2026년 11월 Texas 모기지 7.24% — 7.40%에서 두 주 연속 하락, DFW $358K 월 원리금 $31·Houston $306K $27·Frisco $652K $57이 가벼워졌다

Freddie Mac이 10월 29일 발표한 30년 고정 모기지 평균 금리는 7.24%로, 한 주 전 7.32%와 그 앞의 7.40%에서 두 주 연속 내려왔습니다. 같은 시점 Zillow 기준 Dallas-Fort Worth 주택 전형 가치(ZHVI)는 $358,078(전년 대비 -3.9%), Houston은 $306,425(-2.1%)입니다. 금리가 0.16%p 내려오는 동안 집값은 이미 1년 전보다 낮아진 상태라는 점이 이번 주의 핵심입니다.

1. 7.40% → 7.32% → 7.24%, 두 주 동안 무엇이 바뀌었나

FRED가 집계한 Freddie Mac 주간 금리는 10월 1일 7.28%, 10월 8일과 15일 7.40%, 22일 7.32%, 29일 7.24%였습니다. 한 달 사이 최고점 7.40%에서 0.16%p 내려온 셈이며, 다음 발표는 11월 5일입니다.

0.16%p는 숫자만 보면 작아 보이지만 30년 만기 대출에서는 매달 청구서에 그대로 찍힙니다. 대출 $100,000당 월 원리금은 7.40%에서 약 $692, 7.24%에서 약 $681로 $11 차이가 납니다. 대출 규모가 클수록 이 차이는 비례해서 커집니다. 아래에서는 20% 계약금(Down payment)을 낸다는 가정으로 Texas 주요 동네별 실제 차이를 계산했습니다.

2. DFW 전형 가치 $358,078: 월 원리금 $1,983 → $1,952

DFW 메트로의 Zillow 전형 가치 $358,078에서 20%를 내면 대출은 약 $286,462입니다. 금리별 월 원리금(Principal & Interest)은 다음과 같습니다.

7.40%에서 약 $1,983, 7.32%에서 약 $1,968, 7.24%에서 약 $1,952입니다. 최고점 대비 월 $31, 연간으로는 약 $372가 줄었습니다. 같은 월 원리금 $1,983을 유지한다면 7.24%에서는 약 $5,700 더 비싼 집까지 같은 부담으로 접근할 수 있다는 계산입니다.

참고로 같은 자료에서 DFW 중간 거래가는 $378,302, 중간 호가는 $415,000, 매매가/호가 비율은 0.982입니다. 거래의 66.5%가 호가 아래에서 팔렸고 13.8%만 호가 이상이었습니다. 매물 재고는 33,427채, 계약까지 걸리는 중간 기간은 48일입니다. 금리가 내려가는 구간에서 호가와 거래가 사이에 약 1.8%의 협상 여지가 아직 남아 있다는 뜻입니다.

3. Houston 전형 가치 $306,425: 월 $1,697 → $1,671

Houston 메트로는 전형 가치 $306,425, 전년 대비 -2.1%입니다. 20% 계약금이면 대출은 약 $245,140이고, 월 원리금은 7.40%에서 약 $1,697, 7.32%에서 약 $1,684, 7.24%에서 약 $1,671입니다. 최고점 대비 월 $27 감소입니다.

Houston은 재고가 37,332채로 DFW보다 많고, 중간 거래가 $343,000, 중간 호가 $357,300, 계약까지 중간 45일입니다. 거래의 66.3%가 호가 아래에서 팔렸습니다. 같은 월 원리금 기준으로 DFW보다 약 $281 낮은 수준에서 시작하므로, 소득 대비 부담이 가장 먼저 풀리는 시장입니다. 다만 Houston 수치는 Zillow가 2025년 9월 말까지 갱신한 값이어서, 현재 실거래는 직접 확인해야 합니다.

4. 동네별로 보면: Frisco·Sugar Land·Katy

같은 방식으로 세 동네를 계산하면 금리 하락의 효과가 가격대에 비례해 달라집니다.

Frisco는 전형 가치 $651,683(-4.7%)로, 대출 $521,346 기준 월 원리금이 7.40%에서 $3,610, 7.24%에서 $3,553입니다. 월 $57이 줄었고 중간 거래가는 $602,083, 계약까지 64일, 재고 875채입니다. 전형 가치와 거래가 사이 약 $49,600의 간격이 협상 범위입니다.

Sugar Land는 $438,349(-0.7%)로 가장 단단한 흐름을 보입니다. 월 원리금은 $2,428에서 $2,390으로 $38 줄었고, 중간 거래가 $424,667, 계약까지 47일, 재고 606채입니다. 하락폭이 작고 기간이 짧아 협상 여지가 가장 적은 곳입니다.

Katy는 $335,563(-3.3%)이며 월 원리금이 $1,859에서 $1,829로 $29 줄었습니다. 중간 거래가 $328,833, 계약까지 56일, 재고는 1,791채로 세 동네 중 가장 많아 매수자가 고를 폭이 넓습니다.

5. Texas는 월 원리금보다 재산세가 더 크게 움직인다

Texas에는 주 소득세가 없지만 그 몫을 재산세가 채웁니다. 실효 세율은 지역과 학군, MUD 부과 여부에 따라 대체로 1.6~2.5% 범위입니다. 여기서는 설명을 위해 2.0%와 2.2%를 대입해 보겠습니다(실제 세율은 카운티 세무서 고지서로 확인해야 합니다).

DFW $358,078 집은 2.0%에서 월 약 $597, 2.2%에서 약 $656입니다. 금리 하락으로 줄어든 월 $31보다 세율 0.2%p가 만드는 월 $59 차이가 거의 두 배입니다. Frisco $651,683은 2.0%에서 월 약 $1,086, 2.2%에서 약 $1,195로 차이가 월 $109이고, 금리 하락분 $57의 두 배 가까이입니다. 그래서 매수 전에 해당 주소의 총 세율(시·카운티·학군·MUD)을 확인하는 것이 금리 0.1%p를 기다리는 것보다 실제 월 부담에 더 큰 영향을 줍니다.

6. 월 총 부담 비교(원리금 + 재산세 2.0% 가정, 보험 제외)

7.24%, 20% 계약금, 재산세 2.0% 가정으로 합산하면 DFW $358,078은 약 $1,952 + $597 = $2,549, Houston $306,425는 $1,671 + $511 = $2,182, Sugar Land $438,349는 $2,390 + $731 = $3,121, Katy $335,563은 $1,829 + $559 = $2,388, Frisco $651,683은 $3,553 + $1,086 = $4,639입니다. 주택보험과 HOA를 더하면 월 $200~$500가 추가될 수 있고, 특히 Houston 지역은 홍수보험 여부에 따라 달라집니다.

가장 저렴한 Houston($2,182)과 가장 비싼 Frisco($4,639) 사이에는 월 $2,457의 격차가 있습니다. 금리 하락분은 이 격차의 2% 남짓에 불과하고, 동네 선택이 총 부담의 대부분을 정합니다.

7. 지금 매수자가 챙길 순서

첫째, 금리 락(Rate lock)을 확인하세요. 금리가 두 주 연속 내려왔지만 한 주 만에 되돌려진 적이 올해 10월에도 있었습니다(7.28% → 7.40%). 계약서 서명 직후 락을 걸 수 있는지, 락 기간과 수수료를 대출 담당자에게 물어보십시오.

둘째, 옵션 기간(Option Period)을 활용하세요. Texas에서는 옵션 비용을 내고 보통 7~10일간 이유 없이 계약을 해지할 수 있어 인스펙션과 금리 비교에 쓸 수 있습니다.

셋째, 협상은 가격과 크레딧을 나눠 생각하세요. 거래의 약 3분의 2가 호가 아래에서 닫히고 있으므로, 가격 인하 대신 매도자가 클로징 비용을 부담하는 셀러 크레딧이나 금리 바이다운 비용을 요구하는 방법이 월 부담에는 더 효과적일 수 있습니다.

넷째, 주택 구입 후 Homestead Exemption을 신청하세요. 거주 주택에 한해 학군 세금 공제가 적용되어 매년 재산세 고지서를 줄입니다.

8. 정리

금리 7.24%는 최고점 대비 0.16%p 낮고, 집값은 DFW와 Houston 모두 전년보다 낮습니다. 월 원리금은 DFW $31, Houston $27, Frisco $57씩 가벼워졌지만, 총 부담의 큰 변수는 여전히 동네와 재산세율입니다. 11월 5일 발표될 다음 금리를 보기 전이라도 관심 동네의 실제 세율과 최근 거래가를 미리 정리해 두면, 금리가 한 번 더 내려올 때 바로 움직일 수 있습니다.

데이터 출처: Freddie Mac PMMS(FRED MORTGAGE30US, 2026-10-29), Zillow 홈밸류 페이지(DFW·Houston 메트로, Frisco·Sugar Land·Katy 시). Zillow 수치는 페이지에 표시된 기준일(DFW 2025-12, Houston 2025-09, 도시별 2025-12) 데이터이며, 월 부담 계산은 20% 계약금·30년 고정·재산세 2.0%/2.2% 가정의 예시로 실제 대출 조건과 다를 수 있습니다. 투자·금융 조언이 아닙니다.