2026년 10월 Hudson County 시세 — Weehawken $1.28M·Hoboken $999K·Jersey City $801K·Bayonne $650K·Union City $640K·North Bergen $550K, 그런데 매물은 Hoboken 3.0개월 vs Jersey City 8.5개월: 30년 모기지 7.28%가 4주 만에 깎아낸 구매력 $44,803

10월 1일 프레디맥(Freddie Mac) 주간 집계에서 30년 고정 모기지(30-Year Fixed Mortgage)가 7.28%를 찍었다. 9월 3일 6.71%였던 금리가 4주 만에 0.57%p 올라, 2026년 들어 처음 7.25% 선을 넘었다. 같은 4주 동안 허드슨 카운티(Hudson County) 집값은 내려가지 않았다. 저지시티(Jersey City) 9월 중간 실거래가는 $801,000으로 분기 최고치를 다시 썼고, 호보컨(Hoboken)은 $999,500으로 100만 달러 선을 건드렸다.

그런데 같은 달 두 도시의 재고는 정반대로 움직였다. 호보컨은 매물 약 3.0개월치로 매도자 우위, 저지시티는 8.5개월치로 매수자 영역이다. PATH로 한 정거장, 직선거리 3km 안쪽에 붙어 있는 두 도시가 서로 다른 시장을 돌리고 있다는 뜻이다. 허드슨 카운티 여섯 동네의 9월 숫자를 가격순으로 세워 보면, 가격 사다리보다 재고 사다리가 훨씬 중요한 이유가 드러난다.

1. 허드슨 카운티 9월 가격 사다리 — 위켄 $1.28M에서 노스버겐 $550K까지

9월 중간 실거래가를 높은 쪽부터 줄 세우면 2.3배 차이가 난다. 다만 거래 건수가 적은 동네는 그달 팔린 집의 성격에 따라 중간값이 크게 흔들린다는 점을 같이 봐야 한다.

• 위호켄(Weehawken) $1,276,500 — 9월 성약 8건, 중간 체류 18.5일. 카운티 최고가지만 호가 이상에 팔린 비율은 38%뿐이다. 매물 약 6.9개월치로 오히려 매수자 쪽.
• 호보컨(Hoboken) $999,500 — 성약 55건, 중간 16일, 호가 이상 71%. 55건 중 51건이 콘도였다. 매물 3.0개월치, 카운티에서 유일하게 분명한 매도자 우위.
• 저지시티(Jersey City) $801,000 — 성약 103건, 중간 23일, 호가 이상 51%. 평균 호가 대비 체결률 100.0%. 액티브 매물 878건.
• 베이온(Bayonne) $650,000 — 레드핀(Redfin) 3개월 기준 전년 대비 +3.9%. 중간 체류 34일(1년 전 26일), 거래량 −14.1%, 호가 이상 48.8%.
• 유니언시티(Union City) $640,000 — 성약 31건으로 8월의 두 배 이상. 중간 19일, 호가 이상 58%, 매물 5.8개월치로 균형권.
• 노스버겐(North Bergen) $550,000 — 레드핀 기준 전년 대비 +6.8%, 스퀘어피트당 $395. 체류 기간은 80일대로 카운티에서 가장 느리다.

8월 뉴저지 리얼터스(NJ Realtors) 집계로 허드슨 카운티 타운하우스·콘도 중간가는 $722,500, 전년 대비 +18.4%(성약 210건)였다. 콘도가 카운티 거래의 중심축이라는 사실은 아래 재고 구조에서 다시 확인된다.

2. 재고가 가격보다 먼저 움직였다 — 호보컨 3.0 vs 저지시티 8.5개월

같은 카운티, 같은 금리, 같은 통근 노선인데 재고는 세 배 가까이 벌어져 있다. 이 격차가 협상 테이블을 결정한다.

• 저지시티 매물은 8월 약 5.8개월치에서 9월 8.5개월치로 한 달 만에 뛰었다. 가격이 올라서가 아니라, 성약이 8월 141건에서 9월 103건으로 27% 줄었는데 액티브 매물은 계속 쌓였기 때문이다.
• 저지시티 액티브 878건 중 588건이 콘도·코압이다. 전체 매물의 3분의 2가 한 유형에 몰려 있으면, 콘도 매수자는 비교 대상이 많고 단독·다세대 매수자는 선택지가 좁다.
• 침실 수로 보면 9월 처음으로 3베드 매물(221건)이 2베드(216건)를 앞질렀다. 상단 평수에서 재고가 먼저 풀리고 있다는 신호다.
• 호보컨은 3.0개월치, 즉 균형선(6개월)의 절반이다. 9월 성약 55건 중 71%가 호가 이상, 중간 16일. 100만 달러 구간에서도 여전히 경합이 일어난다.
• 위호켄은 최고가 동네인데 매물 6.9개월치에 호가 이상 38%다. 가격대가 높을수록 매수자 풀이 얕아 재고가 쉽게 쌓이는 구조를 보여준다.

3. 저지시티 안에서 갈린 여섯 서브마켓 — $465K에서 $1.195M까지

저지시티를 하나의 시장으로 보면 아무것도 안 보인다. 9월 103건을 동네별로 쪼개면 중간가가 2.6배, 체류 기간은 4배 차이가 난다.

• 다운타운(Downtown, 07302·07310) $1,195,000 — 31건, 26일, 호가 이상 48%, 액티브 275건. 31건 중 26건이 콘도. 체결가 범위 $345,000~$2,425,000.
• 하이츠(The Heights, 07307) $850,500 — 34건으로 최다. 16일, 호가 이상 74%, 평균 호가 대비 체결률 102.8%로 시 전체 1위. 콘도 21·2가구 8·단독 3·3가구 2로 유형이 가장 섞여 있다.
• 웨스트버겐(West Bergen) $767,500 — 4건, 22.5일, 호가 이상 25%. 다세대 중심.
• 버겐-라피엣(Bergen-Lafayette, 07304) $666,250 — 10건, 37일, 호가 이상 30%. 콘도 6·2가구 4.
• 그린빌(Greenville, 07305) $590,000 — 5건, 68일, 호가 이상 40%.
• 저널스퀘어(Journal Square, 07306) $465,000 — 19건, 53일, 호가 이상 37%, 액티브 118건. 시 전체에서 가장 저렴한 중간가.

하이츠와 다운타운이 9월 성약의 약 3분의 2를 처리했다. 그런데 경합 강도는 하이츠(74%)가 다운타운(48%)의 1.5배다. 거래가 많다고 경쟁이 센 게 아니라, 가격대가 낮고 유형이 다양한 쪽에서 입찰이 붙는다.

4. 7.28%가 각 동네 월 페이먼트에 얹은 금액

20% 다운, 30년 고정, 원리금만(세금·보험 제외) 기준으로 9월 3일 6.71%와 10월 1일 7.28%를 비교하면 이렇다.

• 위호켄 $1,276,500 → 대출 $1,021,200. 월 $6,596 → $6,987 (+$391, 연 +$4,690)
• 호보컨 $999,500 → 대출 $799,600. 월 $5,165 → $5,471 (+$306, 연 +$3,672)
• 저지시티 $801,000 → 대출 $640,800. 월 $4,139 → $4,384 (+$245, 연 +$2,943)
• 다운타운 $1,195,000 → 대출 $956,000. 월 $6,175 → $6,541 (+$366, 연 +$4,390)
• 하이츠 $850,500 → 대출 $680,400. 월 $4,395 → $4,655 (+$260, 연 +$3,125)
• 베이온 $650,000 → 대출 $520,000. 월 $3,359 → $3,558 (+$199, 연 +$2,388)
• 유니언시티 $640,000 → 대출 $512,000. 월 $3,307 → $3,503 (+$196, 연 +$2,351)
• 노스버겐 $550,000 → 대출 $440,000. 월 $2,842 → $3,011 (+$168, 연 +$2,021)
• 저널스퀘어 $465,000 → 대출 $372,000. 월 $2,403 → $2,545 (+$142, 연 +$1,708)

가격대가 높을수록 금리 0.57%p의 절대 금액이 커진다. 위호켄과 저널스퀘어의 월 증가분 차이는 $249, 거의 2.8배다.

5. 4주 만에 사라진 구매력 $44,803

같은 월 페이먼트로 살 수 있는 집값으로 환산하면 금리 인상의 체감이 분명해진다. 9월 3일 6.71%에서 월 $4,139를 감당할 수 있었던 매수자 기준이다.

• 6.71%(9/3): 대출 $640,800 — 집값 $801,000
• 6.95%(9/17): 대출 $625,305 — 집값 $781,631
• 7.03%(9/24): 대출 $620,272 — 집값 $775,341
• 7.28%(10/1): 대출 $604,957 — 집값 $756,197

4주 동안 같은 월 부담으로 접근 가능한 가격대가 $44,803 낮아졌다. 저지시티 중간가 매물을 보던 매수자가 이제 $756K 구간을 봐야 한다는 뜻이고, 이 가격대는 하이츠 중간가($850,500) 아래, 웨스트버겐($767,500) 바로 밑이다. 예산 라인 하나가 동네 선택을 바꿔버린다.

6. 전국 지표와 비교하면 허드슨은 여전히 빠른 시장이다

레드핀의 9월 13일 종료 4주 기준 전국 숫자와 나란히 놓으면 허드슨 카운티의 위치가 보인다.

• 전국 중간 실거래가 $397,633(+2%) vs 저지시티 $801,000 — 약 2배
• 전국 중간 체류 46일 vs 호보컨 16일·하이츠 16일·유니언시티 19일
• 전국 호가 이상 체결 25.1% vs 호보컨 71%·하이츠 74%
• 전국 평균 호가 대비 체결률 98.6% vs 저지시티 100.0%·하이츠 102.8%
• 전국 가격 인하 매물 비중 20.8% vs 베이온 15.1%

전국은 호가 아래에서 끝나는 거래가 다수인데, 허드슨 카운티 중심부는 아직 호가 선에서 체결된다. 다만 저지시티 액티브 매물의 중간 호가($769,000)가 9월 중간 실거래가($801,000)보다 낮다는 점은 주목할 만하다. 셀러들이 시장 체결가보다 보수적으로 호가를 붙이기 시작했다는 뜻이다.

7. 지금 이 시장에서 매수자가 쓸 수 있는 것들

재고가 쌓인 동네와 아직 경합이 붙는 동네가 한 카운티 안에 섞여 있으면, 전략은 동네 단위로 갈라져야 한다.

• 저지시티 콘도는 비교 우위 구간 — 액티브 878건 중 588건이 콘도·코압이다. 같은 건물, 같은 층수 라인에서 두세 개를 동시에 놓고 조건을 겨루게 만들 수 있다.
• 체류 50일 넘은 매물을 먼저 본다 — 저널스퀘어(53일)와 그린빌(68일)은 체류 기간 자체가 협상 근거다. 금리가 올라간 4주 안에 리스팅된 집이 아니라, 그 전에 올라와 아직 안 팔린 집이 대상이다.
• 호보컨·하이츠에서는 비가격 조건으로 싸운다 — 호가 이상 71~74% 시장에서 가격만 올려 붙으면 끝이 없다. 어프레이즐 갭(Appraisal Gap) 상한, 인스펙션(Inspection) 기간 단축, 클로징 일정 양보 같은 조건이 가격 $10,000보다 셀러에게 더 크게 읽히는 경우가 많다.
• 레이트 락(Rate Lock) 기간을 계약에 맞춘다 — 4주에 0.57%p가 움직인 시장에서 30일 락과 60일 락의 차이는 실제 월 페이먼트로 넘어온다. 플로트 다운(Float-Down) 옵션 비용을 미리 받아 비교할 것.
• 셀러 크레딧이 가격 인하보다 유리할 수 있다 — $800K 매물에서 $20,000을 깎으면 7.28%에서 월 $109가 줄어든다. 같은 $20,000을 2-1 바이다운(Buydown)에 쓰면 첫해 월 부담 감소폭이 훨씬 크다. 보유 기간이 3년 이내라면 후자가 유리한 구간이다.
• 위호켄·다운타운 상단은 재고가 매수자 편 — 위호켄 6.9개월치, 다운타운 액티브 275건이다. 100만 달러 이상 구간에서는 호가 이상 체결 비율이 38~48%로 떨어지므로, 호가 아래 오퍼를 넣는 것이 비정상이 아니다.

8. 셀러가 10월에 확인해야 할 세 가지

• 호가를 실거래가에 맞춘다 — 저지시티 액티브 중간 호가 $769,000은 9월 실거래 중간가 $801,000보다 $32,000 낮다. 시장이 이미 호가를 조정하고 있는데 혼자 높게 붙이면 체류 기간만 늘어난다.
• 첫 2주가 전부다 — 호보컨 16일, 하이츠 16일 대 노스버겐 80일대. 같은 카운티 안에서도 초기 반응이 없으면 그다음은 느려진다. 리스팅 후 14일 안에 쇼잉이 안 붙으면 가격이 아니라 가격 구간을 다시 봐야 한다.
• 콘도는 경쟁 매물 수를 먼저 센다 — 다운타운 275건, 하이츠 226건, 저널스퀘어 118건. 같은 건물에 동시 매물이 세 개 이상이면 가격보다 컨디션과 사진이 순위를 가른다.

결론

10월 1일 7.28%는 2026년 최고치지만, 허드슨 카운티 집값은 9월에 오히려 분기 최고치를 썼다. 두 숫자가 동시에 성립하는 이유는 시장이 하나가 아니라서다. 호보컨 3.0개월치와 저지시티 8.5개월치, 하이츠 호가 이상 74%와 저널스퀘어 37%는 같은 카운티에서 같은 달에 나온 숫자다.

금리 0.57%p는 4주 만에 같은 월 부담으로 살 수 있는 집값을 $44,803 깎아냈다. 매수자가 할 일은 예산을 다시 그리고, 그 예산이 닿는 동네의 재고가 3개월치인지 8개월치인지 확인하는 것이다. 재고 3개월치 동네에서는 조건으로, 8개월치 동네에서는 가격으로 협상한다. 카운티 평균은 어느 쪽에도 도움이 되지 않는다.

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데이터: Freddie Mac PMMS(10/1/2026), MLS 기준 허드슨 카운티 9월 2026 성약·액티브 집계, Redfin(베이온·노스버겐·전국 4주 지표), New Jersey Realtors(8월 2026). 월 페이먼트는 20% 다운·30년 고정·원리금 기준이며 재산세·보험·HOA는 제외.