내 렌트를 정한 게 나인가, 소프트웨어인가 — NJ 'FAIR법(알고리즘 렌트 인상 금지법)' 7월 20일 서명: 2027년 7월 1일 시행, 2가구 집주인도 대상이고 위반은 과태료가 아니라 '반독점 범죄'다

7월 20일 뉴어크에서 셰릴(Mikie Sherrill) 주지사가 서명한 법안 하나가, 뉴저지에서 집을 세놓는 모든 사람의 렌트 책정 방식을 바꾼다. 이름은 FAIR법(Forbidding the Algorithmic Inflation of Rent Act) — 직역하면 '알고리즘에 의한 렌트 인상 금지법'이다. 소프트웨어가 여러 건물주의 렌트·공실·리스 조건 데이터를 모아 "이 유닛은 $2,850을 받으세요"라고 추천해주는 방식을 주 반독점법 위반 범죄로 못 박은 법이다. 뉴저지는 이런 법을 명시적으로 만든 미국에서 네 번째 주가 됐다.

이름이 비슷해 헷갈리기 쉬운데, 지난해 뉴욕시에서 시행된 FARE Act(브로커피 금지법)와는 완전히 다른 법이다. FARE는 '누가 브로커피를 내느냐'의 문제였고, FAIR는 '렌트 금액 자체를 누가·어떻게 정하느냐'의 문제다.

시행일은 2027년 7월 1일. 법 조문(제9조)이 "제정일 다음 열두 번째 달의 첫날"로 정해 놓았기 때문이다. 약 11개월의 유예가 있지만, 법의 적용 범위가 대형 코퍼릿 랜드로드에만 그치지 않는다는 점에서 팰리세이즈파크·포트리·저지시티에서 2가구·3가구 집을 세놓는 한인 소액 건물주도 남의 일이 아니다.

법이 만들어진 배경 — 조문에 박힌 숫자들

의회는 법안 제2조에 입법 사실(findings)을 그대로 적어 넣었다. 인용된 수치는 이렇다.

• 뉴저지 방 3개 아파트 중간 렌트: 2021년→2024년 35% 상승
• 호보켄 스튜디오: 같은 기간 61% 상승
• 센서스국 기준 뉴저지 렌터의 50% 이상이 '렌트 부담(rent burdened)' — 소득의 30% 초과를 렌트에 지출
• 한 대형 부동산 관리 소프트웨어 회사가 자사 웹사이트에 "시장을 최대 7% 아웃퍼폼하게 해준다"고 광고했고, 그 회사 임원은 소프트웨어가 최대 14.5%의 렌트 인상을 만들 수 있다고 공개 발언했다

이 마지막 항목이 법의 표적이다. 데이븐포트(Jennifer Davenport) 주 검찰총장은 서명식에서 "우리는 이미 법정에서 알고리즘 담합과 싸우고 있다"고 밝혔고, FAIR법은 그 소송을 제도로 굳힌 셈이다.

무엇이 불법이 되나 — 제4조 다섯 가지 금지

법 제4조는 다음 행위를 "뉴저지 반독점법(New Jersey Antitrust Act, P.L.1970, c.73 / N.J.S.A. 56:9-1 이하) 위반"으로 규정한다.

1. 건물주(또는 그 대리인·하청업체)가 '코디네이터'의 서비스를 대가를 지불하고 사용하는 것. 구독료를 내든, 계약을 하든, 어떤 형태의 대가든 포함된다.
2. 코디네이터가 건물주들 사이의 명시적·묵시적 합의를 촉진하는 것.
3. 둘 이상이 '병행 가격 조정(parallel pricing coordination)'을 하거나 이를 조장하는 것. 소프트웨어를 안 쓰고 사람이 수동으로 같은 짓을 하는 우회로를 막는 조항이다.
4. 코디네이터의 대리인·하청업체가 병행 가격 조정을 하는 것.
5. 누구든 '조정 기능(coordinating function)'을 수행하는 것.

여기서 핵심 정의 두 개를 정확히 봐야 한다.

'조정 기능(coordinating function)' — ① 둘 이상 건물주의 경쟁상 민감 정보를 수집해 알고리즘·자동화 프로세스로 분석(알고리즘 학습에 쓰는 것 포함)하고, 그 결과로 렌트·주요 리스 조건·공실률을 정하거나 추천하는 것, ② 다른 건물주의 경쟁상 민감 정보를 분석하는 알고리즘에 따라 자기 렌트를 정하는 것, ③ 둘 이상 건물주에게 동일하거나 실질적으로 유사한 알고리즘으로 렌트를 정해주거나 추천해 병행 가격 조정을 촉진하는 것.

'경쟁상 민감 정보(competitively sensitive information)' — 비공개 정보로서 가격, 공급 수준, 보증금(security deposit), 이상적 공실률, 리스 해지·갱신일, 기타 주요 리스 조건까지 포함한다. 즉 "옆 건물 몇 호가 언제 비는지"도 여기에 들어간다.

그리고 '코디네이터'의 정의에 "자기 이익을 위해 조정 기능을 수행하는 건물주 본인"이 명시적으로 포함된다. 외부 업체를 안 쓰고 직접 프로그램을 돌려도 빠져나갈 수 없다는 뜻이다.

2가구 집주인도 대상이다

법이 정의한 '임대 부동산 소유자(rental property owner)'는 "직접 또는 간접으로 하나 이상의 임대용 주거 유닛을 소유한 자"다. 유닛 수 하한선이 없다. 게다가 임대 유닛을 소유한 법인의 지배지분을 가진 사람은 그 법인과 단일 소유자로 간주된다 — LLC를 여러 개로 쪼개 유닛 수를 낮추는 방식은 통하지 않는다.

'주거 유닛'에는 단독주택, 아파트, 부속 유닛(accessory unit, 즉 ADU·지하 유닛)까지 들어간다. 병원 입원시설, 라이선스 장기요양시설, 구금·교정시설만 제외된다.

그럼 무엇은 괜찮나 — 명시된 4가지 예외

조문은 '조정 기능'에서 빠지는 경우를 직접 열거했다.

1. 연구·통계분석·테스트 목적으로만 민감 정보를 제공·사용·수집하는 경우. 단, 그 정보가 현재·미래 리스의 렌트·리스 조건·수수료·공실률 설정이나 추천에 쓰이지 않아야 한다.
2. 무료로 일반에 공개되는 추정 렌트액을 산출하는 경우. Zillow·Rentometer의 무료 추정치를 참고하는 것은 여기에 해당한다.
3. 동등한 조건으로 구독 가능한 부동산 브로커 데이터베이스(MLS) — 다만 그 DB가 렌트·리스 조건·공실률을 정하거나 추천해서는 안 되고, 그 목적으로 민감 정보를 수집해서도 안 된다.
4. 정부가 어포더빌리티 컨트롤(affordability controls)에 따라 렌트를 정하거나 제한하는 것 — 섹션8 바우처, NJHMFA 프로그램, 시·타운의 렌트 컨트롤(rent control·rent leveling) 조례 등. 렌트 컨트롤 타운의 상한선을 따르는 것은 당연히 합법이다.

스프레드시트도 살아남았다. 개정안(1R)에서 '알고리즘 장치(algorithmic device)' 정의에 예외가 추가됐다 — ⓐ 인공지능 없이 작동하고 ⓑ 데이터 처리에 사람의 분석이 필요한 스프레드시트, 그리고 가공되지 않은 저장 데이터를 조회하기만 하는 데이터베이스는 알고리즘 장치가 아니다. 엑셀에 직접 시세를 적어 놓고 본인이 판단해 렌트를 정하는 방식은 문제되지 않는다는 의미다.

벌칙 — '민사'가 아니라 '범죄'다

FAIR법은 별도 과태료 조항을 두지 않았다. 대신 위반을 뉴저지 반독점법 위반 그 자체로 만들어, 기존 반독점법의 제재를 그대로 끌어온다. 제5조는 "이 법 제4조 위반에 대해 N.J.S.A. 56:9-6 내지 56:9-17의 적용을 제한하는 방식으로 해석되어서는 안 된다"고 못 박았다.

• 형사 처벌(N.J.S.A. 56:9-11): 영향받은 거래 규모 $1,000,000 미만이면 3급 범죄(third degree), $1,000,000 이상이면 2급 범죄(second degree). 3급 유죄 시 개인은 $25,000~$150,000, 법인·파트너십 등 사업체는 $100,000~$300,000의 벌금, 또는 징역, 또는 병과.
• 민사 3배 배상(N.J.S.A. 56:9-12): 피해자는 최소 $1,000 또는 실손해액의 3배 중 큰 금액과 제소일부터의 이자를 청구할 수 있다. 렌트를 월 $200 더 냈다는 테넌트가 24개월치 $4,800의 3배인 $14,400을 청구하는 구조가 가능해진다.
• 신고 창구(제7조): 주 검찰총장은 법무·공공안전부(Department of Law and Public Safety) 웹사이트에 위반·위반 의심 신고를 받는 창구를 개설해야 한다. 반독점법 신고 창구로 갈음할 수 있다.

한 가지 더. 제6조 b항은 시·타운이 이 법과 충돌하는 조례를 제정하는 것을 금지한다. 지자체가 더 완화된 규칙을 만들어 빠져나갈 길은 막혀 있다.

한인 건물주·관리회사가 지금 점검할 5가지

시행까지 11개월. 실제로 위험한 지점은 대형 리츠가 아니라 '동네'에 있다.

첫째, 관리회사에 렌트 책정을 맡기고 있다면. 한 관리회사가 여러 건물주의 유닛을 관리하면서 그 건물들의 렌트·공실 데이터를 묶어 각 건물주에게 렌트를 추천한다면 — 제3조 정의 ③에 정면으로 걸릴 수 있다. 관리 계약서에 렌트 결정 권한이 어떻게 적혀 있는지, 관리회사가 어떤 툴을 쓰는지 서면으로 확인해 두는 것이 안전하다.

둘째, 사용 중인 소프트웨어의 데이터 출처를 물어라. 리스 관리 프로그램이 '마켓 렌트'를 자동으로 띄워준다면, 그 숫자가 어디서 왔는지가 갈림길이다. 공개 리스팅에서만 왔다면 문제가 적고, 다른 건물주들이 입력한 비공개 실계약 렌트·보증금·갱신일을 학습했다면 위험하다. 벤더에게 서면 확인서를 요구할 시점이다.

셋째, 카카오톡·밴드 단톡방이 '병행 가격 조정'이 될 수 있다. 법은 '묵시적 합의(tacit agreement)'를 "말이나 글로 된 소통 없이 나타난 상호 동의"로 정의하고, "행동의 패턴으로 입증될 수 있으나 반드시 그럴 필요는 없다"고 한다. 같은 동네 건물주들끼리 "9월부터 다 같이 $150 올리자"는 대화가 오갔다면, 소프트웨어 없이도 제4조 c항 위반 소지가 생긴다.

넷째, AI에게 렌트를 물어보는 것 자체는 금지가 아니다. 문제는 '둘 이상 건물주의 비공개 정보'가 들어간 시스템이냐다. 공개 시세와 본인 물건 정보만으로 판단하는 것은 예외 규정(무료 공개 추정치·MLS·스프레드시트) 안에 있다.

다섯째, 렌트 컨트롤 타운은 별개다. 포트리·팰리세이즈파크 등 렌트 레벨링 조례가 있는 지역의 상한선은 어포더빌리티 컨트롤로 명시 제외됐다. 조례 준수는 이 법과 무관하게 계속 의무다.

정리

FAIR법은 '렌트를 얼마 받느냐'를 규제하는 법이 아니다. 렌트 상한선도, 인상률 제한도 없다. 규제 대상은 '어떻게 그 숫자에 도달했느냐'다. 내 판단으로 정했으면 합법, 다른 건물주들의 비공개 데이터를 먹은 알고리즘이 정해줬으면 위법 — 이것이 법의 전부다.

시행은 2027년 7월 1일이지만, 위반의 결과가 과태료가 아니라 3급·2급 범죄와 3배 배상이라는 점에서 유예 기간을 흘려보낼 이유가 없다. 지금 확인해야 할 것은 단 하나다. 지난달 내 유닛의 렌트를 정한 것은 나인가, 소프트웨어인가.

이 기사는 일반 정보 제공을 목적으로 하며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 뉴저지 변호사와 상담하시기 바랍니다.