다운페이 10%로 산 집, 매달 $202가 8년 동안 새어 나간다 — PMI(민간 모기지 보험) 완전 해부: 30년 고정 6.71% 시대, 80%·78%·중간 지점 세 개의 해제 문턱과 감정서 한 장으로 3년 8개월 앞당기는 법

9월 3일 프레디맥(Freddie Mac) 발표 기준 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.71%, 15년 고정은 6.04%다. 한 주 전 6.66%에서 0.05%p 올라 1년 최고치를 다시 썼고, 다음 발표는 9월 10일, 그 다음 주 16일에는 FOMC가 기다리고 있다.

금리가 이렇게 높을 때 다운페이먼트 20%를 채우지 못하고 집을 사는 사람은 이자 말고도 하나를 더 낸다. PMI(Private Mortgage Insurance, 민간 모기지 보험)다. 매달 페이먼트에 조용히 섞여 나가기 때문에 잘 보이지 않지만, 뉴저지 $600,000 주택을 10% 다운으로 샀다면 8년 넘게 월 $200 안팎이 빠져나간다. 합치면 $20,000이 넘는다. 이 글은 PMI가 정확히 무엇이고, 얼마이며, 어떤 문턱에서 사라지는지, 그리고 그 문턱을 몇 년 앞당기는 방법이 무엇인지를 숫자로 정리한 것이다.

PMI는 나를 위한 보험이 아니다

먼저 오해부터 걷어내자. PMI는 집이 불에 타거나 내가 아파서 페이먼트를 못 낼 때 나를 지켜주는 보험이 아니다. 내가 디폴트(default)를 냈을 때 은행이 입는 손실을 보험사가 대신 갚아주는 상품이다. 보험료는 내가 내고, 보험금은 은행이 받는다.

은행이 이런 걸 요구하는 이유는 단순하다. 컨벤셔널(Conventional) 융자에서 LTV(Loan-to-Value, 담보인정비율)가 80%를 넘으면, 즉 다운페이가 20% 미만이면, 집값이 조금만 떨어져도 경매로 원금을 다 회수하지 못할 위험이 생긴다. 패니메이(Fannie Mae)와 프레디맥은 이 위험을 보험으로 덮지 않은 융자는 사주지 않는다. 그래서 LTV 80% 초과 융자에는 PMI가 자동으로 붙는다.

FHA 융자의 MIP(Mortgage Insurance Premium)와는 다르다. FHA는 정부가 보험자이고, 3.5% 다운이면 업프론트 1.75%(융자 $570,000 기준 $9,975)에 매년 0.55%(월 약 $261)를 물리며, 10% 미만 다운이면 융자가 끝날 때까지 절대 사라지지 않는다. 반면 PMI는 민간 보험사 상품이고, 법으로 정해진 해제 조건이 있다. 이 차이가 이 글의 핵심이다.

얼마나 내나 — 신용점수와 LTV가 결정한다

PMI 요율은 융자액 대비 연 0.3%에서 1.5% 사이에서 움직인다. 폭이 이렇게 넓은 이유는 요율표가 두 개의 축, 신용점수(FICO)와 LTV로 짜여 있기 때문이다. 다운을 적게 낼수록, 점수가 낮을수록 비싸진다.

뉴저지 $600,000 주택을 10% 다운(융자 $540,000, LTV 90%)으로 사는 경우를 기준으로 보자.

같은 집을 5% 다운(융자 $570,000, LTV 95%)으로 사면 한 단계씩 더 비싸진다. 720점대가 0.75%(월 $356), 680점대가 1.20%(월 $570) 수준까지 올라간다.

여기서 눈여겨볼 것은 PMI 요율표가 LLPA 매트릭스보다 신용점수에 훨씬 민감하다는 점이다. 760점과 680점은 금리에서는 0.25~0.375%p 차이지만 PMI에서는 두 배 이상 벌어진다. 다운페이 20%가 안 되는 상황에서 클로징 전에 점수를 20점 올릴 수 있다면, 그 효과는 금리보다 PMI에서 먼저 나타난다.

이 요율은 보통 첫 10년 동안 고정되고, 이후에는 낮아지지만 대부분의 융자는 그 전에 PMI가 해제되므로 실질적으로는 고정이라고 봐도 된다.

세 가지 지불 방식 — BPMI, 싱글 프리미엄, LPMI

PMI를 내는 방법도 하나가 아니다.

월납 BPMI(Borrower-Paid Monthly)가 가장 흔하다. 위 표의 금액이 매달 에스크로에 섞여 나간다. 장점은 해제되는 순간 그 금액이 통째로 사라진다는 것이고, 단점은 해제될 때까지 매달 낸다는 것이다.

싱글 프리미엄(Single Premium)은 클로징 때 융자액의 1.5~3%를 한 번에 낸다. $540,000이면 $8,000~$16,000이다. 월 페이먼트는 가벼워지지만, 2년 뒤 집값이 올라 PMI가 필요 없어져도 낸 돈은 돌려받지 못한다. 셀러 크레딧이 남아서 어디에 쓸지 고민될 때 외에는 추천하기 어렵다.

LPMI(Lender-Paid Mortgage Insurance)는 은행이 보험료를 대신 내는 대신 금리를 0.25~0.5%p 올린다. "PMI 없음"이라고 광고되는 상품 대부분이 이것이다. 6.71% 대신 6.96%를 받는다고 하면 월 페이먼트는 $3,488에서 $3,578로 $90 늘어난다. 720점대 월 PMI $202보다 싸 보인다. 하지만 이 $90은 30년 내내, 재융자하지 않는 한 절대 사라지지 않는다. 8년이면 $8,640, 15년이면 $16,200, 30년이면 $32,400이다. 반면 BPMI는 8년 뒤 $0이 된다. LPMI가 유리한 경우는 명확하다. 신용점수가 낮아 BPMI 요율이 1% 이상이거나, 5년 안에 팔거나 재융자할 계획이 확실할 때다.

법이 정한 세 개의 해제 문턱

1998년 제정된 주택소유자보호법(Homeowners Protection Act, HPA)은 BPMI 해제 조건을 법으로 못 박았다. 은행 재량이 아니다. 기준은 모두 구매 당시 가격(original value), 정확히는 매매가와 감정가 중 낮은 쪽이다.

첫째, 80% — 내가 요청하면 끊어야 한다. 원래 상환 스케줄상 잔액이 구매가의 80%에 도달하는 날, 서면으로 요청하면 은행은 PMI를 해제해야 한다. 조건은 세 가지다. 최근 12개월에 30일 연체가 없을 것, 최근 24개월에 60일 연체가 없을 것, 그리고 집에 2차 담보(HELOC 등)가 없을 것. 은행은 집값이 떨어지지 않았다는 증빙을 요구할 수 있고, 이때 감정 비용 $500~$700은 내 몫이다.

둘째, 78% — 요청 없이도 자동으로 끊긴다. 스케줄상 잔액이 78%에 도달하면 은행은 알아서 해제해야 한다. 단, 그 시점에 연체 상태가 아니어야 한다. 실제로는 80%에서 요청하는 사람이 많지 않아 이 78% 자동 해제로 끝나는 경우가 대부분이다.

셋째, 중간 지점(midpoint). 30년 융자라면 15년째 되는 달, 잔액과 무관하게 무조건 해제된다. 이자만 내는 기간이 길었거나 집값이 크게 떨어진 극단적인 경우를 위한 안전장치다.

문제는 6.71% 금리에서 이 문턱까지 얼마나 오래 걸리느냐다. 30년 고정은 초기 페이먼트 대부분이 이자로 나가기 때문에 원금은 더디게 줄어든다.

10% 다운으로 720점대라면 월 $202를 97개월, 도합 $19,600을 낸다. 요청하지 않고 자동해제까지 기다리면 112개월, $22,600이다. 5% 다운으로 680점대라면 $570을 126개월, $71,800이다. 이 숫자를 보면 왜 "일단 사고 나중에 PMI 빼면 된다"는 말이 반만 맞는지 알 수 있다. 스케줄대로 두면 10년이 걸린다.

감정서 한 장으로 4년 앞당기는 법

법이 정한 문턱은 구매 당시 가격 기준이다. 그러나 패니메이와 프레디맥의 서비싱 가이드는 현재 시세(current value) 기준 해제를 별도로 허용한다. 집값이 올랐다면 이 길이 훨씬 빠르다.

조건은 융자 경과 기간에 따라 다르다. 융자 후 2년 이상 5년 미만이면 현재 시세 대비 LTV가 75% 이하여야 하고, 5년 이상이면 80% 이하면 된다. 2년 미만은 원칙적으로 불가하다. 다만 리모델링 등 실질적인 개량(substantial improvement)으로 가치가 오른 경우는 2년 미만이라도 80% 기준으로 인정하는 서비서가 있다. 새 감정(appraisal)이나 BPO(Broker Price Opinion)는 은행이 지정한 감정사를 통해야 하고 비용 $500~$700은 내가 낸다.

10% 다운, 융자 $540,000을 다시 보자. 연 3% 상승을 가정하면 53개월째(4.4년) 집값이 $683,674, 잔액이 $511,186으로 LTV 74.8%가 되어 해제 가능하다. 스케줄상 80% 도달(97개월)보다 3년 8개월 빠르다. 연 4% 상승이면 43개월, 5%면 37개월이다. 5% 다운도 3% 상승이면 60개월째 LTV 76.9%로 5년 기준(80%)을 넘겨 해제된다. 스케줄상 126개월의 절반이다.

절차는 간단하다. 서비서(페이먼트를 받는 회사)에 전화해 "PMI cancellation based on current value"를 요청하면 서면 양식과 감정 주문 절차를 안내한다. 감정 결과가 문턱을 넘으면 다음 달부터 PMI 항목이 사라진다. 감정료 $600을 내고 월 $202를 44개월 일찍 없애면 $8,900을 아끼는 셈이다.

여기서 하나 주의할 점이 있다. 비교 매물이 약한 동네에서는 감정이 보수적으로 나올 수 있다. 옆집이 얼마에 팔렸는지 먼저 확인하고, 75% 문턱에 여유 있게 들어올 때 감정을 주문하는 것이 감정료를 두 번 내지 않는 방법이다.

원금 추가 상환으로 문턱을 당기는 법

집값이 오르지 않아도 문턱은 당길 수 있다. 잔액 자체를 줄이면 된다. 10% 다운의 경우 24개월째 잔액은 $528,000이고, 80% 문턱은 $480,000이다. 차이 $48,000을 추가로 갚으면 2년 만에 요청 해제가 가능하다. 큰돈이지만, 보너스나 상속 등 목돈이 생겼을 때 "리캐스트(Recast)를 할까, PMI를 없앨까"라는 질문에는 순서가 있다. PMI가 먼저다. 리캐스트는 월 페이먼트를 줄이지만 이자율은 그대로인 반면, PMI 해제는 월 $202가 통째로 사라지는 데다 그 원금은 6.71% 이자도 함께 줄여준다.

원금 추가 상환으로 80%에 도달했을 때는 스케줄상 도달이 아니므로 자동해제가 아닌 요청 해제다. 서비서가 알아서 빼주지 않는다. 명세서에서 잔액을 확인하고 직접 서면 요청해야 한다.

재융자로 없애는 경우 — 지금은 답이 아니다

PMI를 없애는 마지막 방법은 재융자다. 새 감정에서 LTV 80% 이하가 나오면 새 융자에는 PMI가 붙지 않는다. 2020~2021년에 3%대로 재융자하면서 PMI까지 털어낸 사람이 많았던 이유다. 그러나 지금은 반대다. 2년 전 6.2%에 받은 융자를 6.71%로 갈아타면서 클로징 코스트 $7,500을 내고 PMI $202를 없애는 계산은 성립하지 않는다. 금리 상승분이 PMI보다 크다. 현재 금리보다 낮은 금리를 갖고 있다면 재융자가 아니라 현재 시세 기준 해제 요청이 정답이다.

애초에 PMI를 안 내는 방법 — 피기백과 20% 다운

마지막으로, 살 때부터 PMI를 피하는 두 가지 구조가 있다.

80/10/10 피기백(Piggyback)은 1차 모기지 80%, 2차 HELOC 또는 홈에퀴티론 10%, 다운 10%로 쪼개는 방식이다. 1차가 LTV 80%이므로 PMI가 없다. $600,000 집이면 1차 $480,000(월 P&I $3,101)에 2차 $60,000이 붙는다. 2차의 금리는 보통 1차보다 1.5~2%p 높은 8%대이고, HELOC이면 변동금리다. 월 $202 PMI를 안 내는 대신 $60,000에 대해 8% 이자(월 약 $400)를 내는 구조이므로, 2차를 몇 년 안에 갚을 수 있을 때만 의미가 있다. 점보 한도 $1,209,750을 넘기지 않으려고 쪼개는 용도로는 여전히 유용하다.

20% 다운은 말할 것도 없이 가장 깨끗하다. $600,000 집이면 $120,000이다. 10% 다운과 비교하면 다운이 $60,000 더 들어가는 대신 월 P&I가 $3,488에서 $3,101로 $387 줄고 PMI $202도 없다. 합쳐서 월 $589, 연 $7,000이 넘는다. $60,000의 연 수익률로 환산하면 11.8%다. 지금 어떤 저축 계좌도 이 수익률을 주지 않는다. 다만 이 계산은 그 $60,000이 있을 때의 이야기다. 없어서 10% 다운으로 사는 사람에게 20% 다운을 권하는 것은 조언이 아니다.

정리 — 이번 달에 할 수 있는 세 가지

첫째, 지금 PMI를 내고 있다면 명세서에서 월 PMI 금액과 현재 잔액을 확인하라. 구매가의 80%가 얼마인지 계산하고, 스케줄상 몇 개월 남았는지 알아두라. 은행은 매년 한 번 이 정보를 서면으로 보내야 할 의무가 있지만, 읽는 사람은 드물다.

둘째, 융자 후 2년이 지났고 동네 집값이 올랐다면 현재 시세 기준 해제를 서비서에 요청하라. 감정료 $600으로 수천에서 수만 달러를 아끼는 가장 확실한 방법이다.

셋째, 지금 집을 사는 중이고 다운이 20%에 못 미친다면 BPMI 월납을 기본으로 놓고 LPMI 제안은 30년 총액으로 비교하라. "PMI 없음"이라는 문구는 대개 금리에 녹여 넣었다는 뜻이다. 그리고 클로징 전 신용점수 20점은 금리보다 PMI에서 먼저 돈이 된다.

6.71%라는 숫자는 내가 바꿀 수 없다. 9월 16일 FOMC도 마찬가지다. 하지만 PMI는 다르다. 법이 문턱을 정해 두었고, 그 문턱은 감정서 한 장과 서면 요청 하나로 몇 년씩 앞당길 수 있다. 매달 새어 나가는 $202는 금리 0.25%p보다 크다.