2026년 3분기 Queens 시세 — Co-op·Condo 중간가 $775K(+14.1%)인데 주택은 $1.15M(-6.7%): 재판매 Co-op $375K·Condo $860K, 모기지 7.40%에서 월 원리금 $2,077~$6,370

2026년 3분기(7~9월) Queens 아파트(Co-op·Condo) 중간 거래가는 $775,000으로 1년 전보다 14.1% 올랐고, 계약까지 걸린 기간은 62일로 18.8% 짧아졌으며, 호가 대비 낙찰가는 100.0%였습니다. 이번 주 30년 모기지(Mortgage) 금리는 7.40%(10월 15일 주, 전주와 동일)라서 같은 $775,000 집이라도 월 부담이 1년 전과는 전혀 다른 숫자가 됩니다. 이 글은 Queens를 한 덩어리로 보지 않고 Co-op, Condo, 주택(House)으로 나눠 가격과 월 원리금, 클로징 비용을 계산해 봅니다.

1. 3분기 Queens 숫자 한눈에 보기

Queens 시장은 평균 한 줄로 요약하면 오해하기 쉽습니다. 아파트 중간가는 크게 올랐는데 주택 중간가는 내려갔기 때문입니다. 아래는 REBNY 리스팅 서비스 데이터를 인용한 Milton Coste 3분기 리포트의 핵심 수치입니다.

• Co-op·Condo 중간가: $775,000 (전년 대비 +14.1%), 평균가는 $853,919 (+5.0%)
• 계약까지 걸린 기간: 중간값 62일 (-18.8%). 엄밀히는 리스팅 계약 후 매매 계약 서명까지의 기간으로, 일반적인 DOM(Days on Market)과 정의가 조금 다릅니다.
• 호가 대비 낙찰가: 중간값 100.0% (+2.8%p). 1년 전에는 호가 아래에서 협상이 되던 시장이 이제 호가 수준에서 닫힙니다.
• 거래 건수: Co-op·Condo 합계 210건 (+10.5%)
• 평당(sq ft) 중간가: $1,437 (+30.8%). 거래 구성이 바뀌면 크게 흔들리는 지표라서 참고만 하세요.
• 주택(1~4가구·다가구) 중간가: $1,150,000 (-6.7%)

중간가 +14.1%라는 숫자는 "모든 아파트가 14% 올랐다"는 뜻이 아닙니다. 아래에서 보듯 재판매(Resale) Co-op은 0.0%, Resale Condo는 +1.2%에 그쳤습니다. 그렇다면 중간가를 끌어올린 것은 무엇일까요? 이 리포트만으로 단정할 수는 없지만, 상대적으로 비싼 Long Island City(LIC) 거래가 90건으로 가장 많았던 점이 거래 구성을 위로 밀었을 가능성이 큽니다.

2. Co-op $375K vs Condo $860K: 같은 아파트인데 2.3배

Queens에서 아파트를 찾는 분이 가장 먼저 마주치는 갈림길은 Co-op과 Condo입니다. 재판매 기준 중간가는 다음과 같습니다.

• Resale Co-op: $375,000 (0.0%)
• Resale Condo: $860,000 (+1.2%)

두 가격 차이는 $485,000, 배수로는 약 2.3배입니다. 가격이 이렇게 갈리는 이유는 건물 구조와 규칙이 다르기 때문입니다.

• Co-op: 부동산 자체가 아니라 건물 법인의 주식과 거주 권리(Proprietary Lease)를 삽니다. 이사회(Board) 심사가 있고, 월 Maintenance에 건물 재산세와 건물 대출 이자가 포함됩니다. 대신 NYC·NYS에서 Co-op 주식 담보 대출은 모기지 레코딩 택스 부담이 콘도보다 작은 편입니다.
• Condo: 유닛을 직접 소유합니다. 심사가 상대적으로 유연하고 임대·재판매가 쉬우며, 월 Common Charge와 별도의 재산세를 냅니다. 그만큼 가격이 높습니다.

처음 집을 사는 분이라면 $375K라는 진입 가격이 매력적일 수 있습니다. 다만 Co-op은 월 Maintenance와 이사회 요건(소득·자산 비율, 주식 보유 후 재판매 제한 등)이 건물마다 크게 다르므로, 가격만 비교하지 말고 건물의 재무제표(Financial Statement)를 반드시 확인해야 합니다.

3. 모기지 7.40%에서 계산한 월 원리금

아래 계산은 30년 고정, 금리 7.40%, 다운페이먼트 20%를 가정한 원리금(P&I)입니다. 재산세, 보험, Maintenance·Common Charge는 포함하지 않았습니다.

• Co-op $375,000: 대출 $300,000, 월 약 $2,077, 다운 $75,000
• Condo $860,000: 대출 $688,000, 월 약 $4,764, 다운 $172,000
• Co-op·Condo 전체 중간 $775,000: 월 약 $4,293, 다운 $155,000
• 주택 $1,150,000: 대출 $920,000, 월 약 $6,370, 다운 $230,000

금리 차이가 얼마나 큰지도 확인해 봅시다. Condo $860,000에 대출 $688,000을 6.34% 금리로 받았다면 월 원리금은 약 $4,276입니다. 같은 집이 7.40%에서는 $4,764이니 월 약 $488, 연 $5,800 가까이 더 냅니다. 가격은 1.2%밖에 안 올랐는데 금리가 월 부담을 키운 셈입니다. 그래서 Condo·주택 구간에서는 "가격 협상"보다 "금리 바이다운(Rate Buydown)과 다운페이먼트 비율"을 먼저 계산해 보는 편이 실질적입니다.

4. 동네별 중간가: LIC $1.06M부터 Forest Hills $539K까지

리포트에 공개된 동네별 중간가(모든 주택 유형 합산)는 아래와 같습니다.

• Long Island City: $1,055,000 (90건)
• Astoria: $790,000 (27건)
• Jackson Heights: $545,000 (27건)
• Forest Hills: $539,000 (28건)

20% 다운, 7.40% 기준 월 원리금으로 바꾸면 LIC는 약 $5,844, Astoria는 약 $4,376, Jackson Heights는 약 $3,019, Forest Hills는 약 $2,986입니다. LIC와 Forest Hills 사이의 월 차이는 약 $2,858로, 1년이면 $34,000이 넘습니다.

LIC는 신축 콘도가 많아 가격대가 높고 거래도 많습니다. Astoria는 맨해튼 접근성이 좋은 중간 가격대입니다. Jackson Heights와 Forest Hills는 Co-op 비중이 높아 중간가가 낮게 나타나는 경향이 있습니다. 같은 Queens라도 어떤 건물 유형을 보느냐에 따라 숫자가 완전히 달라지므로, 동네 중간가를 볼 때는 반드시 "그 동네에서 Co-op이 몇 %인가"를 함께 확인하세요.

5. 주택(House) $1.15M, 왜 내려갔나

Queens 주택 중간가는 $1,150,000으로 1년 전보다 6.7% 하락했습니다. 아파트가 오르는 동안 주택이 내려간 것은 흔치 않은 조합입니다. 리포트가 주택을 1~4가구·다가구 전체로 묶어 보고하기 때문에, 단독·2가구·3가구 중 어느 쪽이 내려갔는지는 여기서 확인할 수 없습니다. 이 점은 반드시 감안해야 합니다.

가능한 해석은 두 가지입니다. 하나는 금리 7.40%에서 대출 $900K대 이상을 감당하기 어려운 구매자가 빠지면서 호가를 낮춘 매물이 늘었다는 것이고, 다른 하나는 이번 분기에 상대적으로 저렴한 유형의 거래 비중이 늘어 중간값이 내려갔다는 것입니다. 어느 쪽이든 매수자에게는 아파트보다 협상 여지가 있는 구간으로 보입니다.

주택을 $1.15M에 산다면 뉴욕주 맨션 택스(Mansion Tax)를 확인해야 합니다. 주거용 부동산 매매가 $1,000,000 이상이면 매수자가 1%를 냅니다. $1.15M이면 $11,500입니다. 주택 가격이 $1M 바로 아래에서 거래되는 이유를 이 문턱에서 찾는 분들도 많습니다.

6. 클로징 비용(Closing Cost) 계산서

뉴욕시에서 집을 살 때는 다운페이먼트 외에 현금이 더 필요합니다. Condo를 모기지로 살 때 가장 큰 항목은 모기지 레코딩 택스(Mortgage Recording Tax)로, 뉴욕시 기준 대출액의 약 1.8%(대출 $500K 미만)~1.925%(대출 $500K 이상)입니다. 앞서 계산한 사례로 보면 다음과 같습니다.

• Condo $860,000 (대출 $688,000): 레코딩 택스 약 $13,244 (1.925% 적용 시)
• Co-op·Condo 전체 중간 $775,000 (대출 $620,000): 약 $11,935
• 주택 $1,150,000 (대출 $920,000): 약 $17,710, 여기에 맨션 택스 $11,500이 추가됩니다.

여기에 권원보험(Title Insurance), 변호사 비용, 은행 수수료, 감정(Appraisal), 인스펙션이 더해집니다. Co-op의 경우 주식 담보 대출은 모기지 레코딩 택스 대신 다른 서류 수수료가 붙지만, 이사회 신청비와 Move-in 보증금이 별도로 듭니다. 정확한 금액은 계약 전에 변호사와 대출 담당자에게 견적서(Loan Estimate)를 받아 비교하세요.

7. 지금 Queens에서 매수자가 쓸 수 있는 전략

호가 대비 100.0%, 계약까지 62일, 거래 +10.5%라는 숫자는 시장이 균형에서 약간 매도자 쪽으로 기울어 있음을 보여줍니다. 그렇다면 매수자는 무엇을 할 수 있을까요?

• 재판매 Condo·Co-op에 집중하기: 재판매 중간가는 Co-op 0.0%, Condo +1.2%로 안정적입니다. 급등한 것은 평균 숫자이고, 건물과 층을 고르면 호가 아래 협상 여지가 남아 있습니다.
• 프리 어프루브드(Pre-approval)와 금리 락(Rate Lock): 금리가 오르는 구간에서는 계약 전에 락을 걸어 두는 것이 월 부담을 지킵니다. 락 기간과 비용을 대출 담당자와 확인하세요.
• 총 월 비용으로 비교하기: 월 원리금에 Maintenance·Common Charge와 재산세를 더해 비교해야 Co-op과 Condo의 실제 부담 차이를 알 수 있습니다.
• 주택은 협상 우선: 중간가 -6.7%인 구간입니다. 매물이 오래 걸렸다면 가격 인하나 셀러 크레딧(Seller Credit)을 요청할 수 있습니다.
• 맨션 택스 문턱 점검: $1M 바로 위 주택은 1% 추가 비용이 있으므로, 같은 가격대 대안과 총비용을 비교하세요.

이번 주 한 가지만 한다면, 관심 있는 건물 두세 곳의 최근 6개월 실거래가와 호가 대비 낙찰가를 뽑아 보세요. 분기 평균 100.0%는 평균일 뿐이고, 건물별로 95%에서 105%까지 갈리는 경우가 흔합니다.

마무리

2026년 3분기 Queens는 아파트 $775,000(+14.1%), 주택 $1,150,000(-6.7%)으로 갈렸고, 재판매 Co-op $375,000과 Condo $860,000이 두 개의 다른 시장을 만듭니다. 모기지 7.40%에서 월 원리금은 Co-op $2,077, Condo $4,764, 주택 $6,370입니다. 계산은 20% 다운과 30년 고정을 가정한 추정치이며 실제 조건은 신용 점수와 대출 상품에 따라 달라집니다. 이 글은 투자·법률 자문이 아니므로 계약 전에 전문가와 확인하시기 바랍니다.

출처: Milton Coste Queens Q3 2026 리포트(REBNY 리스팅 서비스 데이터), FRED MORTGAGE30US(2026년 10월 15일 주).