재산세 $14,000 + 주소득세 $18,000을 냈는데 연방 공제는 $10,000뿐이었다 — 2026년엔 $40,400까지: SALT 한도 완전정리, 소득 $505,000부터 30%씩 깎이는 '조용한 함정', 2027년 $40,804, 2030년 다시 $10,000… 그리고 클로징 날 재산세 정산서가 공제를 가른다 (NJ·NY)

4년 동안 $10,000에 묶여 있던 공제가 바뀌었다

뉴저지와 뉴욕 홈오너라면 한 번쯤 이런 경험이 있을 겁니다. 재산세 $14,000에 주(州) 소득세 $18,000을 냈는데, 연방 세금 보고에서 인정받는 건 $10,000뿐이었던 해입니다. 2018년부터 2024년까지 적용된 SALT(State And Local Tax) 공제 한도, 즉 주·지방세 항목별 공제 상한이 부부 합산이든 독신이든 똑같이 $10,000였기 때문입니다.

2025년 7월 서명된 연방 세법 개정(흔히 'One Big Beautiful Bill'로 불립니다)이 이 한도를 바꿨습니다. 2025년 $40,000, 2026년 $40,400, 이후 2029년까지 매년 1%씩 오르고, 2030년에는 다시 $10,000으로 돌아갑니다. 올해 2026년 소득에 대한 세금 보고(2027년 초)와 내년 세금 계획을 앞두고 있는 11월 초, 지금 점검해야 할 이유가 여기에 있습니다. 이 글은 2026년 기준 일반 정보이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 한도는 법에 정해진 공식으로 계산했으며, 2027년 최종 수치는 IRS의 연례 물가 조정 발표와 함께 반드시 확인하세요.

1. 숫자부터 — 연도별 SALT 한도와 소득 기준

법에 적힌 구조를 표로 풀면 다음과 같습니다.

• 2025년: 한도 $40,000, 감액 시작 소득(MAGI) $500,000
• 2026년: 한도 $40,400, 감액 시작 소득 $505,000
• 2027년: 한도 약 $40,804, 감액 시작 소득 약 $510,050 (매년 1% 인상 공식으로 계산한 값)
• 2028·2029년: 같은 방식으로 매년 1%씩 인상
• 2030년부터: 한도 $10,000으로 복귀(법에 정해진 일몰)

부부가 따로 신고하는 Married Filing Separately는 각각 절반(2026년 $20,200, 감액 시작 $252,500)입니다. 그리고 $10,000이라는 최저선(Floor)은 어떤 소득에서도 유지됩니다.

SALT에 들어가는 항목은 재산세(Real Estate Tax) + 주·지방 소득세(또는 판매세 중 하나를 선택)의 합계입니다. 재산세와 소득세를 따로따로 한도 적용하는 것이 아니라 한 바구니에 담아 한 번에 한도를 적용합니다.

2. '조용한 함정' — 소득 $505,000부터 30%씩 깎인다

이번 개정의 핵심은 한도가 높아졌다는 사실보다 소득이 높으면 한도가 다시 깎인다는 점입니다. 수정조정총소득(MAGI)이 감액 시작 기준을 넘으면, 초과분의 30%만큼 한도가 줄어듭니다. 단, $10,000 밑으로는 내려가지 않습니다.

2026년 계산 공식은 간단합니다.

한도 = $40,400 − 30% × (MAGI − $505,000), 단 최소 $10,000

예시를 볼까요.

• MAGI $450,000(뉴저지 맞벌이 부부): 기준 미만이므로 한도 $40,400 그대로.
• MAGI $556,000: 초과분 $51,000 × 30% = $15,300 → 한도 $25,100.
• MAGI $606,333 이상: ($40,400 − $10,000) ÷ 0.3 = $101,333 초과분 → 한도가 $10,000까지 내려가 예전과 같아집니다.

감액 구간에서는 소득이 $1 늘 때마다 공제 가능액이 30센트 줄기 때문에, 실질 한계세율이 표면 세율보다 높아집니다. 예컨대 35% 구간 납세자는 감액 구간에서 대략 35% + (0.3 × 35%) = 약 45.5% 수준의 한계 부담을 느낍니다. 보너스나 주택 매도 차익이 큰 해에는 이 구간에 걸리는지 미리 계산해 봐야 합니다.

3. 뉴저지 부부의 실제 계산 — 누가 얼마나 득을 보나

사례 A: MAGI $350,000, NJ 거주 부부

• 재산세 $14,000 + 주 소득세 $18,000 = $32,000
• 과거 한도 $10,000일 때: 인정 $10,000, 초과분 $22,000은 버려졌습니다.
• 2026년 한도 $40,400: $32,000 전액 인정 가능(항목별 공제를 선택할 경우).
• 추가 공제 $22,000 × 24% 구간 = 연방세 약 $5,280 절감.

단, 항목별 공제(Itemized Deduction)를 택해야만 이 혜택을 봅니다. 2026년 부부합산 표준공제는 $32,200이므로, SALT $32,000에 모기지 이자, 기부금 등을 더해 $32,200을 넘어야 의미가 있습니다. 위 사례는 SALT만으로 표준공제와 비슷한 수준이라, 나머지 항목이 얼마냐에 따라 이익이 갈립니다.

사례 B: 재산세 $9,500, 소득이 낮은 은퇴 부부
SALT 합계가 $12,000 안팎이라면 한도 상향의 효과는 거의 없고, 어차피 표준공제를 쓰는 경우가 많습니다. 한도가 올랐다고 모두에게 이득은 아닙니다.

사례 C: MAGI $700,000 고소득 가구
한도가 $10,000으로 복귀하므로 이번 개정의 직접 혜택은 사실상 없습니다. 이 경우 많은 사람이 '패스스루 법인세(PTET)' 같은 사업체 단위 우회 방법을 CPA와 검토합니다. 뉴저지의 BAIT, 뉴욕의 PTET가 대표적이며, 선택 신고 기한과 요건이 따로 있고 개인 재산세에는 적용되지 않으므로 반드시 CPA와 확인해야 합니다.

4. 부동산 법률 포인트 — 클로징 날 '재산세 정산'이 공제를 가른다

SALT 공제는 부동산을 사고파는 해에 특히 얽힙니다. 핵심은 재산세 부담 기간을 누가 보유했느냐입니다(IRC §164(d)).

• 재산세는 매도자와 매수자가 보유 기간에 비례해 나눕니다. 이 정산은 클로징 때 정산서(Settlement Statement·Closing Disclosure)의 'Adjustments(조정)' 항목에 나타납니다.
• 매도자: 클로징 전날까지의 재산세만 본인 공제 대상입니다. 매도 연도에 이미 낸 분기분이 있다면 정산서에서 환급받은 금액을 빼고 계산해야 합니다.
• 매수자: 클로징일부터 보유 기간분만 공제 대상이며, 매도자가 미리 낸 세금을 정산해 주는 금액은 매수자의 재산세로 인정됩니다.
• 뉴저지는 재산세를 2월 1일·5월 1일·8월 1일·11월 1일에 분기별로 냅니다. 연중에 클로징하면 어느 분기분이 어떻게 정산되는지 정산서에서 확인해야 합니다.
• 뉴욕시는 보통 7월 1일·1월 1일 반기별 납부입니다.

콘도·코압(Co-op) 주의: 코압 주주는 건물이 내는 재산세 중 본인 몫을 공제받을 수 있으며(IRC §216), 그 금액은 매년 코압 이사회·관리회사가 보내는 연말 세금 명세서에 기재됩니다. 이 금액도 SALT 한도 안에 합산됩니다. 클로징 때 정산 금액이 정산서와 이 명세서에 어떻게 반영되는지 변호사·CPA에게 확인하세요.

5. 2030년이라는 시한 — 보유·매도 계획에 어떤 영향이?

법에 따라 한도는 2029년까지만 인상되고 2030년부터 $10,000으로 복귀합니다. 이 때문에 나오는 질문이 있습니다.

• "재산세를 미리 한꺼번에 내면 공제가 늘어나나요?" 일반적으로 그 해에 부과·납부 의무가 확정된 세금만 공제되므로, 아직 고지되지 않은 다음 해 세금을 미리 내는 방식은 인정되지 않을 가능성이 큽니다. 한도 자체도 있어 효과는 제한적입니다.
• "2030년 이전에 집을 팔아야 하나요?" 세금 공제 하나로 매매 시기를 정하는 것은 권하지 않습니다. 양도세(Section 121 비과세 $250,000/부부 $500,000), 금리, 가족 계획이 훨씬 큰 변수입니다.
• "주 정부 조치가 있나요?" 뉴저지는 ANCHOR, Senior Freeze 같은 재산세 환급 프로그램이 별도로 있어 연방 SALT 공제와 따로 움직입니다. 환급받은 금액이 있으면 공제한 재산세에서 빼야 하는 경우가 있으니 세무 신고 때 확인이 필요합니다.

6. 지금 해야 할 일 — 11월 체크리스트

1. 올해 SALT 예상액 계산: 이미 낸 재산세 분기분 + 연말까지 낼 주 소득세(원천징수·추정세) 합계.
2. MAGI 추정: $505,000에 가까우면 연말 보너스·주식 매도·주택 매도 차익 시기를 CPA와 조율.
3. 항목별 vs 표준공제 비교: 2026년 부부 표준공제 $32,200 vs 내 항목별 합계.
4. 클로징 정산서 보관: 올해 집을 사거나 판 경우 정산서의 재산세 조정 항목 확인. 1099-S 수령 여부도 점검.
5. 코압·콘도: 연말에 오는 재산세 몫 명세서 확인.
6. 환급 프로그램 수령액 기록: ANCHOR 등 받은 금액 정리.

변호사·CPA에게 가져갈 질문 5가지

1. 우리 가구의 2026년 MAGI와 SALT 한도는 얼마이며, 감액이 적용되나요?
2. 항목별 공제를 택하면 표준공제 $32,200 대비 얼마나 유리한가요?
3. 올해 클로징이 있었다면, 정산서의 재산세 조정액을 매도자·매수자 중 누가 공제하나요?
4. 사업체 소득이 있다면 BAIT·PTET 선택이 우리에게 이득인가요?
5. 2030년 한도 복귀를 고려해 보유·매도 계획을 어떻게 세워야 하나요?

마무리

SALT 한도는 '$10,000에서 $40,400으로 올랐다'는 한 줄로는 설명이 안 되는 법입니다. 소득 $505,000부터 30%씩 깎이고, 항목별 공제를 택해야 하며, 2030년에는 원점으로 돌아갑니다. 뉴저지·뉴욕처럼 재산세와 주 소득세가 높은 지역일수록 계산 결과가 크게 갈립니다. 11월은 연말 정리 전 마지막으로 선택지를 가질 수 있는 시기이니, 올해 재산세 고지서·클로징 정산서·급여 명세서를 모아 CPA와 한 번 점검해 보시기 바랍니다.

이 글은 2026년 11월 기준 일반 정보이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 세법과 한도, 감액 기준은 변경될 수 있으며 2027년 수치는 법정 공식에 따른 계산값입니다. 개인 상황에 따라 결과가 크게 달라지므로 반드시 뉴저지 또는 뉴욕 라이선스 변호사·CPA와 상담하세요.