2026년 10월 Passaic County 시세 — 단독 $650K(+3.2%)는 호가의 104.9%에 팔리는데 타운하우스·콘도는 $425K(-7.6%): 모기지 7.40%에서 월 원리금이 $2,105~$3,600 갈린다

2026년 10월 둘째 주 기준 30년 고정 모기지(Mortgage) 금리는 7.40%(Freddie Mac, 10월 15일 주)로, 한 달 전(9월 17일) 6.95%보다 0.45%p 올랐습니다. 같은 시기 Passaic County 8월 MLS 데이터를 보면 단독주택 중간가는 $650,000(+3.2%)이고 호가의 104.9%에 33일 만에 팔렸는데, 타운하우스·콘도는 $425,000(-7.6%)으로 내려앉았습니다. 한 카운티 안에서 시장이 두 갈래로 갈라진 셈입니다.

Bergen의 바로 서쪽에 붙은 Passaic County는 Wayne·Clifton·Totowa 같은 중산층 주거지와 Paterson 같은 도심, West Milford 같은 호수·산악 지대가 한 카운티에 섞여 있습니다. 아래 숫자는 8월 MLS 월간 리포트(9월 25일 발행)와 2026년 2분기 카운티 통계를 기준으로 했고, 타운별 가격은 정확한 중간가가 아니라 일반적인 매물 가격대입니다.

1. 카운티 전체 숫자 — 단독주택은 뜨겁고 콘도는 식었다

카운티 전체 중간가는 2분기 $600K로 1년 전 $564K보다 6.4% 올랐고, 거래 건수는 890건으로 6.6% 줄었습니다. 2026년 상반기 단독주택 연초 대비 중간가는 $635,000(+5.8%)입니다. 가격은 오르는데 거래가 줄었다는 것은, 사는 사람이 적어진 것이 아니라 팔려고 내놓는 사람이 적다는 뜻에 가깝습니다.

• 2분기 카운티 중간가 $600K (+6.4%, 전년 $564K), 1분기는 $570K
• 2분기 거래 890건, 전년 953건 대비 -6.6%
• 평방피트당 중간가 $355, 전년 $340에서 +4.4%
• 2026년 5월 카운티 중간가는 약 $605,700로 집계됐습니다

2. 단독주택 — 호가의 104.9%, 재고 2.4개월

8월 단독주택 중간가는 $650,000으로 전년 $630,000보다 3.2% 올랐습니다. DOM(Days on Market)은 33일로 전년 26일보다 길어졌지만, 거래 가격은 여전히 호가보다 4.9% 높습니다. 재고는 431채, Months Supply는 2.4개월로 통상 6개월을 균형점으로 보는 기준에서 한참 아래, 명백한 매도자 우위입니다.

• 중간가 $650,000 (전년 $630,000, +3.2%)
• DOM 33일 (전년 26일, +26.9%)
• 호가 대비 낙찰가 104.9% (전년 105.1%)
• 재고 431채 (+2.6%), 공급 2.4개월 (전년 2.5개월)

DOM이 7일 늘었는데 낙찰가 비율이 거의 그대로라는 점이 핵심입니다. 팔리는 속도는 조금 느려졌지만 가격을 깎아야 팔리는 시장은 아닙니다.

3. 타운하우스·콘도 — $425K(-7.6%), 재고는 57.6% 증가

같은 달 타운하우스·콘도 중간가는 $425,000으로 전년 $460,000보다 7.6% 내렸습니다. 재고는 99채에서 156채로 57.6% 늘었고, 공급은 2.1개월에서 3.2개월로 늘었습니다. 호가 대비 낙찰가는 103.1%로 여전히 호가 이상이지만, 단독주택과의 격차는 1.8%p로 좁혀졌습니다.

• 중간가 $425,000 (전년 $460,000, -7.6%), 연초 대비 중간가 $435,000 (+1.2%)
• DOM 34일 (전년 41일, -17.1%)
• 재고 156채 (+57.6%), 공급 3.2개월
• 55세 이상 커뮤니티(Adult Communities)는 중간가 $380,000, 전년 대비 -26.1%, DOM 61일이지만 표본이 작아 변동폭이 과장된 숫자입니다

콘도·타운하우스는 HOA 비용과 모기지 금리 두 가지가 동시에 월 부담을 키우기 때문에, 금리 상승기에 가장 먼저 수요가 빠지는 유형입니다.

4. 7.40%에서의 월 페이먼트 — 유형별 계산

20% 다운, 30년 고정, 원리금(P&I)만 계산한 월 페이먼트입니다. 재산세·보험·HOA는 별도입니다.

• 단독 $650,000 (대출 $520,000): 월 약 $3,600 (6.34%였다면 $3,232, 월 +$368)
• 카운티 중간가 $600,000 (대출 $480,000): 월 약 $3,323
• 타운하우스·콘도 $425,000 (대출 $340,000): 월 약 $2,354
• 55세 이상 커뮤니티 $380,000 (대출 $304,000): 월 약 $2,105

같은 카운티에서 단독과 콘도의 월 원리금 차이는 약 $1,246입니다. 여기에 NJ의 재산세(보통 집값의 2% 안팎)를 더하면 단독은 월 $1,000 이상이 추가되므로, 실제 월 고정비 격차는 더 벌어집니다.

5. 타운별 가격대 — Paterson에서 Wayne까지

타운별 정확한 중간가는 확인되지 않아, 일반적으로 알려진 매물 가격대를 정리합니다. 실제 계약가는 호가보다 높게 나오는 경우가 많으므로 호가 기준 상단을 넉넉히 보셔야 합니다.

• Wayne: 입주 가능한 단독이 $500K대 초반부터, 고급 주택은 $1M 이상
• Clifton: 단독 $400K대 중반~$700K대 후반, 일부 $1.3M까지
• Pompton Lakes: 단독 $400K대 후반~$700K대 후반
• West Milford: 오래된 소형은 $300K 미만, 호수가 주택은 $600K 이상, 일부 $1M 이상
• Paterson: 대체로 $250K~$500K

Bergen이 $1M을 넘나드는 동네가 많은 것과 비교하면, Passaic은 같은 예산으로 한 단계 큰 집을 노릴 수 있는 구조입니다.

6. 어디서 협상이 되나 — 유형·가격대별 전략

숫자상 협상 여지가 큰 쪽은 단독이 아니라 콘도·타운하우스입니다. 재고가 늘고 중간가가 하락 중이며, 호가 대비 낙찰가 비율도 단독보다 낮기 때문입니다.

• 콘도·타운하우스: 리스팅 30일 이상 매물에서 호가 인하와 클로징 비용(Closing Cost) 지원을 함께 요청
• 단독: 호가의 100% 이상 오퍼가 일반적이므로 가격 대신 인스펙션 기간, 클로징 일정, 에스크로 규모로 경쟁
• 55세 이상 커뮤니티: DOM 61일로 길어 협상 여지는 크지만 HOA 규정과 연령 조건을 먼저 확인
• 어느 유형이든 금리 락(Rate Lock) 기간을 45~60일로 잡아 금리 추가 상승에 대비

7. 이번 주 체크리스트

모기지 금리가 7주 연속 오른 시점이라, 가격 협상만큼 금리 관리가 총비용을 좌우합니다. 다음 Freddie Mac 발표는 10월 22일입니다.

• 렌더(Lender) 3곳 이상에서 같은 날 견적을 받아 금리와 포인트(Points) 비교
• 월 페이먼트는 원리금에 재산세·보험·HOA를 더한 총액으로 계산
• 콘도는 HOA 특별 분담금(Special Assessment) 이력과 준비금 상태를 확인
• 단독은 재산세 평가액과 최근 이웃 낙찰가를 비교해 오퍼 상한선을 먼저 정하기

8. 정리 — 같은 카운티, 다른 시장

Passaic County 단독주택은 $650K(+3.2%), 호가의 104.9%, 공급 2.4개월로 여전히 매도자 우위인 반면, 콘도·타운하우스는 $425K(-7.6%), 공급 3.2개월로 매수자에게 협상 여지가 생기고 있습니다. 모기지 7.40% 환경에서는 유형 선택이 월 $1,000 이상의 차이를 만들기 때문에, 먼저 월 총 고정비 상한을 정하고 그 안에서 유형과 동네를 고르는 순서가 안전합니다.

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