NYC '피에타테르 택스(Pied-à-Terre Tax)' 7월 1일 전격 시행 — 콘도·코압은 'DOF 평가액 $100만'만 넘어도 최대 6.5%, 8월 30일 통지에 응답 없으면 이의제기 권리 소멸… 뉴욕 세컨드홈 가진 한인 필독

뉴욕시 부동산 세금 지형이 또 한 번 크게 바뀌었다. 지난 5월 26일 뉴욕주 의회가 2026-2027 회계연도 예산안(Budget Bill) Part HH를 통해 주 세법(Tax Law)에 제1350~1356조를 신설하면서, 뉴욕시 내 '주거주지(Primary Residence)가 아닌 주택'에 매년 부과되는 서차지(surcharge) — 언론에서 흔히 피에타테르 택스(Pied-à-Terre Tax, PAT Tax)라 부르는 새 세금 — 가 2026년 7월 1일부로 시행에 들어갔다. 일몰 시한은 2031년 6월 30일이지만, 한 번 생긴 세금이 사라진 전례가 드물다는 점에서 사실상 영구세가 될 가능성이 크다는 게 현지 부동산 변호사들의 관측이다.

맨해튼이나 퀸즈에 콘도를 사서 자녀에게 쓰게 하거나, 한국과 미국을 오가며 뉴욕 아파트를 '세컨드홈'으로 유지해 온 한인, LLC 명의로 뉴욕시 주택을 보유한 투자자라면 올여름 안에 반드시 자신의 상황을 점검해야 한다. 특히 8월 30일까지 발송되는 시 재무국(Department of Finance, DOF) 통지에 기한 내 응답하지 않으면 해당 연도 이의제기 권리 자체가 사라진다는 점이 가장 위험한 함정이다.

누가, 어떤 집이 과세 대상인가

과세 대상인 '커버드 프로퍼티(covered property)'는 뉴욕시 안의 ▲Class 1 주택(1~3가구 단독·다가구, 나대지 제외) ▲Class 2 콘도미니엄 유닛 ▲Class 2 코압(co-op) 아파트다. 소유 형태도 폭넓게 잡는다. 개인 명의는 물론 ▲코압 주주(tenant-stockholder) ▲트러스트의 단독 수익자 ▲파트너십·법인·LLC의 과반 지분권자까지 '커버드 오너(covered owner)'에 포함된다. LLC로 사면 피할 수 있다는 얘기는 이 세금에는 통하지 않는다.

핵심 판정 기준은 딱 하나, 그 집이 주거주지로 사용되고 있는가다. 다음 두 경우면 과세를 피한다.

첫째, 소유주 본인 또는 직계가족(immediate family) — 배우자, 자녀, 형제자매, 부모, 조부모, 손자녀 — 이 그 집을 주거주지로 쓰는 경우. 부모가 산 콘도에 유학 중인 자녀가 실제로 거주하고 있다면 원칙적으로 면제 대상이 될 수 있다는 뜻이다. 다만 '주거주지' 입증은 소유주 몫이다.

둘째, 1년 이상의 정상가(arm's length) 임대차 계약으로 세를 놓고, 그 세입자가 해당 주택을 자신의 주거주지로 사용하는 경우. 여기서 주의할 점이 두 가지다. 세입자가 뉴욕 거주자라도 그 집을 '세컨드홈'으로 빌린 것이면 면제가 안 되고, 공실 상태로 세입자를 구하는 중인 집은 면제받지 못할 가능성이 크다. 법이 '임대하려는 의도'가 아니라 '실제 유효한 리스의 존재'를 기준으로 삼기 때문이다. 은퇴 후 한국에 주로 머물면서 뉴욕 집을 비워 두고 1년에 몇 달만 쓰는 경우가 정확히 과세 표적에 해당한다.

세율 — 콘도·코압은 '4~6.5%'라는 숫자에 놀라기 전에 구조부터

Class 1(1~3가구 주택)은 DOF가 산정한 시장가치(market value)가 $500만을 넘는 부분부터 누진 과세된다. $500만~$1,500만 구간 0.8%, $1,500만~$2,500만 구간 1.05%, $2,500만 초과분 1.3%다. 예컨대 평가액 $2,000만짜리 타운하우스가 비거주 판정을 받으면 ($1,000만 × 0.8%) + ($500만 × 1.05%) = 연간 $132,500를 기존 재산세에 '추가로' 내야 한다.

콘도·코압은 2단계(Phase) 구조다. 1단계(2026년 7월 1일~2028년 6월 30일)에서는 현행 DOF 평가액 기준으로 $100만 초과분부터 과세한다. $100만~$300만 구간 4%, $300만~$500만 구간 5.25%, $500만 초과분 6.5%로, 언뜻 살인적인 세율로 보인다. 그러나 주의할 것은 이때의 '시장가치'가 실거래가가 아니라는 점이다. 현행 주법상 DOF는 콘도·코압을 비교 대상 임대 건물(comparable rental building)의 순영업수익에 자본환원율을 적용해 평가하는데, 이렇게 나온 평가액은 통상 실거래가의 20% 안팎에 불과한 경우가 많다. 즉 실거래가 $300만짜리 콘도라도 DOF 평가액이 $100만에 못 미치면 1단계에서는 과세 대상이 아닐 수 있다. 반대로 말하면, 초고가 유닛은 낮은 평가액에도 불구하고 높은 세율(4~6.5%) 탓에 상당한 세금이 나온다.

2단계(2028년 7월 1일~2031년 6월 30일)부터는 DOF가 실거래 비교 방식(comparable sales)의 새 평가 체계를 도입해, 콘도·코압도 단독주택과 동일하게 기준선 $500만, 세율 0.8~1.3%로 전환된다. 30년 가까이 실패해 온 평가 방식 개편을 2년 안에 해내야 한다는 전제 자체가 불확실하다는 비판도 많다.

8월 30일 DOF 통지 — 이번 여름 가장 중요한 우편물

첫 과세연도(2026년 7월 1일 시작)에 대해 DOF는 늦어도 8월 30일까지 '이 집이 주거주지가 아닌 것으로 판정됐다'는 통지(PAT Notice)를 소유주에게 보내야 한다. 통지를 받은 소유주는 DOF가 정한 기한 안에 주거주지 입증 자료를 제출할 수 있는데, 기한 내 응답하지 않으면 그 판정이 확정(final)되어 해당 연도에는 다툴 방법이 사실상 사라진다. 장기 여행이나 한국 체류로 우편물을 못 봤다는 사정은 고려되지 않는다. 뉴욕시에 고가 주택을 가진 한인이라면 올여름 우편물 관리와 DOF 온라인 계정 확인을 소홀히 해서는 안 되는 이유다.

주거주지 입증 자료로는 ▲해당 주소를 기재한 전년도 뉴욕주 거주자 소득세 신고서 ▲NYC Enhanced Real Property Tax Credit 수령 기록 ▲직계가족 또는 적격 세입자의 실거주 증빙 등이 인정된다. DOF는 제출된 인증을 6년 이내에 감사(audit)할 수 있고, 중대한 허위·오해 소지 자료를 과실 또는 악의로 제출했거나 과세 회피 목적으로 콘도를 3유닛 이하로 쪼갠 경우 세액의 최대 50% 페널티를 물릴 수 있다. 미납 세금은 부동산에 대한 리엔(lien)이 되며, 시는 리엔 매각·압류 집행까지 할 수 있다. 첫 납부 기일은 2027년 1월 1일이다.

코압 소유주는 이중으로 조심해야

코압은 건물 전체가 하나의 과세 단위이기 때문에, DOF는 비거주 판정 유닛들의 PAT 세금을 코압 법인 앞으로 일괄 청구하고, 이사회(board)가 해당 주주에게서 걷어 납부하는 구조다. 문제는 이사회가 통지를 늦게 전달하면 주주의 이의제기 기한이 그대로 지나가 버릴 수 있고, 특정 주주가 버티면 건물 전체에 리엔이 걸릴 수 있다는 점이다. 코압 유닛을 세컨드홈으로 보유한 한인 주주라면 이사회·관리회사에 자신의 연락처가 최신인지 확인하고, 비거주 판정 가능성이 있다면 선제적으로 증빙을 준비해 두는 편이 안전하다. 반대로 한인이 이사회에 참여하고 있는 코압이라면, 주주 인증 절차와 세금 전가(pass-through) 방식을 변호사와 함께 미리 정비해야 한다.

이의제기는 법원이 아니라 '택스 커미션'부터

PAT 세금에 대한 불복은 곧바로 법원으로 갈 수 없다. 먼저 뉴욕시 택스 커미션(NYC Tax Commission) — 법원이 아닌 행정 심사 기구 — 에 ▲평가액 과다 ▲주거주지 해당 여부를 다투고, 그 결정에 불복할 때에만 부동산세법(RPTL) 제7편에 따른 제한적 사법심사를 청구할 수 있다. 절차가 수년씩 걸리는 데다, 시행 속도와 입법 과정의 불투명성 탓에 위헌 소송 등 대형 법적 다툼이 예고돼 있다. 시 감사원(Comptroller)은 당초 연 $5억으로 추산된 세수가 실제로는 $3억 4,000만~$3억 8,000만 수준에 그칠 수 있고, 약 1만 4,000가구가 영향권이라고 분석했다.

한인 소유주 체크리스트

정리하면 이렇다. 첫째, 뉴욕시에 본인 명의(또는 LLC·트러스트)로 된 주택이 두 채 이상이거나, 주된 생활 근거지가 뉴욕시 밖(뉴저지 포함)이면서 뉴욕시에 고가 콘도·코압을 갖고 있다면 과세 대상인지 지금 확인하라. 둘째, 8월 30일 전후 DOF 통지를 놓치지 말고, 받으면 기한 내 반드시 응답하라. 셋째, 비워 둔 집이라면 1년 이상 정상가 리스로 실거주 세입자를 들이는 것이 가장 확실한 면제 경로다. 넷째, 자녀·부모 등 직계가족 실거주로 면제를 주장할 계획이면 소득세 신고 주소, 리스, 공과금 등 증빙을 미리 갖춰라. 다섯째, 매매를 앞두고 있다면 클로징 후에도 DOF가 6년간 소급 감사·리엔을 걸 수 있다는 점을 계약서에 어떻게 반영할지 변호사와 상의하라. 뉴욕시 부동산을 '가끔 쓰는 집'으로 두는 비용이 올해부터 확연히 달라졌다.