2026년 10월 Sugar Land $425K·Katy $329K·Houston $310K 비교 — 모기지 7.24%에서 월 부담이 $781 갈린다

Freddie Mac 30년 고정 모기지 금리가 10월 29일 7.24%로 내려왔습니다. 7.40%에서 7.32%로 떨어진 데 이어 두 번째 하락입니다. 같은 시기 Zillow 기준 Houston 시 중간 거래가는 $310,000, 중간 매물가는 $304,931이고, Fort Bend 카운티의 Sugar Land는 중간 거래가 $424,667, Katy는 $328,833입니다. 세 곳의 집값 차이는 최대 $114,667인데, 이 차이가 재산세와 만나면 월 부담 차이는 $781까지 벌어집니다.

1. 금리 7.24%, 3주 흐름

FRED(Freddie Mac PMMS) 최근 5주 금리는 10월 1일 7.28%, 10월 8일 7.40%, 10월 15일 7.40%, 10월 22일 7.32%, 10월 29일 7.24%입니다. 정점인 7.40%에서 0.16%p 내려왔습니다. $340,000 대출 기준으로 월 원리금이 약 $37 줄어드는 폭입니다. 다음 발표는 11월 5일입니다. 금리 하락은 반갑지만 아직 7%대 초반이라, 월 부담을 좌우하는 것은 금리보다 어느 동네를 고르느냐입니다.

2. Houston 시: 시세는 아래로, 협상력은 매수자 쪽

Zillow Houston 시 페이지(2026년 9월 말 기준)에서 확인한 숫자입니다.

• 중간 거래가 $310,000 (8월 말 기준)
• 중간 매물가 $304,931
• 중간 계약 보류(pending)까지 걸린 기간 40일
• 판매 중 매물 13,064건, 9월 신규 매물 2,698건
• 판매가 대비 매물가 비율 0.980, 정가 이하 거래 66.0%, 정가 초과 거래 14.4%
• Zillow 주택가치지수(ZHVI) $259,465, 1년 전 대비 -2.1%

거래의 3분의 2가 호가 아래에서 성사되고 있다는 점이 핵심입니다. 호가에서 2% 정도 깎는 것은 이미 평균적인 거래입니다.

3. Sugar Land: 가장 비싸지만 가장 덜 흔들린다

Sugar Land(Fort Bend 카운티)는 Zillow 기준 ZHVI $438,349로 1년 전 대비 -0.7%에 그쳤습니다. 중간 거래가 $424,667, 중간 매물가 $482,933이고 계약까지 47일, 판매 중 매물은 606건입니다. 판매가 대비 매물가 비율은 0.975입니다. 이 페이지의 최신 데이터는 2025년 말 기준이라, 올해 가을 숫자는 이보다 달라졌을 수 있습니다. 다만 Houston 시(-2.1%)나 Katy(-3.3%)보다 하락폭이 작았다는 방향은 분명합니다. 매물가와 거래가 사이에 $58,266의 간격이 있어, 호가대로 사는 집은 많지 않다고 보면 됩니다.

4. Katy: Houston 시보다 $18,833 비싼 신도시

Katy는 ZHVI $335,563, 1년 전 대비 -3.3%, 중간 거래가 $328,833, 중간 매물가 $374,315입니다. 계약까지 56일, 판매 중 매물 1,791건으로 Sugar Land보다 재고가 3배 가까이 많습니다. 신규 주택 단지가 많아 빌더 인센티브(금리 바이다운, 클로징 비용 지원)가 붙는 경우가 많습니다. 매물이 많다는 것은 협상 여지가 크다는 뜻입니다. 대신 MUD(Municipal Utility District) 세금이 붙는 단지가 많아 재산세율이 높습니다.

5. 월 부담 계산: 20% 다운, 7.24%, 30년

각 동네의 중간 거래가에 20% 다운을 가정하고, 재산세율은 Houston 2.0%, Katy 2.3%, Sugar Land 1.9%로 가정해 계산했습니다. 실제 세율은 학군·MUD·시 세금에 따라 단지마다 달라지므로 구매 전 반드시 해당 주소의 세율을 확인해야 합니다.

Sugar Land와 Houston 시의 합계 차이가 $781입니다. 흥미로운 점은 Katy입니다. 집값은 Houston 시보다 $18,833(6%)밖에 비싸지 않은데 재산세율이 높아 월 재산세가 $113 더 나옵니다. 합계로는 $216 차이입니다. 가격표만 보고 Katy를 싸다고 판단하면 세금에서 차이가 납니다.

6. 호가 기준으로 보면 격차는 더 벌어진다

중간 매물가로 같은 계산을 하면 Houston $304,931은 월 약 $2,171, Katy $374,315는 월 약 $2,758, Sugar Land $482,933은 월 약 $3,398입니다. 호가 기준 Sugar Land와 Houston의 차이는 월 $1,227입니다. 호가와 거래가의 간격이 Sugar Land에서 가장 크고($58,266), Houston 시에서는 오히려 매물가가 거래가보다 낮습니다. 즉 Sugar Land에서는 협상으로 줄일 수 있는 폭이 가장 크고, Houston 시에서는 호가가 이미 현실적입니다.

7. Texas는 무소득세, 그러나 재산세가 그 값을 받는다

Texas는 주 소득세가 없어 연소득이 높을수록 절감 효과가 큽니다. 대신 재산세율이 1.6~2.5% 수준입니다. 위 표에서 Sugar Land의 연 재산세는 약 $8,069, Katy는 $7,563, Houston은 $6,200입니다. 거주용 주택이라면 Homestead Exemption을 반드시 신청하세요. 학군세 기준 $140,000 공제와 연간 평가액 인상 10% 상한이 적용되어, 이 금액만큼 과세 기준이 낮아집니다. 또한 감정가가 시세보다 높게 나왔다면 매년 4~5월 재산세 이의신청을 할 수 있습니다.

8. 매수 전략 정리

첫째, 월 예산이 $2,200대라면 Houston 시 내부 지역이 현실적입니다. 40일의 계약 기간과 66%의 정가 이하 거래 비율이 협상력을 줍니다. 둘째, $2,400대라면 Katy 신축 단지에서 빌더 인센티브를 협상하되 MUD 세율을 반드시 확인하세요. 셋째, $3,000 안팎이라면 Sugar Land가 선택지입니다. 하락폭이 -0.7%로 작아 가격 방어력이 상대적으로 높습니다. 넷째, 계약 후 Option Period(보통 7~10일, 비용 $100~$500)를 활용해 인스펙션과 홍수 이력을 점검하세요. 금리는 11월 5일에 다시 발표됩니다. 7.24%에서 더 내려가면 $340,000 대출 기준 월 원리금이 $37 정도씩 줄어드는 만큼, 금리를 기다리기보다 동네와 세율을 먼저 확정하는 편이 월 부담을 줄이는 데 유리합니다.

자료: Freddie Mac PMMS(FRED, 2026-10-29), Zillow Houston·Sugar Land·Katy 주택 시장 페이지. Sugar Land와 Katy 지표는 2025년 말 기준 Zillow 데이터이며, 월 부담은 가정(20% 다운, 7.24%, 세율 1.9~2.3%)에 따른 추정치입니다. 세금·보험 포함 최종 금액은 대출 기관과 해당 카운티 세율표에서 확인하세요.