금 같은 다른 부채가 있으면 필요한 소득은 더 올라가므로, 사전승인(pre-approval)을 받을 때 월 부채 총액을 정확히 공유하는 것이 중요합니다. 반대로 Texas는 주 소득세가 없어 같은 연봉이라도 NJ·NY·CA 대비 실수령액이 높기 때문에, 실제 체감 여유는 위 계산보다 크게 나타나는 가구가 많습니다.

8. 이번 주 결론

7.32%는 하락 추세의 확정이 아니라 한 주짜리 신호일 가능성이 큽니다. 지금 계약을 앞둔 매수자라면 금리 락과 재락 옵션을 확보하고, 아직 고민 중이라면 10월 29일 발표를 확인하세요. Dallas는 가격이 오르고 거래가 줄어든 시장이라 크레딧 중심, Houston은 가격이 내리고 체류가 길어진 시장이라 가격 협상 중심으로 접근하는 것이 숫자에 맞는 전략입니다. 무엇을 고르든 재산세를 반영한 월 총 부담을 기준으로 예산을 잡으면 금리 0.1%p의 변화에 흔들리지 않는 계획을 세울 수 있습니다.

데이터 출처: Freddie Mac 30년 고정 금리(2026년 10월 22일), Redfin 2026년 9월 Dallas·Houston 시장 통계. 월 원리금은 20% 다운, 30년 고정 기준 단순 계산이며 보험·HOA는 제외했습니다. 투자·재정 조언이 아니며, 실제 조건은 렌더와 세무 전문가에게 확인하세요.