2026년 11월 Frisco $651,683·Sugar Land $438,349·Katy $335,563 비교 — 모기지 7.24%에서 호가와 판매가 사이 12%의 틈, 월 부담이 $2,100 갈린다

2026년 11월 첫째 주 Texas 30년 모기지 금리는 Freddie Mac 기준 7.24%(10월 29일 주)로 직전 주 7.32%에서 0.08%p 내렸습니다. Zillow 공개 수치로 보면 Frisco 중간 주택가치는 $651,683(1년 -4.7%), Sugar Land는 $438,349(-0.7%), Katy는 $335,563(-3.3%)입니다. 세 도시 모두 가격은 내렸지만 내린 폭과 팔리는 속도, 재고 사정이 달라서 협상 여지도 다릅니다. 이 글에서는 세 도시를 가격, 거래 속도, 재고, 월 부담 네 가지로 나란히 놓고 어디서 흥정이 통하는지 계산해 봅니다.

> 참고: Zillow 도시 페이지에 표시된 최신 공개 수치(주택가치는 2025년 12월 말, 판매가는 2025년 11월 기준)이며, 금리는 FRED가 제공하는 Freddie Mac 주간 평균(2026년 10월 29일)입니다. 실제 계약 전에는 최신 MLS 자료를 확인하세요.

1. 세 도시 한눈에 보기

Frisco는 Dallas 북쪽 Collin·Denton 카운티에 걸친 도시이고, Sugar Land는 Houston 남서쪽 Fort Bend 카운티, Katy는 Houston 서쪽 Harris·Fort Bend·Waller 카운티에 걸쳐 있습니다. 세 곳 모두 학군과 신규 단지 선호가 높아 Texas에서 가장 활발한 교외 시장으로 꼽힙니다.

2. 가장 먼저 눈에 띄는 숫자: 호가와 판매가의 거리

중간 호가에서 중간 판매가를 빼면 Frisco는 $85,334, Sugar Land는 $58,266, Katy는 $45,482입니다. 비율로 환산하면 각각 12.4%, 12.1%, 12.2%로 거의 같습니다. 호가 기준으로 약 12%의 틈이 세 도시에 공통으로 보인다는 뜻입니다.

다만 이 숫자는 같은 집의 호가와 최종가를 비교한 값이 아닙니다. 현재 시장에 나와 있는 매물의 중간 호가와, 이미 팔린 집의 중간 판매가를 각각 계산한 값이라 고가 주택 비중과 매물 구성에 따라 벌어질 수 있습니다. 그래도 호가를 그대로 믿고 접근하면 안 되고, 최근 판매 사례(comps)를 먼저 뽑아 근거를 갖고 협상해야 한다는 신호로는 충분합니다.

3. 팔리는 속도가 말해 주는 협상력

계약까지 걸리는 중간 일수는 Sugar Land 47일, Katy 56일, Frisco 64일입니다. 숫자가 클수록 매도자가 오래 기다린다는 뜻이고, 기다림이 길수록 매도자는 가격 인하나 클로징 비용 보조(seller concession)를 받아들일 가능성이 높아집니다.

Sugar Land는 재고가 606건으로 가장 적고 1년 하락폭도 -0.7%로 가장 작습니다. 세 도시 중 가장 매도자 우위에 가깝습니다. 반대로 Frisco는 가장 오래 걸리고 하락폭도 -4.7%로 가장 큽니다. 같은 Texas 교외라도 Frisco에서는 여유 있게 비교하며 협상할 수 있고, Sugar Land에서는 좋은 집이 빨리 나간다는 전제로 준비를 끝내 두어야 합니다.

4. 재고가 말해 주는 선택지: Katy의 1,791건

Katy는 재고가 1,791건으로 세 도시 중 가장 많습니다. 가격대가 $335,563으로 낮아 입문 수요가 두껍고 신규 단지 공급도 많은 지역입니다. 선택지가 많다는 것은 매수자에게는 비교할 집이 많다는 뜻이고, 같은 조건의 집끼리 경쟁하는 매도자에게는 가격 압박이 된다는 뜻입니다.

Katy에서는 단순히 호가를 깎는 것보다 금리 바이다운(buydown)이나 클로징 비용 지원, 신축이라면 빌더 인센티브를 요구하는 쪽이 현금 흐름에 더 유리한 경우가 많습니다. 빌더는 호가를 유지하려는 경향이 강한 대신 융자 조건 쪽으로 양보하기 쉽기 때문입니다. 다만 인센티브가 붙은 조건이 지정 대출사 이용을 요구하는 경우가 있으니 계약서의 조건을 꼼꼼히 읽어야 합니다.

5. 월 부담 계산: 7.24%에서 20% 다운페이먼트

주택가치 기준, 20% 다운페이먼트, 30년 고정 7.24%로 계산한 월 원리금은 다음과 같습니다.

• Frisco $651,683: 대출 $521,346, 월 원리금 약 $3,553
• Sugar Land $438,349: 대출 $350,679, 월 원리금 약 $2,390
• Katy $335,563: 대출 $268,450, 월 원리금 약 $1,829

여기에 재산세를 더해야 합니다. Texas는 주 소득세가 없는 대신 재산세 실효세율이 대체로 1.6~2.5% 수준입니다. 도시와 MUD(Municipal Utility District) 유무에 따라 크게 갈립니다. 재산세를 Frisco 1.85~2.25%, Sugar Land와 Katy 2.10~2.50%로 가정하면 월 재산세는 다음과 같습니다.

• Frisco: 약 $1,005~$1,222
• Sugar Land: 약 $767~$913
• Katy: 약 $587~$699

원리금과 재산세를 합친 월 부담(보험 제외)은 Frisco 약 $4,558~$4,775, Sugar Land 약 $3,157~$3,303, Katy 약 $2,417~$2,529입니다. Frisco와 Katy의 주택 가격 차이는 $316,120이고 월 원리금 차이만 약 $1,723입니다. 재산세까지 넣으면 월 $2,100 안팎으로 벌어집니다. 세율은 가정치이므로 실제 매물의 세금 고지서와 MUD 세율을 반드시 확인해야 합니다.

6. 협상 한 번이 얼마를 바꾸나: 5% 인하 vs 금리 0.5%p

같은 조건에서 가격을 5% 깎으면 월 원리금이 Frisco $178, Sugar Land $119, Katy $91 줄고, 다운페이먼트와 취득가 자체로는 각각 $32,584, $21,917, $16,778 낮아집니다.

금리를 0.5%p 낮추는 바이다운은 같은 금리 구조에서 월 원리금을 Frisco 약 $175, Sugar Land 약 $118, Katy 약 $90 줄입니다. 월 절감액은 가격 5% 인하와 거의 같은 수준입니다. 따라서 매도자가 가격 인하를 거부하면 금리 바이다운을 대신 요구해 볼 수 있고, 반대로 매도자가 바이다운 비용을 쓰는 쪽이 세금 면에서 유리하다고 판단할 수도 있습니다. 두 방법을 비교할 때는 구입 후 몇 년을 보유할지가 핵심입니다. 5~7년 안에 팔 계획이라면 가격 인하 쪽이, 오래 살 계획이라면 바이다운 쪽이 유리한 경우가 많습니다.

7. Texas 매수자만의 무기: Option Period와 재산세 이의신청

Texas 표준 계약서의 Option Period는 보통 7~10일이며 옵션비 $100~$500 정도를 내면 이 기간에 이유 없이 계약을 해지할 수 있습니다. 이 기간에 인스펙션을 받고 수리 크레딧이나 가격 조정을 요구하는 것이 Texas의 협상 관행입니다. 호가 대비 약 12%의 틈이 있는 시장에서는 인스펙션 결과를 근거로 한 협상이 흔한 일입니다.

매입 후에는 재산세 이의신청도 활용할 수 있습니다. 감정가가 시장가보다 높게 매겨졌다면 매년 5월 전후에 이의신청을 해서 과세 기준을 낮출 수 있고, 주 거주지라면 Homestead Exemption도 함께 신청해야 합니다. 월 재산세가 $600~$1,200인 지역에서는 이 두 가지가 연 수백 달러 단위의 차이를 만듭니다.

8. 결론: 도시별 접근법

• Sugar Land: 재고가 적고 하락폭이 작으니 사전 승인(pre-approval)과 인스펙션 일정을 미리 준비하고, 호가 인하보다 조건(클로징 일정, 옵션 기간) 협상에 집중하세요.
• Katy: 재고가 많으니 비교 매물을 5개 이상 확보하고 빌더 인센티브와 바이다운을 함께 요구하세요.
• Frisco: 계약까지 64일이 걸리고 하락폭이 가장 크니, 최근 판매 사례를 근거로 호가에서 한 번 더 내려 보세요.

금리가 7.24%로 내려오기 시작한 지금은 가격이 아니라 월 부담을 기준으로 시장을 비교해야 할 때입니다. 같은 $1,000의 월 차이가 도시 선택에서는 수십만 달러의 가격 차이로 나타날 수 있습니다.

이 글은 정보 제공 목적이며 투자·재정·법률 자문이 아닙니다. 계약 전에 면허 있는 에이전트와 융자 담당자, 변호사와 상담하세요.