2026년 8월 Passaic County 시세 — Wayne $762K·North Haledon $731K·Totowa $670K·Clifton $618K·Paterson $542K, Bergen보다 $188K 싼 벨트

8월 20일 발표된 프레디맥(Freddie Mac) 주간 조사에서 30년 고정 모기지(Mortgage) 금리는 6.65%로 내려왔다. 7월 23일 6.58%에서 8월 6일 6.69%까지 3주 연속 올랐다가 두 주 연속 소폭 하락한 것이다. 같은 시점 질로우(Zillow) 기준 Passaic County의 전형적 주택 가치는 $605,390, 1년 전보다 4.6% 올랐다. 바로 옆 Bergen County는 $793,874(+6.2%). 두 카운티는 강 하나, 길 하나를 사이에 두고 붙어 있는데 전형적 주택 가격 차이가 $188,484다.

이 숫자가 8월 Passaic County 시장을 이해하는 출발점이다. Bergen에서 예산이 맞지 않아 밀려난 매수자들이 서쪽 경계를 넘어오면서, Passaic County 안에서도 Bergen과 맞닿은 동쪽 벨트와 산악 지대인 북서쪽 벨트의 가격이 크게 갈라지고 있다. 아래는 2026년 7월 31일 기준 질로우 ZHVI(전형적 주택 가치)와 6월 30일 기준 중간 거래가를 함께 놓고 본 Passaic County 가격 지도다.

1. Passaic County 카운티 전체 — 중간가 $581,667, 리스팅가 대비 104.2%

카운티 단위 지표부터 보면 이 시장의 성격이 드러난다. 가격은 오르는데 거래 속도는 여전히 빠르다.

전형적 주택 가치(ZHVI): $605,390 — 전년 대비 +4.6% (2026년 7월 31일 기준)
중간 거래가: $581,667 (2026년 6월 30일 기준)
거래가/리스팅가 비율: 1.042 — 평균적으로 호가보다 4.2% 높게 팔린다
계약까지 걸린 중간 일수(Days to Pending): 21일
평균 렌트: $2,277 — 전국 평균 $1,951보다 $326 높음

New Jersey 주 전체는 ZHVI $584,072(+3.6%), 중간 거래가 $540,000, 계약까지 19일이다. Passaic County는 주 평균보다 가격도 높고 상승률도 1%p 높다. 거래가/리스팅가 비율도 주 평균 1.008보다 Passaic이 1.042로 훨씬 공격적이다. 매물이 나오면 호가 위에서 정리되는 시장이라는 뜻이다.

주의할 점은 이 평균이 카운티 안의 극단을 가린다는 것이다. 아래에서 보듯 같은 카운티 안에서 Wayne $762K와 West Milford $505K가 공존한다.

2. 동쪽 프리미엄 벨트 — Wayne $762K, North Haledon $731K

Bergen County와 Morris County 사이에 낀 Passaic 남동부·중부가 이 카운티의 최상단이다.

Wayne — ZHVI $762,408 (+7.0%), 중간 거래가 $765,337, 계약까지 15.7일, 거래가/리스팅가 1.050
North Haledon — ZHVI $730,645 (+6.8%)
Totowa — ZHVI $669,578 (+5.7%)
Woodland Park — ZHVI $658,147 (+4.5%)
Hawthorne — ZHVI $651,326 (+6.1%)

Wayne이 이 벨트의 중심이다. 카운티 평균보다 $157,018 비싸고, 상승률 7.0%는 이번에 조사한 Passaic County 17개 지자체 중 최고다. 계약까지 15.7일은 New Jersey 주 평균 19일보다 3일 이상 빠르고, 호가 대비 5.0% 위에서 팔린다. Route 23·I-80·Route 46이 교차하고 William Paterson University가 있는 이 타운은, Bergen 서쪽에서 단독주택과 넓은 대지를 찾는 매수자에게 사실상 마지막 선택지 역할을 하고 있다.

North Haledon $730,645는 조용한 반전이다. 인구 8천 명대의 작은 자치구가 Wayne 바로 다음 자리에 있다. 대규모 신규 개발이 거의 없어 매물이 얇고, 나오는 물건이 대부분 대형 단독주택이라 중간값이 위로 밀린다.

3. 중간 벨트 — Clifton $618K, Little Falls $626K, Ringwood $618K

카운티 중간값 $605,390 언저리에 몰려 있는 구간이다. 세 타운의 성격은 완전히 다른데 가격은 거의 같다.

Little Falls — ZHVI $625,602 (+3.6%)
Clifton — ZHVI $618,464 (+3.8%), 중간 거래가 $577,667, 계약까지 22.5일, 거래가/리스팅가 1.063
Ringwood — ZHVI $618,357 (+6.7%)
Bloomingdale — ZHVI $567,753 (+5.6%)
Pompton Lakes — ZHVI $565,889 (+4.7%)

Clifton은 인구 9만 명이 넘는 카운티 최대 도시급 시장인데, 거래가/리스팅가 비율 1.063이 눈에 띈다. 이번 조사에서 가장 높은 수치다. Wayne(1.050)보다도 호가 위 낙찰 폭이 크다. 가격 자체는 카운티 중간 수준인데 경쟁은 가장 치열하다는 뜻이고, 이는 Clifton이 Route 3·Garden State Parkway·NJ Transit로 Manhattan 접근성이 좋으면서 아직 60만 달러대인 몇 안 되는 선택지이기 때문이다. 계약까지 22.5일은 Wayne보다 느리지만, 매물 수 자체가 많아 생기는 착시에 가깝다.

Ringwood +6.7%는 상승률 2위다. 북서쪽 산악·호수 지역인데 재택근무 정착 이후 통근 부담이 줄면서 재평가받고 있다. 다만 이 지역은 매물 회전이 느려 실거래 표본이 얇다는 점을 감안해야 한다.

4. 도시 벨트 — Paterson $542K, Passaic $560K, Haledon $570K

카운티에서 가장 저렴하면서 인구밀도는 가장 높은 구간이다.

Haledon — ZHVI $570,043 (+4.4%)
Passaic(시) — ZHVI $560,282 (+1.9%)
Prospect Park — ZHVI $546,232 (+3.5%)
Paterson — ZHVI $542,128 (+4.7%), 계약까지 39.3일

Paterson은 New Jersey 세 번째로 큰 도시다. ZHVI $542,128은 카운티 평균보다 $63,262 낮지만, 눈여겨볼 것은 계약까지 39.3일이라는 숫자다. Wayne(15.7일)의 2.5배다. 같은 카운티 안에서 매물 소화 속도가 이만큼 벌어지는 건, 이 구간의 주력 상품이 2~4가구 다세대(multi-family)이고 매수층이 실거주자보다 투자자 쪽에 기울어 있기 때문이다. 투자자는 숫자가 안 맞으면 기다린다.

Passaic시의 +1.9%는 카운티에서 가장 낮은 상승률이다. 리모델링 없는 오래된 다세대 재고 비중이 높아 ZHVI가 잘 밀려 올라가지 않는다.

이 벨트의 실질적 의미는 이렇다. 카운티 상단(Wayne $762K)과 하단(Paterson $542K)의 차이는 $220,280인데, 두 타운은 차로 20분 거리다.

뉴욕·뉴저지 한인에게 업체를 알리세요

이동네 매거진 광고 · 첫 광고 시 프리미엄 할인

광고 문의 →

5. 북서쪽 산악 벨트 — West Milford $505K, Wanaque $516K

Passaic County에서 유일하게 $50만 대가 남아 있는 구간이다.

Wanaque — ZHVI $516,015 (+2.1%), 중간 거래가 $510,167, 계약까지 19.7일
West Milford — ZHVI $504,537 (+3.5%), 중간 거래가 $457,317, 계약까지 23일, 거래가/리스팅가 1.000

West Milford의 거래가/리스팅가 비율 1.000을 주목할 필요가 있다. 카운티 평균 1.042, Clifton 1.063과 비교하면 완전히 다른 시장이다. 호가 그대로 계약된다는 건 매수자가 협상 여지를 확보하고 있다는 뜻이다. 중간 거래가 $457,317은 카운티 중간 $581,667보다 $124,350 낮다.

West Milford는 면적이 80제곱마일이 넘는 New Jersey 최대급 타운십이고, Greenwood Lake와 상수원 보호구역이 크게 자리 잡고 있어 개발 밀도가 낮다. Manhattan까지 통근이 현실적이지 않다는 게 가격에 그대로 반영돼 있다. 반대로 말하면, 통근이 주 3일 이하인 가구에게는 이 카운티에서 가장 계산이 맞는 구간이다.

6. 모기지 6.65% 기준 월 원리금 — 타운별 실제 계산서

20% 다운페이먼트, 30년 고정 6.65%로 계산한 월 원리금(P&I)이다. 재산세·보험·HOA는 제외한 숫자다.

Bergen County ($793,874) → 융자 $635,099 → 월 $4,077
Wayne ($762,408) → 융자 $609,926 → 월 $3,916
North Haledon ($730,645) → 융자 $584,516 → 월 $3,752
Totowa ($669,578) → 융자 $535,662 → 월 $3,439
Clifton ($618,464) → 융자 $494,771 → 월 $3,176
Passaic County 평균 ($605,390) → 융자 $484,312 → 월 $3,109
Paterson ($542,128) → 융자 $433,702 → 월 $2,784
West Milford ($504,537) → 융자 $403,630 → 월 $2,591

Bergen County와 Passaic County 평균의 월 원리금 차이는 $968이다. 연간 $11,616, 30년이면 $348,480. Bergen에서 서쪽으로 카운티 하나를 넘는 결정의 크기가 이 정도다.

금리 자체의 영향도 짚어두자. Passaic County 중간가 융자 $484,312 기준으로 7월 23일 6.58%였다면 월 $3,087, 지금 6.65%면 월 $3,109다. 차이는 $22. 반면 Clifton 대신 Paterson을 고르면 월 $392가 줄어든다. 지금 시장에서는 금리 0.07%p보다 타운 선택 한 번이 17배 큰 변수라는 뜻이다.

7. 재산세 — Passaic County의 진짜 숨은 비용

New Jersey에서 원리금만 보고 예산을 짜면 반드시 어긋난다. Passaic County는 전국에서도 재산세 부담이 무거운 축이다.

카운티 중간 재산세 부담: 연 $10,000 안팎
실효세율: 대략 2.3% 수준 (전국 중간 약 1.0%의 두 배 이상)
25 퍼센타일 약 $8,023 / 75 퍼센타일 약 $12,272 — 같은 카운티 안에서도 $4,000 이상 벌어진다

월로 환산하면 중간 수준 세금이 대략 $833/월이다. Clifton 중간가 주택의 월 원리금 $3,176에 재산세를 얹으면 $4,000선이 되고, 보험까지 넣으면 $4,150 안팎이 된다. Passaic County에서 예산을 잡을 때는 원리금에 월 $800~$1,050을 추가로 계산해두는 게 현실적이다.

여기서 실무적인 함정 하나. 타운마다 세율이 다르기 때문에, 집값이 싼 타운이 반드시 총부담이 낮은 건 아니다. 리스팅에 적힌 연간 세금(annual taxes)을 12로 나눠 원리금에 더한 뒤 타운끼리 비교해야 답이 나온다. 집값만 비교하면 순위가 뒤집히는 경우가 흔하다.

8. 지금 Passaic County에서 매수자가 쓸 수 있는 카드

이번 달 데이터가 가리키는 실행 전략은 세 가지로 정리된다.

호가 위 낙찰이 기본인 구간을 인정하고 들어갈 것 — Clifton 1.063, Wayne 1.050이다. 이 두 곳에서 호가 이하 오퍼는 대부분 검토조차 되지 않는다. 예산을 짤 때 표시가격이 아니라 표시가격의 105%를 상한으로 잡아야 한다.
협상 여지는 북서쪽에 있다 — West Milford 1.000, 계약까지 23일. Wanaque도 비슷하다. 인스펙션 리페어, 클로징 코스트 크레딧, 클로징 날짜 같은 비가격 조건을 요구할 수 있는 시장은 현재 이 두 곳뿐이다.
DOM 30일 넘긴 매물을 따로 추적할 것 — 카운티 평균 계약 소요가 21일이다. 30일을 넘겼다는 건 시장이 이미 가격을 거절했다는 신호다. Paterson처럼 평균 DOM이 39일인 지역은 이 기준을 45~50일로 조정해서 봐야 한다.

추가로, Bergen County에서 예산이 안 맞아 밀려나는 경우라면 이동 순서를 이렇게 잡는 것이 합리적이다. Bergen 남부 → Hawthorne·North Haledon(Bergen 접경, $650~730K) → Clifton·Little Falls($618~626K) → Pompton Lakes·Bloomingdale($566~568K) → West Milford($505K). 단계마다 대략 $50~100K씩 내려가고, 그만큼 통근 시간이 붙는다.

9. 다음 달까지 지켜볼 지표

모기지 금리 방향 — 6.69%(8/6) → 6.67%(8/13) → 6.65%(8/20)로 두 주 연속 하락했다. 다음 발표는 8월 27일이다. 6.5% 아래로 내려가면 지금 관망 중인 매수자가 한꺼번에 들어와 거래가/리스팅가 비율이 더 올라갈 가능성이 크다.
가을 매물 유입 — Passaic County의 5월 말 신규 리스팅은 364건, 전체 매물은 787건이었다. 9월 첫 2주에 신규 리스팅이 늘지 않으면 재고 부족이 겨울까지 이어진다.
Wayne의 +7.0% 지속 여부 — 카운티 최고 상승률이 유지되면 Wayne ZHVI는 연말에 $78만 선에 닿는다. 이 경우 Bergen County 평균과의 격차가 $3만 안쪽으로 좁혀지고, "Bergen 대신 Wayne"이라는 선택의 경제적 이유가 상당 부분 사라진다.
Paterson·Passaic시의 DOM — 39.3일에서 더 늘어나면 투자자 수요가 식고 있다는 신호다. 반대로 30일 아래로 떨어지면 다세대 시장이 다시 달아오른다는 뜻이고, 카운티 하단 가격이 위로 밀린다.

요약하면, 2026년 8월 Passaic County는 하나의 시장이 아니다. Wayne·North Haledon($730~762K)은 Bergen에 준하는 경쟁 시장, Clifton·Little Falls($618~626K)는 호가 위 낙찰이 가장 심한 구간, Paterson·Passaic시($542~560K)는 투자자가 좌우하는 느린 시장, West Milford·Wanaque($505~516K)는 매수자가 협상할 수 있는 유일한 구간이다. 모기지 6.65% 아래에서 $968짜리 결정(Bergen이냐 Passaic이냐)과 $392짜리 결정(Clifton이냐 Paterson이냐)을 구분하는 것이, 지금 이 카운티에서 예산을 지키는 방법이다.

데이터 출처: Zillow ZHVI(2026년 7월 31일 기준), Zillow 중간 거래가·거래가/리스팅가 비율(2026년 6월 30일 기준), Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey(2026년 8월 20일), Redfin 시장 데이터. 월 원리금은 20% 다운페이먼트·30년 고정 6.65% 가정이며 재산세·보험·HOA는 제외한 수치다. 실제 조건은 신용점수와 대출 상품에 따라 달라진다.